Выселение из жилого помещения: почему и как это происходит

Оглавление:

1. Общие правила выселения из жилых помещений
2. Выселение бывшего супруга
3. Выселение несовершеннолетних
4. Выселение при смене собственника
5. Выселение собственника за нарушение прав соседей
6. Выселение «в никуда»
7. Принудительное выселение

Законом предусмотрено немало оснований для выселения из жилого помещения, это и ст. 31 ЖК РФ, и ст. 292 ГК РФ, и ст. 86-89 ЖК РФ, и ряд других. Перед обращением в суд надо предметно понимать, кто обращается в судебные инстанции с требованием о выселении и на каком основании. Необходимо различать такие близкие понятия как выселение, снятие с регистрационного учета, прекращение прав на использование жилья, признание не приобретшим права на жилое помещение. Если предъявлять в суде указанные требования неграмотно, суд может отказать в удовлетворении иска.

Общие правила выселения из жилых помещений

Надо отметить, что выселение из квартиры – мера вынужденная и является исключением из правил неприкосновенности жилища, которое провозглашает Конституция РФ, но противоречия здесь нет. Выселение применяют только в тех случаях, которые предусмотрены законодательством и отвечают интересам общества. Целью выселения обычно является освобождение жилья. Вторичными целями считают необходимость:

• избежать несчастного случая (как в случае с аварийным жильем);
• восстановить социальную справедливость (когда жилье захватывают самовольно);
• восстановить нарушение прав третьих лиц (как при систематическом нарушении законных прав соседей);
• восполнить доходную часть бюджета (вариант – выселение из жилого помещения за систематическую и продолжительную неуплату коммунальных услуг).

По нормам жилищного законодательства граждан выселяют из жилых квартир с предоставлением иных, аналогичных по комфорту и площади помещений, согласно определенным условиям:

• дом, где находился жилой объект, идет под снос;
• жилое помещение нужно переводить в нежилое;
• квартира признана непригодной для проживания;
• после капремонта или другой реконструкции дома квартиру сохранит невозможно или ее общая площадь уменьшается, вследствие чего, проживающие там квартиросъемщик и его семья нуждаются в жилье, или наоборот, увеличивается, значительно превышая нормы квадратных метров на каждого о члена семьи (ст. 85 ЖК РФ).

Если наниматель не признает выселение и не желает освобождать жилплощадь, то соответствующие органы должны обращаться в суд с требованием принудительного выселения нарушителя. В решении суда должна быть обязанность предоставления выселяемому гражданину аналогичного благоустроенного жилья.

При выселении на законных основаниях прежний договор социального найма расторгают и заключают новый договор на предоставленное помещение.

Порядок выселения граждан имеет свои особенности:

• выселение можно производить исключительно из жилого помещения или такого, которое утратившего этот статус;
• выселение осуществляют в интересах государства, самого выселяемого (при аварийных ситуациях) или третьего лица с правом на это жилье, которое выселенец и его семья занимали незаконно. Никакие другие случаи законодательством не предусмотрены;
• выселение производят помимо воли проживающего в нем гражданина и его семьи;
• выселяемый на это жилье ранее не имел никаких прав и проживал в нем незаконно или в силу определенных причин (по закону) утратил такое право
• выселение проводится исключительно на основании решения суда.

Выселение бывшего супруга

Вселяют в квартиру собственники жилья кого-угодно (не только детей или супруга), а любого гражданина как члена своей семьи. Но все остальные зарегистрированные без согласия собственника вселить никого не могут (за исключением несовершеннолетних детей). Выселить же из квартиры любого прописанного можно только в судебном порядке или его личному согласию. Бывшим членом семьи считается супруг или супруга только на основании подтверждающих документов (свидетельства о расторжении брака).

При обращении в суд с вопросом о выселении супруга из жилого помещения, сначала надо вспомнить, каким способом приобреталось жилье. Если собственник жилья получил его:

• на правах наследства,
• по дарственной,
• купля-продажа до заключения брака.

В перечисленных случаях после оформления развода с собственником жилплощади у бывшего супруга право пользования жилплощадью не сохраняется, если другие правила не установлены брачным договором или устным соглашением сторон (ст.31 ЖК РФ). Учитывая имущественное положение бывшего супруга, суд может сохранить за выселенцем право на жилье на определенный срок (обычно – 1 год, но бывают и исключения).

