Субаренда квартир

О том, что такое субаренда квартиры, законодательство РФ разъясняет в ст. 685 ГК РФ. Термины субаренды и аренды очень похожи по смыслу, но у них есть отличия.

Содержание статьи:

• Что такое субаренда
• Как сдать жилье в субаренду
• Существенные условия договора субаренды квартиры
• На какой срок заключается и как регистрируется договор
• Какие документы требуются, чтобы заключить договор
• Что включить в договор
• Как расторгнуть договор
• Как организовать бизнес на субаренде
• Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду

Что такое поднаем и субаренда

Когда хозяин жилой недвижимости предоставляет ее во временное пользование за плату другому физическому или юридическому лицу – это называется арендой. Ситуацию, когда арендатор с согласия собственника повторно сдает квадратные метры третьему лицу, принято считать субарендой.

Если субарендатором выступает физическое лицо, то по требованию ст. 671 ГК РФ стороны обязаны оформлять договор поднайма жилища. Если юридическое лицо – то договор субаренды.

Поднаем и субаренда – сделки с недвижимостью с участием третьих лиц.

В обстоятельствах, когда основной арендатор вынужден какое-то время не пользоваться квартирой, сдача ее в субаренду поможет ему уменьшить затраты на оплату жилья. Некоторые арендаторы находят способы сдать квадратные метры в наем по более высокой цене, чем платят сами, организуя таким образом свой бизнес.

Недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, сдать в субаренду сложно, т.к. требуются подписи ряда чиновников.

Как сдать жилье в субаренду

При сдаче жилого помещения в поднаем нужно заключить соответствующий двухсторонний договор в письменном виде с арендатором, который теперь будет считаться арендодателем и субарендатором. Также в сделке могут участвовать посредник и собственник квартиры. В этом случае сделка станет трехсторонней. Каждая из сторон должна иметь свой экземпляр договора.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Существенные условия договора – это такие условия, без включения которых в договор сделка может быть признана недействительной или противоречащей закону и расторгнута в судебном порядке.

В перечень существенных условий соглашения о поднайме входят:

• письменное согласие владельца квартиры на сдачу ее в субаренду третьим лицам;
• информирование хозяина квадратных метров о факте и сроках поднайма;
• невозможность сдачи недвижимости в субаренду на время, превышающее срок основной аренды.

В дополнение к перечисленному в договор включается требование, согласно которому основной арендатор обязан контролировать условия контракта и отчитываться перед хозяином квартиры о ее состоянии.

На какой срок заключается и как регистрируется договор

Необходимость регистрации заключенного договора аренды или субаренды зависит от сроков съема квадратных метров.

Составленный и подписанный документ требуется ставить на учет в Росреестре и нотариальной конторе, если срок его действия составляет 12 месяцев и более. Краткосрочные договоры, длительностью менее 12 месяцев, регистрации не подлежат.

Кроме того, договоры субаренды не подлежат регистрации в случаях, когда соглашения об основной аренде не ставились на учет в Росреестре и у нотариуса.

Если договор субаренды заключается на срок более 12 месяцев, документ необходимо заверить у нотариуса.

Часто стороны сделки заключают ее на срок 11 месяцев и затем при необходимости продляют субаренду. Это позволяет обходить законодательные требования о регистрации, но несет за собой риски в будущем, т.к. по суду наниматель и поднаниматель могут быть признаны недобросовестными съемщиками.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор

Согласно ст. 615 ГК РФ, для сдачи квартиры в поднаем необходимы составленные и подписанные соглашения об аренде и субаренде.

Дополнительные документы:

• удостоверения личности (паспорта) основного арендатора и субарендаторов;
• свидетельства о рождении детей, которые будут проживать в квартире вместе с родителями-съемщиками квартиры;
• заверенное у нотариуса согласие на сдачу квартиры внаем от граждан, зарегистрированных в помещении.

Паспорт – обязательный документ, требуемый для заключения договора субаренды.

Что включить в договор

Чтобы соблюсти все требования закона и оградить стороны сделки от негативных последствий, в договоре нужно прописать следующие условия:

1. Обозначить основание для заключения сделки – договор о первоначальной аренде жилья, разрешающий субаренду квартиры, или отдельное письменное разрешение от собственника, удостоверенное нотариусом.
2. Описать предмет сделки (объект недвижимости), его точный адрес, права и обязанности сторон. Если сдается не вся квартира целиком, а только ее комната, это тоже должно быть указано.
3. Перечислить всех лиц, которые будут иметь право проживать.
4. Рассмотреть условия и порядок расторжения соглашения, особенно при жалобах от соседей или порче имущества.
5. Определить сумму оплаты по поднайму, сроки и порядок ее внесения. По желанию сторон – еще и сумму, способ и порядок внесения предоплаты.
6. Согласовать порядок оплаты коммунальных услуг.
7. Указать гражданскую ответственность сторон, порядок разрешения споров и форс-мажорные обстоятельства.
8. Сформировать сумму залога, порядок ее возврата.
9. Прописать сроки действия договора.

