Апарт-комплекс «VALO»: финское качество – русский доход

Судьба апарт-отелей

Апарт-отель для Санкт-Петербурга – это явление не новое. В городе уже построен и сдан ряд такого рода комплексов от различных застройщиков. Однако у отдельных объектов – судьба долгостроев: «Башни Беринга», «Виват» (вместо которого уже строится «WINGS на Крыленко»), «Prime Residence», на полтора года было задержано строительство «Салюта».

Основное достоинство апарт-отелей в Санкт-Петербурге – это их близость к метро, как и в случае с «VALO» во Фрунзенском районе. Он располагается буквально через дорогу от метро «Бухарестская», на пересечении улиц Салова и Бухарестская.

Макет будущего апарт-комплекса. Вот так, по проекту, должен выглядеть «VALO» к 2020 году.

Строительство апартаментов идет довольно бодро – это видно на фото. Как заявляет генеральный подрядчик объекта – финский концерн «Lemminkainen» – апарт-отель будет сдан даже немного раньше срока.

Относительно генподрядчика могу сказать, что, судя по информации в интернете, ему можно доверять. Финская компания с многолетней историей вряд ли будет портить себе репутацию, задерживая сроки сдачи объекта. Потому есть все шансы, что «VALO» будет сдаваться, действительно, немного раньше.

Вот так выглядит апарт-отель на нынешнем этапе строительства. Вид с близкого расстояния на стройку «VALO».

На строительном заборе вокруг новостройки размещен баннер с фото достроенного объекта.

Общая картина

Изучив сведения в интернете, я отправилась на встречу в главный офис компании «Lemminkainen», который находится на Васильевском острове, в бизнес-центре «Остров». Некоторое время мне пришлось поплутать…
Именно здесь находится вход в бизнес-центр «Остров», где расположен офис продаж компании «Lemminkainen».

К слову сказать, на месте стройки офиса продаж пока нет. Там и показывать сейчас нечего. Но, как мне удалось узнать, отдел продаж появится после сдачи первого корпуса, когда будет готов шоу-рум.

Апарт-комплекс «VALO» (переводится как «свет») представляет собой пять 18-этажных корпусов, вмещающих 3466 апартаментов. Первые этажи займут коммерческие помещения, бассейн и фитнес-центр. Будет построен и паркинг на 270 машиномест.

Первый корпус, который сдается в первой очереди (во втором квартале 2019 года), поделен на 4 секции, каждая из которых предназначена для различных целей. Первая и четвертая секции рассчитаны для долгосрочной аренды и постоянного проживания. Секции имеют обособленные входы.

Во второй и третьей секции разместится гостиница. Здесь будет одно общее лобби, через которое гости отеля будут попадать в свои номера, в ресторан, внутренний двор с фонтаном и фитнес-центр. Такое деление секций позволит распределить потоки жильцов и избежать возможного недовольства проживающих.

Вторая очередь будет вводиться в эксплуатацию в первом квартале 2020 года. Как в остальных корпусах распределят апартаменты – пока неизвестно.

Вид на проезжую часть улицы Бухарестская и на главный перекресток прямо напротив входа в апарт-отель.

Указатель перед строящимся зданием комплекса «VALO».

УК возьмет на себя все хлопоты

Чаще всего апартаменты рассматривают как выгодное вложение инвестиций. Сдавать самостоятельно квартиру – это хлопотно, а здесь все заботы по поиску и размещению клиентов возьмет на себя управляющая компания «Valo Service». Правда, за их работу придется платить 15-20% дохода, да и делать они все будут на законных основаниях, следовательно, из дохода минусовать нужно будет еще 13% для налоговой инспекции. Важным условием работы УК является покупка мебели, техники, текстиля, посуды – в общем, всего необходимого для жизни в апартаментах. Стоимость составит 500 тысяч рублей. Иными словами, помимо платы за приобретаемые квадратные метры, необходимо будет заплатить еще и полмиллиона рублей за услуги. Внесение денежных средств за приобретение всего необходимого можно разделить на несколько частей, чтобы облегчить себе финансовую нагрузку.

Доходные программы

Застройщик предлагает рассмотреть 3 варианта получения дохода со сдачи апартаментов: «Classic», «Progressive», «Garant».

Для тех, кто не любит рисковать, подойдет доходная программа «Garant». Здесь предусмотрено заключение договора с УК, согласно которому она обязуется выплачивать по 29 тысяч рублей ежемесячно (или 350 тысяч рублей в год). Данный доход будет гарантированным, независимо от того, сколько за месяц окажется арендаторов. В этом случае апартаменты сдаются посуточно.

