Покупка квартиры без риелтора. Есть ли разница и зачем платить больше?

Оглавление:

1. Зачем нужен риелтор?
2. Как купить квартиру без помощи специалистов?
3. Самостоятельная покупка квартиры: план действий
4. Как навести справки о квартире без риелтора?
5. Доверяй, но проверяй
6. Лучше перестраховаться

Любой человек, решивший приобрести квартиру, в какой-то момент задумается: стоит ли риелтор тех денег, которые предстоит на него потратить, и как купить квартиру без риелтора. Ведь, что ни говори, помощь профессионала стоит недешево, и многим покупателям цена покажется несоизмеримой самой услуге. Несмотря на то, что сумма гонорара посредника — это равные взносы покупателя и продавца, покупателю все равно приходится сложнее: ведь он вынужден брать эти деньги из своего кармана, в то время как продавец просто получит несколько меньшую сумму от продажи квартиры. Иными словами, любой покупатель будет весьма заинтересован в возможности совершения сделки без участия посторонних лиц: вопрос только в том, возможно ли это.

Зачем нужен риелтор?

Чтобы ответить на этот вопрос, для начала нужно разобраться, в чем вообще состоит работа риелтора. Его деятельность в целом можно свести к следующим функциям:

• поиск вариантов, то есть помощь при выборе будущей квартиры;
• проверка связанных с квартирой юридических аспектов;
• оформление всех нужных документов;
• координирование клиента, его моральная поддержка;
• знание рынка, способность отличить надёжного застройщика от ненадёжного.

Как купить квартиру без помощи специалистов?

Есть ли среди этих задач такая, которую невозможно выполнить одному, без риелтора? Разберемся поэтапно.

Поиск квартиры

Это может показаться странным, но из всех четырех проблем эта – самая решаемая. Поиск нужной квартиры в наше время отнюдь не является неразрешимой задачей, доступной только подкованным профессионалам. Большинство баз с выставленными на продажу квартирами являются открытыми, другие требуют небольшой оплаты, но их значительно меньше. Накупив газет и журналов, как следует исследовав объявления в интернете, вы без проблем составите список наиболее приемлемых для вас вариантов. Не исключено, что вы даже оцените удобство самостоятельного поиска: ведь кто лучше вас может знать, каковы ваши запросы и вкусы. 

Ещё больше упрощается ситуация, если вы собираетесь купить, к примеру, студию в новостройке. Достаточно ознакомиться с рейтингом надёжных застройщиков или рейтингом новостроек и выбирать только проверенные объекты. 

Юридическая сторона

С этим несколько сложнее. Конечно, никому не хочется лишний раз возиться с документами, бегать по конторам и заниматься прочей волокитой. Но аргументом в пользу решения все же заняться этими вопросами самому может послужить тот факт, что, хоть риелтор и обязан проверить квартиру на «чистоту», на деле никакой ответственности за возникшие в дальнейшем сложности он не несет. То есть, если случится, что риелтор ошибся или просто не имел возможности узнать о каком-то неприятном нюансе, осложняющем сделку, – решать эти проблемы все равно будете вы, а не он. Так что имеет смысл задуматься, много ли вы выигрываете, приобщая риелтора к юридическому «расследованию», и не легче ли все-таки самому навести некоторые справки.

Опять же, если вы собираетесь купить квартиру в строящемся доме, то все процедуры по оформлению документов возьмёт на себя застройщик.

Вопрос с документами

Здесь вообще все просто: все документы, связанные с самой сделкой, предоставляет продавец. Если вы не хотите рисковать, всегда можно проверить их на подлинность, заказав экспертизу. Это, разумеется, платно – но значительно дешевле риелторских услуг.

Моральная поддержка

Недооценивать данный пункт не стоит, хотя на первый взгляд и может показаться, что он наименее значимый из всех. Особенно это касается покупателей, которые заключают подобные сделки впервые в жизни. Если вы не слишком подкованы в данной сфере, страх, что вас обманут и запутают,  является вполне понятным и обоснованным. Присутствие риелтора все же способно придать уверенности и помочь заручиться определенными гарантиями.

