Чем отличаются апартаменты от квартиры в России и Европе

Оглавление:

1. Часть первая. Россия
2. Часть вторая. Европа

Мы не привыкли разделять понятия «квартира» и «апартаменты». Полагаем, что апартаменты – просто очень продвинутая, роскошная и современная квартира.

Это далеко не так. На языке риелтеров всего мира апартаменты – вообще не совсем жильё. Точнее, жильё временное, комфортное, но стандартно-неуютное, близкое к гостиничному номеру.

Итак, чем отличаются апартаменты от квартиры?

Часть первая. Россия

Различие № 1. В апартаментах не прописывают

С юридической точки зрения это вообще не жильё. Документы на покупку апартаментов не дают права на регистрацию по месту жительства. Даже с временной регистрацией не всё просто: она возможна, только если здание, в котором расположены апартаменты, является гостиницей или апарт-отелем.

Различие № 2. Социальная инфраструктура

Компанию-застройщика никто не обязывает возводить в окрестностях школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты, без которых микрорайон действительно остаётся чисто спальным.

Риелтеры успокаивают потенциальных клиентов, говоря, что обычно апарт-комплексы возникают в районах, где давно сложилась инфраструктура. Возможно, пока темп и объёмы застройки незначительны, город способен растворить в себе «лишнее» жильё. Но Москва, например, скоро будет не в состоянии сделать это. В многофункциональном жилом комплексе «Водный» продаются сейчас более полутысячи апартаментов, в апарт-комплексе «Царицино-2» – почти тысяча...

Различие № 3. Апартаменты уступают квартирам по цене

Вот и первое позитивное отличие: апартаменты дешевле. Именно из-за отсутствия у застройщика социальных обязательств. Однако столичная администрация готовится принять строительные нормы, по которым компании, возводящие апартаменты, заставят заботиться о «социалке».

Очевидно, введение таких норм нивелирует разницу в цене. Пока же самый исчерпывающе чёткий ответ на вопрос, чем отличаются апартаменты от квартиры, звучит так: стоимостью. Цены за квадратный метр комфорт-класса разнятся примерно на 10 процентов, бизнес-класса – на 15.

В пределах «старой Москвы» апартаменты комфорт-класса оцениваются в среднем в 123,5 тысячи рублей за квадрат, аналогичных квартир – в 146 тысяч. Лидируют по минимальной цене апартаменты в «Царицино-2» (113,8 тысячи рублей за 1 кв. метр), во «Флотилии» (125,7 тысячи рублей) и в «Водном» (129,4 тысячи).

Квадратный метр апартаментов в Санкт-Петербурге (Петроградский район) стоит примерно от 135 тыс. рублей.

Различие № 4. А вот квартплата в апартаментах выше

Считается, что расценки на жилищно-коммунальные услуги в апартаментах дороже, чем в квартирах, на 18 процентов (ставка НДС). На деле тарифы на холодную воду и канализацию превышают обычные на 9,3 процента, на горячую воду – на 21,5 процента, на отопление – на 22 процента.

Причём в случае когда инженерные коммуникации апартаментов соединяются с городскими сетями не напрямую, а через посредников, оплата становится ещё выше.

Различие № 5. И никаких субсидий!

При этом собственники апартаментов, имеющие ежемесячный доход ниже норматива, лишены права пользоваться субсидиями на покупку жилья так и субсидиями на оплату коммунальных услуг. Владельцы апартаментов просто не упомянуты в Жилищном кодексе! Ещё один минус – обычную квартиру можно купить в ипотеку, а с аппартаментами, это как правило, невозможно. Банки не аккредитуют подобные объекты. Можно рассчитывать только на рассрочку от застройщика. 

Но на ближайшие два-три десятка лет эта проблема не актуальна, учитывая более низкие цены на апартаменты в сравнении с квартирами.

Различие № 6. Возможно, вырастет ставка налога на апартаменты

В ближайшем будущем законодатели обещают повысить предельную ставку на нежилую недвижимость до 0,5 процента кадастровой стоимости (против 0,1 процента на жилые помещения).

Однако, даже если такое изменение в федеральное законодательство будет принято, не обязательно собственники апартаментов станут платить впятеро больше. Региональные власти имеют право на снижение максимальной ставки налога.

Различие № 7. Сложности с общим имуществом дома с апартаментами

Жилищный кодекс обязывает владельцев квартиры в многоэтажке делить с соседями в равных долях подвалы, чердаки и прочие технические помещения здания. Про апартаменты в документе ничего не сказано.

На практике это выливается в большие материальные проблемы для собственников. Поскольку покупатель приобретает лишь квадратные метры самих апартаментов, компания-застройщик остаётся владельцем остальной части здания и инженерных сетей. Не будет большой натяжкой предположить, что компания непременно навяжет собственникам жилья услуги своей управкомпании, а уж та постарается максимально взвинтить тарифы на общедомовые коммунальные услуги.

Различие № 8. Владельцы апартаментов не могут создать ТСЖ

Раз здание юридически не относится к категории жилых, живущие в нём лишены права создавать товарищества собственников жилья.

