Ипотека: на что могут рассчитывать пенсионеры

Оглавление:

1. Кто заплатит за пенсионера
2. «Жизнь» по двойным тарифам
3. «Длинные» кредиты рекомендуют только в крайних случаях
4. Сбербанк: как получить ипотеку пенсионеру
5. Ипотека без первого взноса

Новинкой среди банковских продуктов последнего времени стала ипотека, расплачиваться по которой можно, перешагнув порог пенсионного возраста на десятки лет. Есть кредиты на жилье с окончанием выплат в 65, 70 и даже 80 лет. Появились и предложения ипотечных кредитов на 40 лет. Если взять такую ипотеку даже в 20 лет, то закончив выплаты, заемщик гарантированно переходит в категорию пенсионеров. Банки, которые предлагают такие кредиты, отмечают, что многие клиенты получают серьезные доходы только в достаточно зрелом возрасте, продолжая работать до глубокой старости. Оппоненты возражают, что долговременные ссуды опасны большой переплатой, а расходы на страховку (и не только жилья) — обязательное условие ипотеки для пенсионеров ─ увеличиваются, как минимум, вдвое.

Кто заплатит за пенсионера

Времена, когда взять ипотеку можно было только до выхода на пенсию, уходят в прошлое. Сейчас уже у большинства банков в графе «максимальный возраст заемщика» числа 70 и даже 75. Последнее условие действует для ипотечных программ Сбербанка. Банк развивает программу кредитования и на покупку загородной недвижимости или квартир в строящихся домах для людей зрелого возраста, достигших стабильности и достаточных финансовых возможностей. По этой причине нецелесообразно 40-летних заемщиков ограничивать сроком кредитования строго в 55 — 60 лет. Большинство высокооплачиваемых специалистов продолжают активно работать и на пенсии или развивают свой бизнес, поэтому уменьшения кредитоспособности на пенсии у них не происходит. А чтобы подстраховаться от вероятности смерти клиента, банк предлагает записывать в созаемщики или в поручители взрослых членов семьи. Они смогут продолжить выплачивать кредит.

Если дети не достигли достаточного для созаемщика возраста или дохода, банк рассчитывает на то, что родственники, которым квартира достанется по наследству, закончат выплаты по ипотеке . Законодательная норма о наследовании одновременно с имуществом и обязательств наследодателя ─ дополнительная гарантия. Но на практике есть определенный риск, связанный с процедурой наследования и перехода ипотечных обязательств, связанные с трудностями оценки платежеспособности потенциальных заемщиков-наследников. Юридическая возможность и опыт подобной ипотеки есть, например, в банках США. При этом экономическая ситуация и доходы пенсионеров должны быть стабильны и прогнозируемы. Для России пока нет такой возможности — слишком много рисков.

И все-таки и без созаемщика или поручителя кредит пенсионеру получить можно. Главный риск смерти страхуют все банки, предлагающие ипотеку. В сочетании с обязательствами наследников это может быть компенсацией риска, кроме риска появления издержек, связанных со страховым возмещением или долгами от наследников.

«Жизнь» по двойным тарифам

Риски банка по кредитам для пенсионеров заемщику, конечно, приходится компенсировать за свой счет. Это может быть повышенный процент по кредиту или значительное увеличение тарифа на страхование жизни. По словам банкиров, отчасти финансирование программ долгосрочного кредитования осложняет нежелание страховщиков рисковать с выплатами. Если страховщики и соглашаются страховать жизнь клиентов-пенсионеров, то услуга им обойдется вдвое дороже по сравнению со стандартными страховками. В результате суммарные выплаты заемщика только возрастут, особенно при ипотеке.

Текущая практика страхования показывает, что страховщики с недоверием относятся к клиентам старше 45 — 50 лет, что отражается и на цене страховки.

«Длинные» кредиты рекомендуют только в крайних случаях

30-летние кредиты давно перестали удивлять. И хотя чем дольше срок ипотеки, тем больше придется платить процентов, «длинные» кредиты снижают размер ежемесячного платежа. Конечно же, увеличение срока кредитования позволит свести к минимуму регулярные платежи и получить больше денег по ипотеке, но, переплата с учетом процентов за пользование кредитом будет значительной. Различие в объемах кредитования на 20 и 40 лет небольшая: при продлении срока кредита в два раза сумма его может быть больше до 15%. Главное преимущество такой ипотеки — снижение нагрузки на бюджет семьи.