Доходная программа «Classic» – это вариант классической длительной сдачи апартаментов. Прогнозируемый доход в этом случае составит 290 тысяч рублей в год.

И самой выгодной, но рискованной, станет доходная программа «Progressive». Доходность здесь может быть самой высокой, однако все будет зависеть от востребованности именно ваших апартаментов. Прогнозируемый доход составляет 420 тысяч рублей.

Достоинства и недостатки

Значительный плюс покупки в данном апарт-комплексе – приобретение квадратных метров в собственность. Несмотря на то, что прописаться здесь нельзя, так как помещения считаются по статусу нежилыми, сделать временную регистрацию на 3 месяца будет можно.

Как правило, свой выбор на апартаментах останавливают командировочные, потому как именно здесь можно получить все необходимые документы на расходы во время рабочей поездки. Хорошо подойдет этот вариант и для размещения групп туристов: большое количество людей, приехавших в Петербург, к примеру, на конференцию, можно будет поселить в одном месте.

ТЦ «Континент» расположен буквально через дорогу от нового комплекса. Здесь же находится вход в метро.

По прогнозам экспертов, доходность от сдачи апартаментов в ближайшие 5-7 лет должна вырасти. Однако, при условии даже гарантированного дохода 29 тысяч рублей просто вернуть потраченные средства можно будет за срок 9 лет (2,5 млн рублей + 500 тысяч рублей = 3 млн рублей). И это опять-таки при условии покупки за наличные.

Остановки общественного транспорта располагаются в паре минут ходьбы от комплекса.

Близость расположения нескольких учебных заведений (СПбГУП, СПб ГУ КиТ, Институт подготовки МЧС, АТЭМК) повышает интерес к аренде жилья в апарт-отеле со стороны студентов.

На фото видно, насколько близко расположено одно из учебных заведений (АТЭМК) к новостройке.

Из основных минусов данного проекта можно назвать высокие коммунальные платежи, на 20% выше, чем в обычных жилых домах. Причина кроется в том, что апартаменты – это не жилая недвижимость, а коммерческая.

Не особенно порадует жителей «VALO» соседство с Ново-Волковским кладбищем. Хотя, как показывает время, петербуржцев данный факт вовсе не смущает. К примеру, ЖК «Грин Сити», построенный буквально через дорогу сразу от двух кладбищ, покупателей не смутил. Квартиры с видом на Еврейское кладбище и кладбище Памяти Жертв Девятого Января разошлись, как горячие пирожки.

Цена на апартаменты

Планировки здесь необычные, и, если честно, для постоянного проживания не совсем подходят. Например, в двухкомнатных апартаментах кухня располагается почти в прихожей.

Общая площадь студии апарт-комплекса «VALO» составляет 22 м2. Максимальная площадь двухкомнатных апартаментов – 53 м2.

Теперь перейдем к стоимости апартаментов. С учетом того, что жилье вы получаете с чистовой отделкой, рядом с метро и недалеко от центра города, считаю на данном этапе строительства стоимость адекватной.

• Студию можно приобрести за 2,5 млн рублей.
• Однокомнатные апартаменты обойдутся в 3,9 млн рублей.
• Двухкомнатные – в 4,8 млн рублей.

Коммерческие площади также можно рассматривать в качестве инвестиции, а вот машиномест в продаже пока нет. Застройщик еще не принял окончательного решения относительно судьбы паркинга. Возможно, его будут использовать как парковку для автомобилей постояльцев апарт-отеля.