Впрочем, возможны ведь и другие формы организации самоуправления! Скажем, можно заключить договор простого товарищества. Или учредить некоммерческое партнерство.

Различие № 9. В апартаментах не надо добиваться разрешения на перепланировку помещений

Палка, как известно, о двух концах. То, что официально апартаменты не признаются за жильё, имеет и позитивную для их собственников сторону. Это только жилые помещения разрешается перепланировать после длительного и упорного хождения по инстанциям. Владельцы апартаментов могут делать со своей площадью всё, что захотят. В пределах норм Градостроительного кодекса, разумеется, который предписывает предпринимать лишь те изменения, которые не затронут конструктивных характеристик здания, не будут угрожать его безопасности.

Часть вторая. Европа

До сих пор речь шла о реалиях нашей страны. А как за границей? Например, чем отличаются апартаменты от квартиры в Испании, куда всё чаще в последнее время устремляются взоры и деньги российских инвесторов?

Испания: основная разница – в наличии огороженной придомовой территории

В Испании основных типов недвижимости четыре:

• Студии, получающие последнее время популярность и в России. Это небольшие по площади бюджетные квартиры без перегородок, где единственная комната совмещена с кухней (только ванная имеет отдельные стены). Россияне приобретают «студио» в основном для отпускного отдыха, а в остальное время сдают в аренду туристам. Стоимость колеблется от 20 до 60 тысяч евро; сдавать можно от 150 евро в неделю.
• Атико, или пентхаус, – квартира на верхнем этаже дома, обычно с солярием на крыше и видом на море. Тоже скорее курортный вариант, но гораздо более дорогой – стоит по 200 тысяч евро и больше.
• Квартиры. От наших ничем принципиально не отличаются. Много скромнее и дешевле пентхаусов. Даже в курортных местах можно купить за 50 — 60 тысяч евро.
• Наконец, апартаменты. Главная разница с квартирами – в том, что жилой комплекс имеет свою огороженную территорию с общими для всех жильцов дома зелёной зоной (то есть газонами, лужайками, деревьями), детской и/или спортивной площадкой, парковкой, зоной отдыха и бассейном.

Оплата коммунальных услуг за апартаменты несколько выше, чем за квартиру. Но сумма за содержание коллективной территории не столь уж высока – приблизительно 200 – 700 евро (не в месяц, а в год!). Для сравнения: постоянные ежемесячные расходы на коммуналку варьируются в зависимости от многих факторов где-то от 60 до 120 евро.

Арендовать апартаменты вблизи от морского побережья можно начиная от 250 евро в неделю. Цены на покупку сопоставимы со стоимостью квартиры и тоже зависят от множества качественных характеристик недвижимости. Например, апартаменты прямо у моря могут стоить почти на треть дороже, чем похожие в десятке минут пешего хода от пляжа.

В целом за время кризиса цены на жилую недвижимость в Испании снизились на 25 – 40 процентов. К тому же куда более, чем в России, доступна ипотека. Для покупки, кроме денег, достаточно заграничного паспорта. Сделка оформляется у нотариуса, после чего приобретатель сразу объявляется собственником. А в сентябре 2013 года в стране приняли закон, по которому любой иностранный гражданин, купив недвижимость на сумму не менее чем 500 тысяч евро, имеет право получить вид на жительство.

Впрочем, новый закон лишь несколько упрощает эту процедуру. Однако оформить его по-прежнему можно после приобретения даже недорогой студии или просто арендовав любую недвижимость. Правда, есть ценз на постоянные доходы претендента на получение ВНЖ.

Болгария: ситуация аналогична

Ещё одна европейская «курортная» страна, которую наши соотечественники активно осваивают на предмет покупки жилой собственности. А чем отличаются апартаменты от квартиры в Болгарии?

Болгарские апартаменты представляют собой минимум двухкомнатную квартиру со всеми удобствами, компактной мебелью и встроенной бытовой техникой. Целиком подготовленные к въезду арендатора или владельца апартаменты находятся в жилом гостиничном комплексе (апарт-отеле), обычно построенном поближе к морю, и предлагают услуги:

• специализированной охраны,
• ресепшн,
• паркинга,
• спа-центра и салона красоты,
• тренажёрного зала, фитнес-центра, бассейна,
• детской площадки и зоны отдыха.

Среди предлагаемых к продаже апартаментов можно встретить и скромные студии, и большие помещения с двумя, а то и тремя спальнями, а также квартиры в нескольких уровнях.

Кроме набора услуг, сближающего апартаменты с гостиницей, от квартир они отличаются наличием мебели и техники. Всё вместе обусловливает более высокую цену на апартаменты: квартиру в Болгарии можно приобрести и за 500 евро за квадратный метр; стоимость рассматриваемого вида жилья составляет 800 –1500 евро за квадрат.

Как видим, апартаменты в России и на курортах Европы, что называется, – две большие разницы. И по степени комфорта, и по ценам, и по соотношению стоимости относительно квартир. Москва «переплюнула» и Болгарию, и даже Испанию. Ещё бы по уровню жизни до последней дорасти!..