Предложения банков до 40 лет на ипотеку могут быть, но их выгода для клиента сомнительна. Рассмотрим стандартную ипотеку — кредит на $200 тыс., ставка — 10% годовых (обычно с увеличением срока кредитования она также увеличивается). При сравнении кредитов на 20 и 40 лет можно заметить, что уменьшение ежемесячного взноса всего на $232 переплата по кредиту увеличивается на $352 080. Переплата растет в геометрической прогрессии, так как ежемесячный (аннуитетный) платеж вначале кредитования состоит на 90 — 95% из погашения % и о на 5 — 10% — тела кредита. Есть ли смысл в таком сроке, решать, конечно, пенсионеру-заемщику.

Кредит в России на 40 лет при учете средней продолжительности жизни, стоимости недвижимости и процентной ставки предполагает доход заемщика не менее $2—2,5 тыс. в месяц на весь период выплат. А если еще вспомнить российские банки, которые существуют 40 лет, то, кроме Сбербанка, и вспомнить нечего.

При дальнейшем развитии ипотечного рынка и готовности потребителей к приобретению таких кредитов банки смогут предлагать продукты с наследуемым кредитом, а пока еще менталитет и культура потребления сложных финансовых услуг не достигли того уровня, который присутствует на Западе, где такие продукты не редкость, а обычная практика рынка. Сегодня средний срок отечественной ипотеки 7 лет, «длинные» кредиты являются скорее инструментом для заемщиков, которым нужно уменьшить ежемесячный платеж любой ценой.

Сбербанк: как получить ипотеку пенсионеру

В стремлении расширить свою клиентскую базу банки привлекают заемщиков всеми доступными средствами. Сегодня особые условия кредитования предлагают людям преклонного возраста. Еще совсем недавно оформление даже небольшого кредита для нетрудоспособного населения было настоящей проблемой, то сейчас банки охотно идут навстречу каждому клиенту-пенсионеру, предоставляя кредитование даже в таком сегменте, как ипотека.

Главным условием при выдаче кредитов пенсионерам в Сбербанке (помимо подтверждения платежеспособности), является обязательное полное погашение до того, как заемщику исполнилось 75 лет.

Стандартный пакет документов для пенсионера:

• справки из Пенсионного фонда,
• справка с места работы,
• выписка с личного счета.

Если заемщик не может представить указанные документы, то ипотечный кредит выдают под залог недвижимости. Возможно и поручительство родственника.

Процентная ставка разная для каждого отдельного случая, но в общем в кредитовании пенсионеры не выигрывают, при увеличении риска для банка переплаты будут выше. Процентная ставка ипотеки для пенсионеров Сбербанка и ВТБ может быть в пределах 11 — 20%, у банка Москвы — в среднем 18,5%. Проблема для многих заемщиков при ипотечном кредите — необходимость уплаты первоначального взноса, размер которого может меняться от 15 до 20 а то и 70%.

Ипотека без первого взноса

Ипотека без первоначального взноса позволяет многим пенсионерам приблизить реальность стать владельцем заветного жилья. Обязательное условие в таком виде кредитования – залог недвижимости – собственного жилья или квартиры, которую покупают в ипотеку. Причём, как правило, банк берёт в расчёт ликвидность залоговой недвижимости. К примеру, квартира около метро - несомненный плюс, а вот жильё в новостройке в лен. области - скорее минус, но всё очень зависит от конкретной локации.

Ипотека без первоначального взноса обычно оформляется под значительно более высокий процент, чем обычный кредит. Чаще всего, разница составляет 2-5% процентов в год, в каждом конкретном случае она зависит от степени риска банка. Например, при взносе до 30 % цены квартиры ставка ниже от 2 до 3 %.

При оформлении ипотечного кредита без первоначального взноса выше не только процентные ставки. Увеличивается и размер единовременной выплаты банку за заключение самой сделки. Обычно она составляет 1 — 2% общей суммы, которая выдается в займы. При отсутствии собственных средств за оформление договора заемщик вынужден платить в несколько раз больше – от 7 — 8% .

Отличаются и сроки открытия ипотечной линии. Чтобы компенсировать свой риск, банки увеличив время кредитования, тем самым делая выплаты по ипотеке больше.

Несмотря на столь невыгодные условия, ипотека без первоначального взноса становится все более востребованной, особенно в городах, где рост стоимости кв. м жилплощади опережает рост возможностей населения накопить средства для первоначального взноса. Особенно трудно приходится пенсионерам, для которых создаются специальные программы, в основе которых условия ипотеки без первого взноса собственных денег. Согласно таким программам, определенную часть кредита предоставляет государство в качестве субсидий. Поэтому ипотека для пенсионеров без первоначального взноса пока рассматривается только как намеченная тенденция. На это пока идут только некоторые банки, разрабатывающие свои кредитные программы по снижению риска при кредитовании такой категории клиентов.