Порядок оплаты коммунальных услуг – одно из условий сделки с недвижимостью по договору субаренды.

По желанию сторон к договору можно приложить опись имущества, находящегося в квартире в момент вселения новых жильцов, а также правила использования и передачи этого имущества.

При оформлении документа следует составлять фразы так, чтобы они не допускали двусмысленностей и разночтений. Обязательно указываются дата и место его заключения, реквизиты (Ф. И. О., паспортные данные), адреса регистрации сторон сделки и их подписи.

Как расторгнуть договор

Договор субаренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и в случаях, предусмотренных контрактом. В случае когда истекает договор основной аренды, вместе с этим прекращаются все договоры субаренды.

Если договор основного найма будет признан в суде недействительным или противоречащим закону, вслед за этим таковыми признаются и все вытекающие из него соглашения о субаренде.

Если срок основной аренды заканчивается досрочно, то субарендаторы по закону обладают преимущественным правом на заключение договора аренды того же помещения на тех же условиях, что были прописаны в расторгнутом арендном контракте, до конца срока субаренды.

Собственник жилого помещения может досрочно расторгнуть договор найма в следующих случаях:

1. Если арендатор начинает нарушать обязанности по внесению арендной платы.
2. Если квартира используется не по назначению. Например, в качестве офиса или ремонтной мастерской.
3. Если помещению или имуществу, находящемуся в нем, наносится ущерб.

Как организовать бизнес на субаренде

Перед организацией бизнеса на поднайме жилого помещения следует знать, что владелец квартиры, узнав о желании арендатора сдать квадратные метры в поднаем, имеет право увеличить стоимость съема.

Но на практике такое случается сравнительно редко.

Бизнес на субаренде жилой недвижимости несет в себе следующие риски:

1. Для собственника – возможный ущерб квартире или имуществу в ней, который могут понести субарендаторы. Защититься от этого можно, включив себя в число сторон договора субаренды или оформив договор страхования имущества в страховом агентстве.
2. Для основного арендатора – расторжение договора найма раньше окончания срока поднайма. В этом случае он обязан освободить помещение от всех субарендаторов и выплатить им неустойку. Основной наниматель тоже несет ответственность перед хозяином квартиры за весь причиненный ущерб.

Самая распространенная схема бизнеса заключается в следующем. Основной арендатор снимает квартиру на длительный срок с правом субаренды, а затем сдает ее в поднаем на короткие сроки по более высокой цене.

Посуточная аренда жилья может быть втрое дороже, чем долгосрочная.

Начинающему предпринимателю, решившему заработать на сдаче жилья в поднаем, важно предусмотреть следующие организационные моменты:

1. Заполняемость жилья на 100% обеспечить сложно. Хорошим показателем считается, когда квартира занята 70–80% времени, на это и нужно рассчитывать.
2. Чтобы обеспечить поток субарендаторов, нужно постоянно рекламировать свою деятельность, вселять, выселять и контролировать квартирантов.
3. После выселения очередных нанимателей квартиру приходится убирать. Это приходится делать либо самостоятельно, либо с помощью персонала.
4. Если квартира сдается посуточно, риски воровства или порчи имущества возрастают многократно.

Чтобы снизить нагрузку, владельцы бизнеса нанимают управляющего. Но профессиональному руководителю придется платить, поэтому в данном виде бизнеса расходы на наемного администратора окупаются при сдаче в субаренду от 5 квартир и более.

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду

Бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая, с точки зрения закона, требует регистрации и уплаты налогов. В большинстве случаев деловые люди регистрировали себя в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) и платили налоги по упрощенной системе налогообложения (УСН).

При приобретении патента величина налога составит 6% от прибыли.

В последние несколько лет появилось право зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог 4% с прибыли при взаимодействии с физлицами или 6% при сотрудничестве с юридическими лицами.

Регистрация в качестве самозанятого, в отличие от регистрации ИП, проста и занимает не более нескольких минут.

Если гражданин не зарегистрирован в качестве самозанятого или ИП, он обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.