Что нужно знать при покупке квартиры: к чему присмотреться, от чего отказаться

Оглавление:

1. Загородная недвижимость
2. Что нужно знать при покупке квартиры (вторичное жилье, новостройка): практические советы
3. Куда обратиться?
4. Внимание: криминал!
5. Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме?
6. Особенности долевого участия в строительстве

Рынок жилой недвижимости подразделяется на две категории: рынок городского и загородного жилья. В городском жилом фонде выделяют следующие виды домов: улучшенной планировки, монолитные, кирпичные и панельные. Мы рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры: особенности спроса на недвижимость и виды мошеннических действий, которых необходимо избегать.

Загородная недвижимость

Основными параметрами, которые влияют на цены и спрос, являются местоположение жилья и его качество.

Повышенным спросом пользуется загородная недвижимость, расположенная в ближайших пригородах, с наличием современных коммуникаций (телефона, водопровода, канализации, газа, электричества), находящаяся вблизи мест отдыха (лесов, водоёмов) с наличием возможности обеспечения сохранности имущества и личной безопасности.

Составляющие рынка загородного жилья:

• незавершённое строительства;
• старая застройка;
• новое строительства.

Важно знать, что признаются загородным жильём те дома, в которых возможна регистрация. Таким образом, дома на садовых участках в данную категорию не входят.

Уровень деловой активности на рынке загородной жилой недвижимости влияет сезонность: осень — время затухания рынка, а лето, весна — период подъёма.

Что нужно знать при покупке квартиры (вторичное жилье, новостройка): практические советы

Чтобы подобрать квартиру для покупки, можно воспользоваться одним из способов:

• изучить объявления (в интернете, на рынке частных объявлений, в СМИ);
• воспользоваться помощью знакомых;
• обратиться в фирмы, специализирующиеся на подборе вариантов жилья, оформлении его покупки и продажи;
• скомбинировать несколько вышеперечисленных способов.

Осмотр квартиры назначается заранее, при этом учитываются интересы обеих сторон: покупателя, продавца.

Покупателю, осматривая квартиру, в первую очередь нужно обращать внимание не только на общее её состояние. Внимательно стоит осмотреть состояние сантехники, отопления, локальных коммуникаций для подачи воды и энергии, внешних стен. Каждая мелочь существенна и может повлиять на формирование цены на квартиру, а также сказать на решении о покупке данного жилья.

Самый ответственный этап подготовки к приобретению квартиры — это проверка юридической чистоты сделки. Для произведения данной процедуры целесообразно обратиться в ТСЖ либо управляющую организацию, чтобы получить архивную выписку из поквартирной (домовой) книги, узнать, какие лица были зарегистрированы по данному адресу и куда именно они были выписаны.

Куда обратиться?

Чтобы провести сделку с жильём, целесообразно обратиться в риелторскую организацию. Фирма должна иметь хорошую репутацию вкупе с многолетним опытом работы. Сотрудники агентства недвижимости проверят сделку на предмет её юридической чистоты, установят наличие/отсутствие возможных претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество.

При этом расчёт по договору купли-продажи происходит только между двумя сторонами: продавцом и покупателем — посредник стороной сделки не является. Но он вправе присутствовать при расчётах, консультировать, оказывать помощь.

Присутствие покупателя необходимо при оформлении всех, относящихся к сделке, документов, включая государственную регистрацию прав собственности, а также выписку лиц из отчуждаемого жилого помещения.

Внимание: криминал!

Что же нужно знать при покупке квартиры в новостройке или «вторички»? Существует вероятность столкнуться с фирмой-однодневкой при совершении сделки купли-продажи. Сама цель создания подобной организации — обман клиента. Как правило, мошенники присваивают деньги клиента (в виду залога, комиссионных, оплаты полной стоимости жилья) и скрываются.

При этом такая фирма может производить впечатление респектабельной организации: клиента препроводят в дорогой офис, покажут квартиры, а затем — отнимут деньги. Методы работы у таких мошенников — заманивание невысокими ценами на квартиры, показ подставных вариантов, психологическая обработка.

Как избежать подобного обмана? Придерживаться некоторых правил.

Внимательно изучайте договор об оказании риелторских услуг. Отлично, если вы покажете его юристу, достаточно компетентному в жилищных спорах. Если сотрудники фирмы откажутся предоставить образец договора, откажитесь от сотрудничества с ними. Если вы уже успели заключить и подписать такой документ, получите один из экземпляров — он будет являться документальным свидетельством принятия обязательств фирмой по оказанию услуг.

Риелторы могут потребовать от вас оплату за просмотр вариантов. Данное действие неправомерно, хотя и маскируется условием, что если покупатель с продавцом заключат сделку купли-продажи, деньги вам вернут. Однако никакой договор при этом не подписывается, либо в нём замаскировано то, что фирма не несёт ответственности за результат сделки. При просмотре хозяином квартиры окажется подставное лицо, которое в последний момент откажется от сделки под надуманным предлогом. Разумеется, вернуть деньги «за показ» практически невозможно.

Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме?

Одним из распространённых способов приобретения жилья является инвестирование в его строительство. Такой вариант требует максимальной осторожности при выборе фирмы, которая предложит подобную услугу.

Даже если администрация района/города является участником проекта, риск достаточно высок. Это обусловлено тем, что в реализации проекта принимает участие нескольких компаний, а их взаимные обязательства составляют цепочку, которая может быть в любой момент разорвана из-за непреднамеренной ошибки либо намеренной недобросовестности.

Судебные разбирательства таких ситуаций могут затянуться на долгий срок. А граждане-соинвесторы лишатся права приобретения квартиры. Даже если вложенные средства удастся вернуть, купить на них жильё будет уже невозможно из-за удорожания недвижимости на рынке.

Особенности долевого участия в строительстве

Застройщики могут привлечь денежные средства граждан с последующим их использованием для строительства многоквартирных домов. Основание для получения денег в данном случае является договор участия в долевом строительстве.

В нормативно-правовых актах прописаны определённые условия, только при соблюдении которых возможно заключение договора ДДУ:

• у застройщика имеется разрешение на строительство, выданное в установленном порядке;
• застройщик представил и/или опубликовал проектную декларацию;
• была проведена госрегистрация права собственности застройщика на участок для строительства, либо договора аренды/субаренды этого участка, либо договора, предполагающего безвозмездное срочное пользование.

При нарушении хотя бы одного из перечисленных условий, гражданин, вступивший в долевое строительство, имеет право потребовать возврата денег вкупе с уплатой процентов, которые начисляются в размере удвоенной ставки рефинансирования.

Обязательно должны содержаться в ДДУ следующие пункты:

• гарантийный срок на объект строительства (не менее 5 лет);
• порядок уплаты, сроки, цена объекта (не могут меняться после заключения договора);
• срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
• определение объекта в соответствии с проектной декларацией.

Важно: ДДУ заключается в письменной форме, его необходимо зарегистрировать, а считаться заключённым он будет с момента этой регистрации.