Отдельно стоит отметить, что у некоторых покупателей существуют и более глобальные опасения. Момент передачи большой суммы денег теоретически может обернуться грабежом или чем похуже. Но и в этом, и в других случаях риелтора вам легко смогут заменить друзья или знакомые, которым уже доводилось покупать квартиру, и которые помогут вам разобраться, что к чему. Правда, если вы совсем не разбираетесь в вопросах недвижимости, присутствие посредника все-таки желательно: лучше потратиться, но перестраховаться.

Раздумывая, как купить квартиру без риелтора в ипотеку, учитывайте, что любой банк, предоставляющий вам кредит, крайне заинтересован в том, чтобы вы его успешно выплатили. Банк не станет покупать «кота в мешке» — он досконально изучит все документы и справки, связанные с приобретаемой квартирой: от её истории до личности ее прежнего владельца.

Самостоятельная покупка квартиры: план действий

Итак, оценив свои силы, вы твердо нацелились сэкономить на услугах посредника и взять на себя все обязанности и сложности, связанные с покупкой квартиры. Какова же последовательность ваших действий, как сделать все правильно и ничего не упустить?

Определиться с тем, чего вы, собственно, хотите. Вы должны четко или хотя бы примерно представлять, какой она должна быть: сколько вы хотели бы иметь комнат, имеет ли значение район и расположение, какой этаж является наиболее предпочтительным. Сразу же обозначьте максимальную сумму средств, которые вы готовы потратить на покупку квартиры. Если же вы решили купить квартиру без риэлтора в новостройке, вам не придется ни о чем беспокоиться: квартира точно находится в хорошем состоянии, а если вы обнаружите какие-то недочёты в процессе приёмки, то застройщик будет обязан их устранить. 

Ищите квартиру. Начните с каталога новостроек, если не приглянётся ни один вариант, переходите к поиску квартиры на вторичном рынке. Как уже было сказано, источников поиска сейчас существует немало, нужно лишь не лениться и заняться этим обстоятельно. Помните: если вы отыскали объявление, со своей стороны вы не должны платить никаких денег, все расходы, связанные с размещением и рекламой, оплачивает риелтору продавец. Если с вас требуют какую-либо плату, вероятнее всего, это обман, особенно в случае, если риелтор отказывается представить документы, подтверждающие необходимость оплаты, или давать внятные объяснения по этому поводу. 

Выпишите все заинтересовавшие вас варианты. Не пугайтесь, если их получится много: постепенно, в ходе детального рассмотрения, вы отсеете лишнее. Затем позвоните по контактным телефонам и узнайте всю необходимую информацию. Внимание следует обратить на следующие пункты:

• Квартира должна быть приватизирована. В противном случае, вам придется потратить несколько месяцев для того, чтобы урегулировать все формальности. То же самое касается квартир на обмене.
• Поинтересуйтесь, как долго предыдущий владелец проживал в квартире. Если окажется, что срок составляет меньше трех лет – не соглашайтесь. В этом случае продавцу приходится уплачивать налог с продажи квартиры, с чем могут быть связаны недоговоренности и попытки «накрутить» стоимость.
• Не доверяйте объявлениям со слишком низкой стоимостью на квартиру. Помните, что ни один разумный человек не станет продавать свою квартиру дешево. Если такое происходит, значит, он долго не может найти покупателя, а это, в свою очередь, означает, что с квартирой что-то не так – даже если это сразу в глаза не бросается.
• С осторожностью относитесь к квартирам, являющимся более дорогими за счет «красивого вида из окна». Вид на реку или на лес – это, безусловно, чудесно, но имеет смысл только в том случае, если квартира располагается на достаточно высоком этаже. В противном случае ничего особенного вы не увидите. Да и вообще, лучше лишний раз поразмыслить, так ли для вас важна визуальная составляющая, чтобы переплачивать за нее порой немалые деньги.

Как навести справки о квартире без риелтора?

