Как проверить квартиру перед покупкой: на что обратить внимание и какие документы проверить

Оглавление:

1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру
2. История квартиры — где ее узнать
3. Проверка квартиры в Росреестре
4. Тест на качество
5. Продавец — кто он?
6. Могут ли третьи лица стать помехой?
7. Новостройка: как не обмануться

Чтобы радость новоселья после покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости впоследствии не обернулась серьезными проблемами, надо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Для этого не обязательно оплачивать услуги профессионала-юриста. Даже если квартиру приобретаете через агентство, проверять ее надо самостоятельно – риелтор в случае выявления проблем рискует репутацией, а покупатель – деньгами.

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если с выбором квартиры определились, перед покупкой надо проверить, как у продавца возникло право собственности. Чаще всего, у законных владельцев жилой недвижимости на руках имеются договоры купли-продажи или мены, дарственная или свидетельство о наследственных правах. Иногда встречается и вариант правоустанавливающего документа в виде решения суда. Могут продавать квартиру и на основании договора ренты.

Документы надо изучать внимательно, чтобы убедиться, что там нет никаких исправлений, подчисток и других фальсификаций. Иногда в таких бумагах исправления бывают, но они обязательно должны заверяться подписями всех лиц, которые составляли и подписывали договор. Если договор оформлялся в присутствии нотариуса, то исправления заверяются его подписью и печатью.

Также надо проверить факт государственной регистрации договора, такую возможность имеет любой гражданин России. Иногда в договоре могут быть указаны обязательные условия – их невыполнение может привести к его расторжению. В такой ситуации надо четко выяснить, выполнены ли все эти условия. Классический пример: обязательство покупателя по договору — выплатить полную стоимость квартиры за определенное время после приобретения недвижимости. Если условие не выполнено в указанный срок, договор расторгается, а это означает, что продавец квартиры ее собственником не является.

Внимательно надо изучить и дату вступления договора в действие. Вызывает подозрения факт продажи квартиры, которую совсем недавно получили в дар или по завещанию от человека, который настоящему собственнику родственником не является.

История квартиры — где ее узнать

В ЕГРП отражена история всех объектов недвижимости с 1998 года: все переходы права собственности, запреты на совершение сделок, аресты имущества, и т. д. Как проверить квартиру перед покупкой в ЕГРП? Попросите у собственника выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что, по крайней мере, за данный период с квартирой все было в порядке.

На чем сосредоточить внимание? Если эта жилплощадь часто меняла собственника и достаточно долго в ней никто и не проживал, есть вероятность, что не все сделки по этой квартире были чистыми, и вы – очередная жертва мошенников. В этом случае лучше оставить такой вариант покупки без внимания.

Так как в выписке из ЕГРП указываются все имущественные споры, наложения ареста и т. д., то, определив дату этих фактов, можно приблизительно оценить ситуацию: есть ли вероятность возобновления этих споров.

В соответствии с законодательством РФ максимальный срок для признания сделок с недвижимостью недействительными — три года. И если за последние три года конфликтов из-за квартиры не было, можно спокойно оформлять сделку. Если в течение трех лет не все было гладко, надо просить продавца предъявить судебное решение, чтобы разобраться, легально ли он владеет данной квартирой. Если собственник жилья заявляет, что судебные тяжбы еще не закончилось и, решение пока не вынесено, заключение сделки надо отложить до тех пор, пока суд сделает свои выводы. Иногда случается, что квартира довольно старая и в ЕГРП вообще не зарегистрирована. Бояться такого варианта не стоит – как ни странно, если жилье не попало в реестр, значит, юридически оно чистое, и с этапа ее приватизации никаких сделок с этой жилплощадью не совершали. Чтобы развеять все сомнения, можно уточнить предположения запросом в Департамент жилищной политики.

Проверка квартиры в Росреестре

Как проверить квартиру перед покупкой в управлении Росреестра, чтобы не попасть в лапы мошенников, можно узнать и в интернете. Лица физические и юридические имеют возможность получать информацию о переходе права собственности. С появлением Федерального закона № 250-ФЗ от 23.07.13 подобную информацию открыли для заявителей, в том числе и простых граждан. Как часто продавалось жилье, фамилии собственников и даты регистрации – все можно узнать из выписки. На Портале государственных услуг такой документ в электронном виде стоит 150 руб. для граждан и 300 – для юридических лиц, размер оплаты для выписки в обычном формате, на бумаге – 200 и 600 руб. соответственно.

Если надо получить информацию сразу по нескольким объектам, удобно пользоваться сервисом «Запрос к информационному ресурсу». Размер платы связан с объемом: справка о 100 объектах для граждан – 250 руб., для юридических лиц – 500 руб..

