Как продать квартиру без риелтора. Вооружаемся знаниями

Оглавление:

1. Как выставить квартиру на продажу
2. Смотрины. Что нужно учесть
3. Следующий этап – подготовка документов
4. Выход на сделку
5. Продажа квартиры по ипотеке
6. Инструкция

При растущих ценах на квартиры многие интересуются, как продать квартиру без риелтора, ведь посредник берет обычно от 4 до 8% комиссии от стоимости квартиры. Так что можно сэкономить приличную сумму, если продавать квартиру самостоятельно.

Как выставить квартиру на продажу

Для начала надо определить стоимость жилья, для чего необходимо исследовать рынок недвижимости. Основной ресурс – это риелторская база недвижимости. На сайте надо задать условия поиска (район, кол-во и площадь комнат, тип и этажность дома) и просмотреть объявления. База всегда актуальна (содержит объявления за последнюю неделю). Надо найти объявления с информацией о максимально похожих квартирах. Проследите закономерность и определите реальную цену. Она должна быть конкурентоспособной, если нет уверенности в особых характеристиках жилья. Учитывается также наличие консьержа, состояние подъезда, тамбура, лифта. Причем надо смотреть квартиры, проданные недавно, и выяснять, по какой цене их предлагали, и по какой они были проданы. После такого сравнения станет понятно, какова реальная стоимость аналогичных квартир в регионе. В своем объявлении нужно подробно описать площадь квартиры, этаж, инфраструктуру и перечислить все плюсы, например:

• парк возле дома или другая зеленая зона;
• наличие транспортной развязки;
• торговый комплекс;
• нормальная экология (рядом нет промышленных предприятий);
• доступные школа и детсад;
• дружные соседи;
• в подъезде постоянно поддерживается порядок;
• наличие домофона.

Всех покупателей можно классифицировать на два типа: тех, кто приобретает «стены» для собственного ремонта, и тех, кто ищет готовое жилье. Качественный ремонт оказывает существенное влияние на сроки продажи и цену. Стоимость ремонта при продаже квартиры вполне реально «отбить».

Продать «убитую» квартиру в старом панельном доме без особых преимуществ по цене выше среднерыночной невозможно ─ адекватно оценивайте ее стоимость. Дальше надо определить самую высокую (разумную) и самую низкую (ниже которой не готовы продавать). Выставлять квартиру надо по самой высокой, чтобы узнать реакцию покупателей. Если звонков нет, через некоторое время цену можно снизить. Есть люди, которые озабочены, как продать квартиру без риелтора быстро (и они без торга ставят реальную цену), а есть владельцы жилья, годами вывешивающие свое объявление, потому что им «не горит».

После надо сделать снимки. Сфотографируйте все комнаты и службы при хорошем освещении, проследите, чтобы порядок был идеальным. Фотографии должны быть качественными, ведь объявления с фото сразу привлекают внимание.

Можно поместить свое объявление с подробными характеристиками, планом и видеороликом. Заполняйте все необходимые поля, дабы избавить себя от любопытных звонков или звонков с уточнениями условий.

Смотрины. Что нужно учесть

На объявление откликаются и частные лица, и риелторы. Для вас особой разницы с кем работать нет: риелтор облегчит процесс проверки документов. По статистике нужно не менее 25 показов, пока найдется реальный покупатель. Если он готов купить квартиру и просит подождать и снять квартиру с продажи, надо оформлять задаток, иначе через неделю он может передумать, а вы потеряете время. Задаток может составлять 5 — 10% суммы сделки, оформляют его нотариально или простым обменом на расписку о получении денег.

Юридически свободная квартира имеет преимущество, никто не хочет рисковать, приобретая жилье вместе с прописанными жильцами (при альтернативных сделках такое случается часто). Поэтому выгодно куда-то выписываться, даже временно.

Отвечая на звонки, надо быть предельно любезным, внимательным и терпеливым, так как отвечать надо на одни и те же вопросы много раз. Старайтесь просмотры организовывать по удобной для себя схеме. Для этого в ежедневнике надо распределять время по 15 мин. на каждого. Обычно квартиры смотрят по будням в вечернее время. Записывайте телефоны тех, кто звонил для встречи, за час до нее уточните – точно ли клиент придет. Покупатели (особенно без риелтора) часто забывают о встрече или находят другой вариант, не сообщая об этом. Если живете в продаваемой квартире, потеряете время, а если приедете через весь город зря, потеряете еще и нервы. Если у покупателей есть риелтор, он о встрече не забудет или перезвонит и сообщит о новых планах.