Узнать все данные о квартире и ее жильцах является строго необходимым: вряд ли вас вдохновит перспектива судебного разбирательства в случае, если вы едва успеете вступить в права, объявится какой-нибудь потерянный наследник. Самый простой способ – обратиться за помощью к юристу, но его услуги стоят немногим меньше, нежели риелторские. Другой путь – попросить продавца предоставить вам все необходимые документы. Если человек окажется понимающим, и поможет вам – отлично, но так, к сожалению, бывает далеко не всегда. Это не обязательно означает, что он пытается вас обмануть – скорее всего, ему попросту лень заниматься такими вещами.

Что же делать? Заказать в регистрационной палате выписки обо всех владельцах квартиры. Если среди владельцев значатся или значились несовершеннолетние дети, не поленитесь проверить, выписаны ли они и имеют ли регистрацию в другом месте проживания. Вообще, квартир, владельцами которых являются несовершеннолетние, по возможности лучше избегать. Если впоследствии всплывут какие-либо подробности, связанные с незаконной выпиской, у вас возникнет много проблем, и дело может дойти до суда. Также, узнайте в ЕГРП, не наложено ли не квартиру какого-то рода обременений, не состоит ли она в залоге.

Узнайте у продавца, не состоял ли он в браке на момент покупки квартиры, и существуют ли документы, подтверждающие, что супруг или супруга на недвижимость не претендуют.

Если есть возможность, просмотрите паспорт продавца. Если он был выдан позже, чем покупалась квартира, лучше лишний раз удостовериться, что продавец состоит в разводе, попросив у него документы о семейном положении. Как видите, непросто: но эти тонкости необходимо учитывать, иначе как купить квартиру без риелтора? По ипотеке или в новостройке, конечно, гораздо проще: тогда необходимость играть в детектива отпадает сама собой.

Доверяй, но проверяй

Осмотр квартиры – важный этап на пути к окончательному решению. Проверьте, хорошо ли она отапливается, обратите внимание на одежду хозяев квартиры, прислушайтесь к своим ощущениям. Осмотрите полы – если они скрыты коврами, приподнимите. Если квартира расположена на последнем этаже, непременно удостоверьтесь, что крыша не протекает. Непременно обратите внимание на состояние краников и унитаза: не протекают ли они. Расспросите хозяев о соседях, о том, не причиняют ли они беспокойства – а лучше всего переговорить с одним из них. А вот обои или планировка решающей роли для вас играть не должны: все это вам под силу изменить самостоятельно, в соответствии с вашими предпочтениями.

Лучше перестраховаться

Непременно составьте предварительный договор купли-продажи: чем больше у вас будет гарантий, тем лучше. Составляться он должен в присутствии как минимум двух свидетелей с вашей стороны. В договоре должны быть прописаны любые моменты, которые являются для вас важными: перечень лиц, являющихся собственниками квартиры, день заключения основного договора, права и обязанности сторон и т.д. Если продавец настаивает на задатке – соблюдайте его условия, но не забудьте заверить факт передачи денег документально и взять со свидетелей расписку в том, что они были очевидцами этого.

При оформлении окончательного договора в Регистрационной палате досконально проверяйте все данные: вам могут отказать в сделке даже на основе одной неверно написанной буквы. Внимательно следуйте всем рекомендациям, исправляйте ошибки. Если понадобится, оплатите необходимую сумму за помощь в оформлении договора – поверьте, если позже всплывет какая-либо проблема, нервов, сил и денег придется потратить гораздо больше.

Решение воспользоваться услугами посредника или заняться приобретением квартиры самостоятельно во многом зависит от вас, вашего энтузиазма, возможностей и осведомленности в вопросах, касающихся недвижимости. Возможно, вы не станете рисковать, доверившись профессионалу, или почитаете статьи, посмотрите видео, как купить квартиру без риелтора, и решите, что заключение сделки вам вполне под силу. Что бы вы ни решили, помните, что покупка квартиры, пожалуй, самая серьезная и значительная сделка из возможных – а значит, любой промах может обойтись дорого. Будьте ответственны и внимательны – и пусть ключи от квартиры как можно скорее окажутся в ваших руках!