Суд имеет возможность обязать бывшего супруга – собственника жилья обеспечить выселяемого жилплощадью, в частности, если между ними есть алиментные обязательства. Если вынесено такое решение, собственник и его семья ищут компромиссные варианты размена или денежной компенсации.

Если истец стал собственником жилья путем:

• приватизации квартиры на себя (у супруга тогда была такая же возможность),
• квартира куплена собственником в период брака.

В таких случаях выселение супруга как бывшего члена семьи невозможно (ст.31 ЖК РФ, ст.19 ФЗ№189), декларирующие о том, что действие статей о выселении не распространяется на члена семьи собственника, который на момент приватизации имел точно такое же право на квартиру, как сегодняшний собственник. Все имущество, приобретаемое во время брака, считается совместной собственностью на чье бы имя оно не оформлялось.

Выселение несовершеннолетних

Несовершеннолетний подлежит выселению из жилого помещения собственника вместе с бывшим супругом, с которым он будет проживать (с.31п.4 ЖК РФ). Выселение ребенка, не достигшего совершеннолетия, – отдельная категория судебных дел. В дополнение к действующему Жилищному кодексу здесь вступают в ход нормы по защите прав детей. Решения бывают и позитивные и негативные, многое зависит от обстоятельств дела – проживал ли несовершеннолетний на этой жилплощади, что она из себя представляет (съемное жилье, общежитие, приватизированная квартира), с кем дети выезжают, какого они возраста (ходят в школу или садик, состоят на учете в поликлинике). По ст.31 ЖК РФ членами семьи собственника жилья считаются лица, проживающие с ним на одной жилплощади, к указанному перечню относятся дети и родители собственника.

В соответствии со ст. 65п.3 СК РФ при раздельном проживании родителей место жительства детей устанавливают по соглашению сторон. Если после развода ребенок живет с тем из родителей, у которого нет собственного жилья, а другой родитель выплачивает ему алименты, то такие дети не считаются членами семьи собственника жилья. Согласно ст.31 п.4 ЖК РФ если отношения с собственником квартиры прекращены, то право пользования помещением у ребенка, проживающего с другим родителем, не сохраняется, если другое не предусмотрено соглашением сторон.

Суд имеет право обязать собственника жилья обеспечить другим жилым помещением бывшего супруга и его семью, которым он выплачивает алименты, если в суде прозвучало такое требование. Таким образом, если ребенок по соглашению сторон остался проживать с родителем, не имеющим собственного жилья, он считается бывшим членом семьи собственника квартиры.

Выселение при смене собственника

На тематических форумах активно обсуждается вопрос о возможности выселения из жилого помещения при смене собственника. Вот один типичный пример:

«Купил квартиру "с приданым" — прописаны бывший собственник с матерью. Пенсионерка-мать квартиру оставлять не намерена, аргументируя свое решение тем, что другой жилплощади у нее нет. Владелец жилья купил квартиру на свои деньги, мать зарегистрировал через три года после покупки. Есть ли шансы на выселение через суд?»

Московские юристы разъясняют, что согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру уже можно считать основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи бывшего собственника, если другой порядок не установлен федеральным законом. Члены семьи собственника его квартирой не распоряжаются, и при ее отчуждении у них прекращаются все права на это жилье, в том числе и регистрация или проживание.

Смена собственника жилья происходит и в случае смерти владельца квартиры. При этом право пользования жильем бывшими членами семьи также прекращается. Если члены семьи прежнего владельца отказываются выселяться из помещения добровольно, на основании заявления нового владельца квартиры нарушители будут выселены в судебном порядке.

Выселение собственника за нарушение прав соседей

Между соседями не всегда складываются дружеские отношения. Если соседи шумят по ночам, затопили квартиру или совершают другие действия, ущемляющие интересы проживающих рядом, надо сходить к участковому с заявлением или вызвать полицию прямо ночью. В случае постоянных жалоб на соседей суд может прекратить их право пользования жильем с выселением собственника из жилого помещения за нарушение прав и интересов соседей.