Тест на качество

После проверки основных документов надо потребовать у хозяина документы из БТИ, чтобы убедиться, что самовольных перепланировок на объекте не производилось. По ст.26 ЖК РФ любые изменения планировки собственники жилья должны согласовывать с органами местного самоуправления, иначе они являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность.

Осматривать надо не только квартиру, но и все здание в целом. Если он в трещинах, то в капремонте придется также участвовать, так как ремонты делают за счет жильцов. Необходимо проверить и качество работы лифтов, а также состояние подвальных помещений – запах сырости может указывать на плохое состояние труб и затопления. Приобретая квартиру на последних этажах, надо проверить и состояние чердака и крыши на предмет протечки. И в заключение – советы новоселам.

Как проверить перед покупкой квартиру — 10 шагов

1. Приходите осматривать жилье днем.
2. Обратите внимание на подъезд и другие места общего пользования.
3. Проверяйте окна и двери – уплотнения, фурнитуру.
4. Изучите стены и потолок с рулеткой.
5. Проверьте на герметичность все монтажные швы.
6. Протестируйте всю электросеть.
7. Продиагностируйте вентиляцию.
8. Осмотрите батареи и водопроводные трубы.
9. Проверьте качество отделки.
10. Пообщайтесь с соседями.

Продавец — кто он?

• Владельца квартиры надо проверять так же внимательно, как и его жилплощадь. Для начала надо убедиться в подлинности его паспорта, который легко проверить на специальном сервисе официального сайта Федеральной Миграционной Службы РФ. Правда, информация там справочного характера, подробности можно получить в местном паспортном столе — территориальном подразделении ФМС.
• Если от имени продавца действует его представитель, надо внимательно проверить доверенность, убедившись в том, что она по всем правилам оформлена. Без нотариально заверенной доверенности представитель собственника квартиры не имеет права подписи на документах.
• Прочитав доверенность, можно узнать и еще одну важную информацию: имеет ли представитель продавца получать деньги за продажу квартиры или его полномочия ограничены рамками подписания договора. В любом случае, сделка по доверенности — потенциальный риск.
• Если есть сомнения относительно дееспособности продавца, стоит посетить вместе с ним психиатра и нарколога, чтобы убедиться в его адекватности. Имеет смысл узнать у соседей, является ли его легкое опьянение нормой жизни. В любом случае даже после покупки квартиры справки из диспансера надо сохранять для непредвиденных случаев.

Могут ли третьи лица стать помехой?

Для того, чтобы с новым жильем не возникало проблем в дальнейшем, обязательно надо убедиться в отсутствии третьих лиц – претендентов на это жилье. Речь идет о случаях, когда совладелец квартиры, давно обитающий в доме престарелых, загранкомандировке или тюрьме, неожиданно заявляет о своих правах и пытается оспорить сделку в суде.

Еще одна группа риска – несовершеннолетние дети, зарегистрированные в продающейся квартире: при оформлении сделки купли-продажи квартиры их интересы контролирует закон и органы опеки и попечительства. И если права детей не учитываются, суд может признать сделку недействительной.

Надо помнить и о правах совладельцев, в частности супруга продавца, если собственник жилья состоит в браке, он готовит нотариально заверенное согласие на продажу жилья совладельца.

Самый удобный способ для покупателя – попросить у владельца квартиры расширенную выписку из домовой книги, где четко указывается, кто зарегистрирован на продаваемой жилплощади и какие права они имеют после ее продажи. Здесь можно найти сведения и о временно отсутствующих жильцах, а также снятых с учета и выбывших. Оформляют выписку в ТСЖ или управляющей компании – там, где находится домовая книга.

Новостройка: как не обмануться

Покупка квартиры на первичном рынке отличается от покупки на рынке вторичной недвижимости. На первый взгляд, в приобретении новой квартиры нет ничего сложного: достаточно позвонить, приехать, увидеть и купить. Но как перед покупкой проверить квартиру в новостройке, чтобы не пополнять печальный список обманутых дольщиков? Надо внимательно изучить учредительные документы инвестора и договора аренды. Кроме главных документов у продавца должно быть разрешение на строительство и на куплю-продажу земли, где оно ведется. Можно привлечь к такому важному моменту и опытных юристов, которые по своим критериям оценят все разрешительные документы и репутации инвесторов и застройщика и помогут сделать первый взнос за новое жилье.

Покупка квартиры не покажется такой сложной и опасной сделкой, если внимательно отнестись к вопросу проверки квартиры на юридическую чистоту. Собрать все требующиеся документы и проверить их можно и самостоятельно, главное – последовательность и настойчивость, не пропуская мелочей и не соблазняясь супервыгодными предложениями. Внимательно отнестись надо и к передаче денег с оформлением соответствующей расписки в их получении.