ЖК «Новоорловский»: для тех, кто умеет оценивать возможности и перспективы

С компанией «ЮИТ-Дом» я уже имела счастье познакомиться в ходе расследования в ЖК элит-сегмента «Смольный проспект». Причем «имела счастье» отнюдь не фигура речи: подход, декларируемый застройщиком, произвел на меня благоприятное впечатление. Ну а теперь мне предстоит узнать, что представляет собой еще один жилой комплекс от финского концерна YIT – «Новоорловский», из названия которого уже приблизительно ясно местоположение. На сей раз объект расследования – масштабный жилой квартал на Суздальском шоссе, которое пока еще не достроено до конца, относящийся к комфорт-классу. Как и его «родственник» (ЖК «Смольный проспект») он возводится по проекту именитого испанца Рикардо Бофилла.

«Разведмероприятия» в интернете

Насколько мне помнится, интернет-сообщество заинтересованных граждан весьма благосклонно относится к «ЮИТу»: ругали его лишь за высокие цены (хотя, если вновь вспомнить «Смольный проспект», стоимость более чем адекватная для соответствующей категории жилья) и недостаточную вежливость менеджеров, с которой лично я не столкнулась. Ту же картину я увидела и в этот раз, хотя местоположение «Новоорловского» не у всех вызывает восторг – и это несмотря на близость одноименного лесопарка.

• Естественно, в первую очередь становится ребром вопрос о мусоросжигающем заводе, который, если таки будет построен, начнет работать в относительной близости от «Новоорловского». Не через дорогу, конечно, однако для того, чтобы назвать место возведения комплекса идеальным, пожалуй, маловато будет.
• Кроме того, в шести километрах от «Новоорловского», как утверждают некоторые авторы отзывов, находится мусорный полигон, довольно крупный. Очевидцы (вернее, «оченюхцы») говорят, что запах свалки периодически ощущается. Что ж, проверим непременно.
• В относительной близости либо уже работают, либо строятся-проектируются заводы, главным образом фармацевтической промышленности. Это, разумеется, вызывает опасения. На мой взгляд, чрезмерные: мест в городе (именно в городе, а не во Всеволожском, например, районе), где бы отсутствовали промышленные предприятия в радиусе десяти километров, отнюдь не много. Разве что в центре, но там иные проблемы. В мегаполисе живем – иначе и быть не может. К тому же, если верить картам, заводы будут работать не по соседству: почти до всех, по крайней мере визуально, приличное расстояние.
• Наконец, «Новоорловский» представляет собой комплекс, созданный для автомобилистов: до метро идти и даже ехать придется весьма долго, а общественный транспорт в этих местах не радует частотой появления. Забегая вперед: тот автобус, на котором добиралась я, ходит с интервалом в полтора часа. А ехать – минут 15 от «Просвещения».

Ну а в остальном местоположение можно назвать и неплохим: поблизости уже упомянутый лесопарк, в трех километрах Суздальские озера (говорят, в одном из них можно купаться, но это не точно). Даже метро обещают построить – лет через семь.

Впрочем, оценивать «среднюю температуру по больнице», ведя речь о местоположении масштабной застройки на 46 гектаров, на мой взгляд, нерационально. Какие-то корпуса окажутся ближе к зеленому массиву, а какие-то – к фармпредприятию, и при этом между ними будет такое значительное расстояние, что получится, будто речь идет о совершенно разных, не похожих друг на друга жилых комплексах.

Что касается сайтов «ЮИТа» и собственно «Новоорловского», то представленная там информация очень подробная. Легко заметить, что концерн гордится комплексным подходом к освоению территории: после заселения покупатели получат и комфортабельные условия для жизни, и «полный пучок» мер безопасности, и возможности для отдыха, и важные инфраструктурные объекты от самого застройщика. И всё это – в рамках единого стилевого решения от бюро знаменитого архитектора. Кстати, не все дома «Новоорловского» будут одинаковыми. Так, первая очередь строительства предусматривает шесть 25-этажек и четыре семиэтажки плюс несколько паркингов, детсады, школу, более двух десятков коммерческих помещений. Так как в целом район дислокации комплекса не может похвастаться развитой инфраструктурой, все заботы об этом берет на себя сам концерн, обещая в упомянутых коммерческих помещениях и магазины, и аптеки, и кафе, и заведения индустрии красоты и здоровья.

Что касается цен, то порядок их следующий:

• корпус 1.1.2 (сдается в конце 2016 года) – от 3,9 млн рублей до 8,1 млн рублей;
• корпус 1.5.1 (сдается во втором квартале 2017 года) – от 3,1 млн рублей до 11 млн рублей;
• корпус 1.1.1 (сдается в конце 2016 года) – от 3,9 млн рублей до 8,2 млн рублей.

Для комфорт-класса вполне пристойные цены, как видим, хотя и не самые низкие (с учетом времени сдачи домов в эксплуатацию). Если же качество постройки, отделки (кстати, в данный момент в рамках акции полную отделку можно получить в подарок), мер безопасности, внутренней инфраструктуры окажется таким, как пишут в рекламе на сайте застройщика, то можно считать заявленную стоимость оптимальной. Поедем оценивать?

Офис и объект: пробуем на зуб финское качество

Отдел продаж квартир в «Новоорловском» находится прямо на объекте:

Менеджер (который, как и в прошлый раз, оказался отнюдь не таким невежливым, как писали в отзывах) рассказал мне о планировках и других особенностях комплекса. Приведу их традиционно в табличке, благо информации было представлено более чем достаточно:

Обсудили мы и планировки, тем более что сам застройщик ими гордится, называя максимально комфортными и вообще оптимальными. Похоже на правду: комнаты просторные (40-метровые «однушки» например), геометрия классическая, много квартир евроформата – кухня совмещена с гостиной.

