Как продать квартиру в ипотеке: да-да, это реально!

Оглавление:

1. Развод и девичья фамилия: а что с квартирой в ипотеке?
2. Переезд из кабалы на свободу
3. Материнский капитал, видно, даром не пропал
4. Взял ипотеку – уступи другому

Ипотечное кредитование – не самый привлекательный способ приобретения жилплощади хотя бы потому, что привязывает потребителя к конкретной квартире на продолжительный срок, а именно до момента, пока кредит не будет погашен. Однако в жизни бывают разные ситуации, грустные и радостные, которые вынуждают продать жилье. Многие считают, будто это невозможно, но в действительности такая сделка вполне реальна. Сегодня мы предлагаем прояснить вопрос, как продать квартиру в ипотеке.

Развод и девичья фамилия: а что с квартирой в ипотеке?

Неприятно, когда люди разводятся. А если тут еще и ипотечная квартира замешана, то неприятно вдвойне. Что же делать?

Сразу отметим, что процесс этот непростой. Квартира обременена ипотекой, а значит, любые манипуляции с ней возможны исключительно с согласия банка.

Впрочем, зачастую банк и сам не против продажи такой квартиры, ведь лучше потерять проценты, но зато гарантированно вернуть себе кредитный объект. Супругам при этом нужно будет найти покупателя, который компенсировал бы залогодержателю сумму долга, а затем подождал бы окончания всех необходимых процедур. Конечно, самостоятельно найти такого человека будет крайне непросто, поэтому правильнее всего обратиться в агентство недвижимости: оно точно знает, как продать квартиру в ипотеке при разводе. Организация погасит кредит за свои средства, а вслед за тем организует и продажу квартиры.

Разницу, которая останется после реализации квартиры и выплаты кредита, супруги получат на руки.

Продать квартиру может и сам банк путем выставления ее на торги, но все-таки сложно назвать такое решение оптимальным, ведь цена будет значительно ниже рыночной. Кроме того, часть вырученных денег надо будет потратить на организацию аукциона.

Переезд из кабалы на свободу

Предположим, вы решили улучшить свои условия и приобрести другое жилье. В этом случае вам полезно будет знать, как продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Самый распространенный способ – это досрочное погашение кредита и снятие обременения с недвижимости, после чего вы можете выставить ипотечную квартиру на реализацию. Откуда брать деньги, спросите вы. При небольшой задолженности допустимо взять кредит в другом банке, вот только тут необходимо учитывать, что ставка на потребительский кредит будет гораздо выше, чем на ипотечный.

Если задолженность большая и потребительский кредит в такой ситуации брать просто невыгодно, заручитесь поддержкой банка – все-таки реализация ипотечной квартиры возможна исключительно с согласия кредитора. Каково дальнейшее развитие событий? Возможны два варианта:

1. Банк соглашается на смену собственника, снимает обременение с жилплощади, и в качестве залогодателя некоторое время выступает покупатель.
2. Новый собственник выплачивает аванс в счет стоимости квартиры (как правило, в размере оставшегося долга) и тем самым снимает обременение с недвижимости. Затем регистрируется договор купли-продажи и меняется собственник квартиры.

Безусловно, квартиру, находящуюся в ипотеке, сложно назвать лакомым кусочком, тем более в сравнении с недвижимостью, свободной от кабалы. Однако есть у нее и очевидное преимущество: с точки зрения юрисдикции, жилье, обремененное ипотекой, безопаснее – сделка чище.

Материнский капитал, видно, даром не пропал

Многие родители, успешно воспользовавшиеся государственной программой, интересуются, как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Продать ее можно, но будьте готовы к определенным трудностям.

Основное, что вам понадобится для заключения подобной сделки – это согласие органов опеки и попечительства, которые неусыпно будут следить за тем, чтобы не произошло нарушения прав несовершеннолетних. Именно эта инстанция займется расчетом старой и новой жилплощади.

Кроме того, продавая старое жилье, вы должны будете выделить детям соответствующие доли собственности в новой квартире. Этот вопрос также проконтролируют органы опеки и попечительства.

Взял ипотеку – уступи другому

Недвижимость приобретается и на вторичном, и на первичном рынке. Второй способ предусматривает продажу квартиры по переуступке. Как понятно из названия, это сделка, права и обязанности при которой уступаются другому лицу. Причем схема оформления в данном случае на договор переуступки никак не влияет.

Этот вариант приемлем для договоров купли-продажи, а также соглашений, предусматривающих инвестирование и соинвестирование. Если применяется страховая схема при оплате квартиры, находящейся в процессе строительства, меняется и сам договор страхования.

Переуступка – идеальный (более того, единственный) вариант в том случае, когда человеку приглянулось место и конкретный дом, но все площади в нем уже распроданы.

Людей, желающих приобрести жилье по переуступке прав, можно найти в изданиях по недвижимости или на форумах, которые организуют жильцы дома, а также непосредственно через застройщика.

Очень многие люди вынуждены продавать свои права на недостроенную квартиру из-за жизненных обстоятельств. Потеря работы, развод, внезапная болезнь или пополнение в семье – в таких ситуациях не до ипотечного долга. Как же продать квартиру в ипотеке по переуступке? Есть два основных варианта:

1. Ищется покупатель либо инвестор, который соглашается на покупку прав на недвижимость, и тогда возможно погашение кредита на вырученные средства.
2. Заключается договор с банком, по которому приобретатель получает права на квартиру и обязанности перед залогодержателем.

Конечно, сегодня такие сделки – редкость. Основная часть недвижимости, взятой в ипотеку, приобретается все-таки для проживания, а не для долгосрочного капиталовложения.

Как бы там ни было, объемы ипотечного кредитования растут, и число обремененных квартир на рынке недвижимости постоянно увеличивается. Какая причина ни подтолкнула бы вас к продаже, надеемся, что она приведет только к улучшению ваших бывших жилищных условий.