Во время презентации квартиры надо иметь под рукой копии документов (оригиналы надо показывать покупателю, который готов внести задаток), а также экспликацию и кадастровый паспорт. Заинтересованные покупатели обязательно захотят их изучить.

Задавайте покупателю вопросы, чтобы узнать его предпочтения.

Следующий этап – подготовка документов

Бумаги для продажи можно готовить заранее, а можно на этапе продажи, так как у некоторых документов есть «срок годности», и если сделка затягивается, придется оформлять их заново.

Для тех, кто интересуется, как продать квартиру без риелтора, список документов:

• кадастровый паспорт с планом квартиры (можно взять в БТИ);
• выписка из домовой книги обо всех прописанных (выдают в паспортном столе);
• выписка о состоянии лицевого счета с указанием отсутствия задолженности на текущий момент (справка действительна в течение месяца);
• согласие всех, кто прописан в продающейся квартире.

Выход на сделку

Отделение банка надо согласовать с клиентом заранее. До подписания заключают договор об аренде индивидуального банковского сейфа, этот документ подписывают продавец, покупатель и представитель банка. Все расходы по оформлению квартиры традиционно берет на себя покупатель.

После проверки документов можно подписать договор купли-продажи. Потом обе стороны отправляются в хранилище, где с продавцом покупатель оставляет деньги в банковской ячейке. Продавцу необходимо убедиться в том, что деньги настоящие, и заказать при пересчете их проверку.

В договоре с банком указывают документ, который предоставит продавец при получении денег. Обычно это зарегистрированный договор купли-продажи и копия нового свидетельства о собственности на имя покупателя.

После закладки денег три копии договора купли-продажи отправляются на государственную регистрацию в регистрационную палату. Сроки регистрации не должны превышать 14 дней.

По статистике 10% сделок с недвижимостью в течение первого года оспариваются в суде, поэтому при оформлении документов надо быть предельно внимательным.

Продажа квартиры по ипотеке

Один из самых устойчивых кредитных мифов о том, что продать квартиру по ипотеке ─ дело долгое и хлопотное. Смущает продавца то, что вместе с подписанным договором уйдет право собственности на квартиру, а денег пока он не увидит, разве что задаток, неравноценный стоимости жилья.

Первое, что надо сделать продавцам, которые интересуются, как продать квартиру без риелтора по ипотеке, ─ не просто изучать отзывы на форумах, а проконсультироваться с сотрудниками банка и теми же риелторами, утверждающими, что ипотека ─ для продажи инструмент надежный.

На практике две квартиры из трех сегодня приобретают по ипотеке, особенно это касается молодых семей. Вместо аренды чужой квартиры они вкладываются в свое жилье, оформляя кредит в банке на 15 — 20 лет. Продавцы квартир мало знакомы с ипотекой, потому и реакция негативная. Но когда начинают понимать, что продать квартиру за наличные по своей цене не так-то просто, начинают интересоваться ипотечными предложениями, ведь продажа через банковский кредит ─ самый доступный вариант. Прежде всего, продавца квартиры интересует скорость и безопасность. По утверждению специалистов рынка недвижимости, безопасность в таких сделках самая высокая, скорость, конечно, могла быть и лучше (от 5 дней до 1 месяца), но все же быстрее, чем ждать реального покупателя с наличными. При самостоятельном способе продажи квартиры хозяин должен быть готов к общению с «мечтателями», планирующими купить жилье и уверенными, что легко это сделают. Потом оказывается, что они ничего не знают об ипотеке и не имеют соответствующих доходов.

Еще в 2010 году получить по ипотеке кредит в банке было невозможно. Как в 2014-м продать квартиру без риелтора по ипотеке? Вполне реально: банки активно ведут кредитование, 20 — 25% сделок с недвижимостью оформляются с привлечением банковских займов. Поэтому ипотечного покупателя надо воспринимать серьезно. Сейчас в любом банке можно оформить заявку для покупки жилья.