Согласно статьи 293 ГК РФ о прекращении прав собственности на помещение, которое содержится бесхозяйственно, при использовании жилья не по назначению и систематическому нарушению прав соседей органы местного самоуправления предупреждают собственника о необходимости навести порядок, виновному назначают срок для исправления нарушений. Если и после предупреждения ситуация не меняется, то суд по иску местных властей имеет право продать помещение на публичных торгах с выплатой вырученных средств бывшему собственнику жилья за вычетом компенсации за судебные издержки. Один из примеров такого принудительного выселения нарушителя спокойствия – судебное решение в Свердловске, где судьи удовлетворили иск о выселении меломана, круглосуточно досаждавшего соседям грохочущей музыкой. Любителя музыки лишили права собственности на приватизированную двухкомнатную квартиру. Кроме музыки ди-джей постоянно собирал шумные компании. Жильцы (в основном люди пенсионного возраста) 18 раз обращались в полицию и городскую администрацию. Мэрия направляла гражданину предписание о необходимости соблюдать тишину, которое он проигнорировал, утверждая, что домашняя студия – для него профессиональная необходимость, а громкости музыки никто не измерял. Фактически он признал, что использует жилье не по назначению. Сейчас квартира выставлена на торги, выселенец подает на апелляцию.

Выселение «в никуда»

Многие из неосведомленных граждан удивляются, узнавая, что существует и вариант выселения из жилого помещения без предоставления жилья. Этот факт соответствует действительности, если истец обращается в суд с требованием о выселении определенного лица на законных основаниях, то, как правило, выселение ответчика осуществляют «в никуда».

Без предоставления варианта жилья выселяют лиц, которые регулярно разрушают квартиру, используют ее не по назначению, систематически нарушают правила общежития и ущемляют интересы соседей, создавая условия для невозможности проживания на одной территории с ним других совладельцев жилья. А меры общественного влияния и официальные предупреждения по отношению к выселяемому положительных результатов не принесли.

Выселение обозначенных граждан «в никуда» — мера, адекватная их правонарушениям, так как они своим противозаконным поведением злостно нарушали предусмотренные законодательством и договором найма условия эксплуатации жилья. В данном контексте под понятиями «порча» и «нарушение» понимают сознательное приведение в нерабочее состояние бытового оборудования, установленного в жилом помещении, выведение из строя водопровода, приведение в непригодность канализации, разрушение стен, потолков, пола.
Важно знать и еще одно обстоятельство — право гражданина на отсрочку исполнения решения суда при отсутствии у выселяемого другого жилого помещения или достаточного для его приобретения (или аренды) дохода.

Принудительное выселение

Принудительное исполнение судебных решений (или других органов) определено законодательством. Государственный исполнитель должен принимать меры для своевременного и полного выполнения решения суда. Способ и порядок определены в исполнительных документах. Этот вид исполнительного производства сопровождается значительным эмоциональным напряжением, так как нарушает привычный ритм жизни выселяемого. Исполнение судебного решения осуществляется только в том случае, если он сам не освободил помещение в установленный законом срок. Выселение заключается в освобождении жилого помещения от выселенца (выселенцев), а также их домашних животных и имущества и сопровождается запретом пользоваться этим жильем.

Принудительному выселению из жилого помещения подлежат только граждане, указанные в исполнительном документе. В обязанности исполнителя входит письменное уведомление о дне и времени выселения. Если выселяемый был уведомлен по всем правилам, то его отсутствие на месте не является препятствием для исполнения судебного решения. Выселение проводят с помощью органов внутренних дел в присутствии понятых. После описи имущества выселяемого один экземпляр вручается под расписку должнику. Государственный исполнитель следит за сохранностью имущества выселяемого (расходы по содержанию возлагаются на должника). По истечении установленного срока невостребованное имущество реализуют в порядке, предусмотренном для реализации бесхозного имущества. Если исполнение решения происходит при отсутствии выселенцев, вместе с описью имущества государственный исполнитель проводит его оценку. Выдается имущество по акту после уплаты должником расходов на хранение. Если выселенец отказывается оплачивать эти расходы, сумма компенсируется за счет реализации определенной части имущества должника. Об исполнении решения составляется акт, подписанный всеми участниками процедуры.

Если выселяемому по закону должно быть предоставлено другое жилье, то государственный исполнитель должен направить жилищному или другому органу уведомление о сроках исполнения судебного решения и о необходимости предоставления альтернативного помещения. Исполнение решения контролируется, в случае нарушения государственный исполнитель имеет право обратиться в суд с соответствующим уведомлением и актом с просьбой об установлении дальнейшего порядка исполнения решения. Если лицо снова вселяется самовольно в квартиру, откуда оно было выселено, повторное выселение государственный исполнитель может осуществить только после определения суда, который принимал решение по данному вопросу.