То, как будет выглядеть полная отделка в квартирах «Новоорловского» (напомню, ее можно получить в подарок на 17–25 этажах, так что, видимо, сработала поговорка про дареного коня), в офисе не посмотреть. Зато есть так называемый технорум – помещение, где представлены в разрезе и схемах фрагменты постройки и изоляции. То есть, финское качество оценить можно.

Вот, например, дверь в квартиру:

Камеры видеонаблюдения (как можно заметить, мерам безопасности «ЮИТ» уделяет особое внимание):

Разрез плиты перекрытия (по сути, из таких плит с арматурой сделаны полы квартир):

Гидрозвукоизоляция (подложка):

Межкомнатная стена в разрезе (два листа с утеплителем-изолятором посредине):

Разрез пола в санузле, вентиляционная шахта, слив (позволяет не затопить соседей даже в случае ЧП):

Потолок и вентиляция в ванной (разводка труб скрыта, поэтому «подшивные» потолки чуть ниже – 2,5 м, а не 2,7 м, как в комнатах и прихожей):

Стена между санузлом и кухней или комнатой (в разрезе):

Счетчики:

Макеты стеклопакетов для окон и лоджий:

Элементы крепления и кусок антитравматического покрытия для детской площадки:

Покинув офис, я оказалась на свежепроложенной дороге, идущей вдоль забора, которым и обнесена стройка:

Если прогуляться по ней, можно дойти до моста через железнодорожные пути. К концу года его достроят, и он соединит две части Суздальского шоссе:

А вот и сама стройка:

И еще:

Один из фармацевтических заводов возводится действительно недалеко, в полукилометре (не удалось узнать, что же собираются там производить, возможно, и ничего – только проводить испытания). Кстати, он швейцарский:

Как мне рассказал менеджер, далее за этим заводом развернется «мини-Сколково» – обширная территория, заполненная разнообразными наукоемкими предприятиями и соответствующими объектами инфраструктуры. Именно поэтому там и планируется открытие станции метро «Академгородок». На мой взгляд, такой подход свидетельствует о том, что серьезной угрозы благополучию граждан, проживающих поблизости, нет: раз территорию будут осваивать комплексно (а не силами одного частника, заботящегося лишь о прибыли), то и об утилизации подумают. Ну а дышится здесь легко. Неприятных запахов за всё время, что я провела на объекте, не учуяла.

«Паспортичка» ЖК «Новоорловский»:

Панорама объекта с недостроенного Суздальского шоссе (плюс лесной массив поблизости):

Суздальское шоссе (обратите внимание на высокое качество дорожного покрытия и наличие пешеходной зоны):

«Березовый» Новоорловский лесопарк:

Там красиво:

Да и сам комплекс не оставил выраженно негативных впечатлений. Разве что ощущение, что он строится для тех, кто умеет смотреть в отдаленное будущее, ориентируясь не на текущее состояние дел и положение вещей, а на перспективу, причем отдаленную, стратегическую. Поясню. Весь сетевой негатив, посвященный местоположению «Новоорловского», оценивается с позиции «здесь и сейчас». Однако это не совсем корректно, по моему мнению. Мусоросжигающий завод могут вообще не построить. Наукоград, включающий в том числе несколько фармпредприятий, может оказаться отличным местом трудоустройства, позволяющим повысить благосостояние. И переехать например. Нынешняя транспортная доступность комплекса оставляет желать лучшего, но всё изменится по окончании работ на Суздальском шоссе. А может, всё будет с точностью до наоборот.

… а потому оценки – такие

Входных данных маловато, однако рискну оценить комплекс поэлементно следующим образом.

• Добросовестность застройщика – пять. «ЮИТ» мне понравился еще тогда, когда я проводила расследование в другом его комплексе, и разочаровать за это время не успел. Находились, правда, отзывы, посвященные тому, что концерн якобы экономит на материалах, но мне такая критика не показалась убедительной ввиду голословности. У меня сложилось впечатление, что здесь слов на ветер не бросают.
• Постройка – пять. Технорум, похожий на музей, куда даже с детьми можно приходить, меня впечатлил. Продуманность планировок – тоже. Будучи помноженным на высокое мнение о добросовестности застройщика, такое впечатление не может не стать причиной отличной оценки.
• Транспортная доступность – четыре. Оценка – среднее арифметическое из «отлично» в будущем и «удовлетворительно» на данный момент.
• Инфраструктура микрорайона – три. Поблизости не строится и не стоит ни одного жилого комплекса. Соответственно, и различных инфраструктурных объектов, необходимых для комфортной жизни, мало. По крайней мере, в пешей доступности. Другое дело, что об этом хочет позаботиться сам застройщик, что уже другая история.
• Внутренняя инфраструктура – пять. Детские площадки и пешеходные зоны, школа и детсады, магазины, кафе и салоны красоты – всё будет. Но не сразу, а по мере освоения 46-гектарной территории. Впрочем, и сам комплекс пока находится в фазе активного строительства, так что надо просто подождать.

Могу сказать уверенно, что цены на квартиры в «Новоорловском» не завышены и застройщик намерен честно отработать каждый вложенный покупателем рубль. На первый и даже второй взгляд кажется, что не верить ему оснований нет.

• Цены и планировки квартир в ЖК «Новоорловский»
• Посмотреть другие отчёты тайного покупателя

Дата публикации: 18.05.2015