Характеристика микрорайона

Наличие круглосуточных магазинов, супер- и гипермаркетов	Небольшие магазины будут открыты на первом этаже апарт-комплекса. Супермаркет «Prisma» расположен буквально через дорогу в ТЦ «Континент», а до ближайшего гипермаркета «Окей» – 15 минут пешком.
Остановки общественного транспорта, метро	Прямо через дорогу располагается станция метро «Бухарестская». Под окнами новостройки – остановка общественного транспорта, где останавливаются автобусы №№ 59, 36, 29, 117 и маршрутки №№ 170, 344 и 401.
Ближайшие аптеки	Аптеку откроют на первом этаже. Ближайшие действующие аптеки находятся по адресам Стрельбищенская, 16 и Бухарестская 30/32.
Ближайшие школы	Проектом строительство школы не предусмотрено. Ближайшие действующие школы есть совсем рядом: на улице Бухарестской, 5 и Стрельбищенской, 18.
Детские сады поблизости	Проектом строительство детского сада не предусмотрено. Ближайшие действующие детские сады – на Волковском проспекте, 134 и Стрельбищенской, 8.
Наличие крупных ТЦ, мест для культурно-развлекательного досуга, клубов, баров	Ближайший торговый центр «Континент» находится через дорогу, на другой стороне улицы Бухарестская. За 15 минут можно дойти до ТРЦ «РИО». Около получаса пешком до ТЦ «Питер-Радуга».
Перспективы микрорайона	Микрорайон, где идет строительство апарт-комплекса, уже имеет развитую инфраструктуру. Из новостроек поблизости – только «Дом на Стрельбищенской».
Наличие банков	Офисы «Сбербанка», «ВТБ» и других крупных банков располагаются в пешей доступности на Софийской улице и улице Белы Куна.
Наличие поликлиник	Поликлиника для взрослых № 56 (Пражская, 40) находится в пешей доступности от апарт-отеля, как и детская поликлиника № 48 (Пражская, 38).
Скверы, парки, зеленые насаждения	Ближе всего к новому апарт-комплексу разместился небольшой сквер за станцией метро «Бухарестская». В 3 км от «VALO» располагается Московский Парк Победы – отличное место для прогулок и отдыха. На таком же расстоянии находится и Яблоневый сад. До Рощинского сада путь составит 4 км.
Экологическая обстановка	Благополучной экологическую обстановку здесь не назовешь. Хотя такая ситуация характерна для всех новостроек в черте города. Транспортные магистрали, выезд на ЗСД, а само строительство ведется на месте промзоны и с видом на нее.
Назначение нежилых помещений	Коммерческие площади, подземный паркинг, фитнес-центр с бассейном, котельная.
Вопрос парковки	Двухэтажный стилобат под первым корпусом – место расположения паркинга на 270 машиномест. В продажу его не выводят, так как решение о судьбе парковки пока не принято. Возможно, ее оставят в собственности апарт-отеля, чтобы постояльцы могли там оставлять свои авто.
Меры безопасности	Территория вокруг «VALO» будет огорожена, видеонаблюдение по периметру, в холлах, на этажах. Пункт охраны будет находиться в одном из корпусов. Вход в комплекс будет обеспечиваться при помощи системы контроля доступа.
Транспортные магистрали и пробки	Апарт-комплекс расположен между оживленными улицами Салова и Бухарестской, рядом – не менее оживленная Софийская. Совсем близко находятся проспекты Витебский и Славы, а в 5 км – набережная Обводного канала и одна из важных дорожных артерий города – Лиговский проспект. 20 минут на автомобиле до выездов на КАД и ЗСД. Недалеко и до Московского проспекта.
Как выглядят парадные	В парадных будут установлены лифты «Otis». Стены МОП будут облицованы керамической плиткой.
Отопление и коммуникации	Лучевая разводка отопления коллекторного типа. Коммуникации от города.
В каком виде сдаются квартиры	С чистовой отделкой.
Технологии строительства	Жилой квартал строится по монолитно-кирпичной. Фасады будут облицованы керамической плиткой.

Итоги

Оценивая комплекс, могу с уверенностью сказать, что перед нами – отличник. Достоинств у новостройки Фрунзенского района будет много, но все же жить в таком месте постоянно с семьей и детьми не очень удобно. Апарт-комплекс – это инструмент для выгодных инвестиций, сдачи апартаментов в аренду.

• Добросовестность генподрядчика – пять, а вот добросовестность застройщика, ООО «ГАЛС» (не путать с московской компанией «ГАЛС-Девелопмент»), оценить сложно: упоминания о других его объектах в интернете отсутствуют, как и их собственный сайт. Эксклюзивным агентом, занимающимся продажей недвижимости, здесь выступает ООО «Lemminkainen Строй».
• Качество постройки – пять. Кирпично-монолитный дом с вентилируемыми фасадами – привычная для Санкт-Петербурга технология строительства. Снаружи дома будут облицованы керамической плиткой.
• Транспортная доступность – на пятерку. От «VALO» можно будет легко добраться в центр города, выехать на КАД, да и с общественным транспортом здесь проблем не будет.
• Внутренняя инфраструктура комплекса здесь будет, в частности, – магазины, аптеки, фитнес-центр, но детский сад и школа проектом не предусмотрены. Однако апарт-отель строится в районе, где социальная инфраструктура уже развита. Потому устроить детей в сады и школы будет возможно. Тем более, если учесть, что семей с детьми в «VALO» будет не так много, как в обычных жилых комплексах.

На конкурсе «UrbanAwards-2017» проект «VALO» одержал победу в номинации «Премьера 2017 года», заслужив высокую оценку профессионального строительного сообщества России.

• Цены и планировки квартир в ЖК VALO
• Посмотреть другие отчёты тайного покупателя

Дата публикации: 31.01.2018