Юридическая консультация: как выделить доли в квартире

Оглавление:

1. Нормативное регулирование
2. Как выделить доли в квартире по материнскому капиталу?
3. Как выделить комнату из доли в квартире?
4. Как выделить доли в квартире детям?
5. Резюмируем

Как выделить доли в квартире? Ответить на этот вопрос требуется, когда квартира находится в совместной общей собственности нескольких лиц. Прежде чем выделять доли, необходимо их определить. Данный процесс в юридической практике считается довольно сложным, со своими «подводными камнями». Рассмотрим особенности выделения долей и проблемные нюансы, которые необходимо избегать.

Нормативное регулирование

Определение долей строго регламентируется нормами Гражданского кодекса, а именно его 16 главой под названием «Общая собственность».

Понятие, основания возникновения общей собственности

1. Если имущество находится в собственности нескольких лиц, оно считается принадлежащим им на общем праве с определением доли отдельных собственников (долевая собственность), без определения (совместная).
2. Общая собственность считается долевой, кроме случаев, когда законодательными нормами предусмотрено образование совместной собственности.
3. Общая собственность возникает, когда имущество поступает в собственность нескольких лиц и/или не может быть разделено по закону либо без изменения его назначения (неделимая вещь).
4. Долевая собственность может быть установлена по взаимному соглашению участников собственности либо в судебном порядке при отсутствии такого соглашения.

Определение долей

Если доли не могут быть определены по закону и не установлены по соглашению участников долевой собственности, то они по умолчанию считаются равными.

Достижение соглашения всех участников позволяет установить порядок изменения, определения долей каждого в зависимости от вклада конкретного собственника в приращение и образование имущества.

Если участник собственности за свой счёт осуществил неотделимые улучшения имущества, он вправе увеличить свою долю.

Как выделить доли в квартире по материнскому капиталу?

Если средства материнского капитала были потрачены на погашение платежей по ипотечному кредиту, то перед перечислением денег в банк, ПФР требует подписания нотариально заверенного обязательства. Данный документ является гарантом того, что получатель капитала после снятия обременения в течение полугода оформит квартиру в общую собственность, членами которой будут являться: лицо, получившее сертификат, его супруг, дети. Определение долей в данном случае происходит по соглашению.

Такая ситуация является типовой, и особых сложностей при выделении долей возникнуть не должно. Разве что затянется весь процесс надолго: вполне возможно, что записаться на приём в Росреестре вы сможете только месяца за два.

Документы, которые необходимо взять с собой для оформления заявления:

• письмо из банка, подтверждающее полное погашение кредита (два экземпляра);
• закладная о погашении обязательства с отметкой банка (при наличии);
• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, переуступки;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины (около 200 рублей).

Соглашение о выделении долей не требует нотариального заверения, поэтому вы можете действовать напрямую через регпалату. Но если желание воспользоваться услугами нотариуса есть, имейте в виду, что вам понадобится справка из БТИ, отражающая стоимость квартиры (потребуется для расчёта стоимости услуг нотариальной конторы).

Как выделить комнату из доли в квартире?

Чтобы ответить на этот вопрос, следует разделить понятия «идеальных» долей и «выделенных в натуре». В первом случае собственники получают равные части (например: три собственника, у каждого — 1/3 доля квартиры), а во втором доля равна комнате.

Важно: неделимой является однокомнатная квартира, поэтому доли в ней могут быть только идеальными.

Выдел комнаты возможен только при технической возможности передачи собственнику изолированной части и жилого, и подсобных помещений (санузла, кухни, коридора и прочих), а также оборудования отдельного входа. Если таковые возможности отсутствуют, суд по заявлению истца может определить порядок пользования жилым помещением.

Если доля выделяется «в натуре», то собственник вправе использовать только изолированную часть квартиры и теряет право на использование прочих её частей. Право общей собственности при этом не прекращается.

Понятно, что возможность создать отдельный вход, разделить кухню и подсобные помещения имеется довольно редко. Поэтому самый распространённый вариант — передача в собственность изолированной комнаты с сохранением долевой собственности на подсобные помещения.

Как выделить доли в квартире детям?

Выделение долей в квартире детям может потребоваться при покупке недвижимости в ипотеку на средства материнского капитала. Далеко не все банки соглашаются одобрить ипотеку лицам, имеющим несовершеннолетних детей: при невыполнении обязательств банк просто не сможет забрать залоговое имущество, не ущемляя интересов детей, которые ревностно охраняются органами опеки и попечительства.

Поэтому родителям приходится идти на оформление соглашения, согласно которому они обязуются выделить доли в квартире детям и другим членам семьи.

Процедура выделения доли в данном случае описана выше. Но есть и альтернативный метод, если вы желаете узнать, как выделить доли в квартире на детей — вы можете эти доли просто подарить, то есть оформить договор дарения. Это удобно: при получении имущества по договору дарения от родственника, не требуется уплаты налога.

Однако, прежде чем выделить ребёнку долю с квартире, имейте в виду: если вы решите продать жильё, вам придётся получить разрешение органов опеки. Нельзя продавать имущество несовершеннолетнего, не переселяя его в квартиру, равнозначно ценную: меньшей площади, с худшими условиями проживания.

Выделение долей в квартире может потребоваться, когда мужчина и женщина проживают совместно, ведут общее хозяйство, но официальный брак не регистрируют. При покупке квартиры на общие средства просто необходимо выделить долю каждого сожителя, чтобы в случае разрыва каждый остался «при своём».

Резюмируем

• выделить долю можно как «идеальную» (часть, выраженную в процентном отношении), так и в натуре (изолированную комнату, подсобные помещения);
• при погашении ипотеки средствами материнского капитала требуется заключение соглашения о том, что после снятия обременения будут выделены доли на детей и их родителей;
• порядок определения долей регламентируется Гражданским кодексом.