Инструкция

1. Консультация

Первый шаг можно назвать этапом сбора информации. Если вы самостоятельно продаете, то выглядит это следующим образом: показываете свою квартиру покупателю. Если он говорит о недостающей сумме и желании оформить ипотечный кредит, будет уместно поинтересоваться: был ли он в банке для предварительного расчета и как его оценили в качестве заемщика.

Если покупатель в банке не был, надо предложить ему встретиться с менеджером по ипотеке, чтобы банк одобрил его в качестве заёмщика. Когда же он получит подтверждение своей кредитоспособности, можно вступать с ним в переговоры . Если покупатель просит документы для банка, никаких оригиналов отдавать не нужно. Для предварительных мероприятий достаточно копии техпаспорта.

Когда стороны договорились, надо поднимать вопрос о задатке, ведь только после получения задатка все договорённости имеют юридическое подтверждение, иначе имеете право искать других партнеров по сделке, не дожидаясь банковского кредита. После получения задатка продавец прекращает поиск клиентов до оформления кредита. После получения покупателем положительного решения назначают время и место проведения нотариальной сделки. Договор задатка может быть произвольной форме, при двух свидетелях. Задаток закрепляет намерения обеих сторон. Кстати, в банках кредит дают под конкретную жилую недвижимость, и покупатель не сможет получить деньги и купить другую квартиру.

2. Проверка документов

Этот шаг можно совмещать с консультацией в банке. Хозяину недвижимости надо взять с собой документы на квартиру, гражданский паспорт и кадастровую справку с ЦОНа.

Банк не берет квартиру в залог, если на ней аресты или задолженность, а также если квартира в доме старше 50 лет (исключение – жилье в престижных районах). Объекты, где правоустанавливающими документами являются решения суда или органов опеки, также неохотно кредитуются банками.

3. Оценка

Рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. Так что продавцу надо просто находиться дома . Для этого приглашают частную фирму. Стоимость конкретной квартиры определяют путем анализа рыночных цен аналогичных объектов и совершенных сделок купли-продажи по такому типу жилья. На стоимость квартиры влияет ее условия продажи, техническое состояние, тип конструкции, месторасположение, этажность, срок эксплуатации. Отчет по квартире составляют за 1 день. Специалисты компаний и банки оценивают квартиры по-разному. Имеет значение район, состояние дома, этажность, площадь. Дополнительные улучшения увеличивают стоимость квадратного метра, например, кондиционер, джакузи, наличие евроремонта. Для банков важна сама «коробка». Так что, если планируете продавать квартиру в ипотеку, лучше не устраивать глобальный ремонт. При конфликте интересов есть и другой выход: принять оценку банка, договорившись с покупателем о доплате, так что процесс оценки продавца особо не должен волновать.

4. Рассмотрение заявки

Для рассмотрения заявки надо предоставить в банк:

• копии удостоверяющих документов продавца и покупателя;
• документы по недвижимости (техпаспорт, договор мены или купли-продажи);
• отчет об оценке и кадастровую справку об обременениях на квартиру.

Рассмотрение заявки может длиться 3 —14 дней.

5. Первоначальный взнос

Первоначальный взнос заемщик должен внести из собственных средств, ведь банки не кредитуют на 100% от стоимости недвижимости. Сумма первоначального взноса ─ 10 — 20 %. Таким образом, банк подстраховывается, оценивая платежеспособность клиента.

6. Завершение сделки

Когда имеется положительное решение, составляется предварительный договор купли-продажи и покупатель отдает продавцу первоначальный взнос. Договор составляют при получении займа в банке. Иногда обходятся только основным договором, и покупатель передает взнос при нотариусе вместе с оформлением договора купли-продажи, затем все едут в банк. Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. Подтверждающим документом об окончании сделки является расписка. Для экономии времени и безопасности можно составить расписку у нотариуса вместе с договором купли-продажи. Нотариально заверенные документы регистрируются в государственных органах. Это займет 5 дней без доплаты за срочность.

Вот и вся инструкция от а до я, как продать квартиру без риелтора. Надеемся, она поможет избежать ошибок и сэкономить значительные средства.