Сервитут – инструмент цивилизованного добрососедства

Оглавление:

1. Сервитут с точки зрения права
2. Какими бывают сервитуты
3. Сервитут нельзя скрывать
4. Что нельзя делать с сервитутом
5. Это не навсегда

Земля, на которой мы живем – строим дома, занимаемся хозяйственной деятельностью, просто гуляем, создана не нами. Поэтому, строго говоря, она принадлежит нам всем в одинаковой степени. Имея участок земли, приготовьтесь к тому, что ваше владение может в чем-то ограничивать естественные жизненные права соседей. Вам вполне могут сказать: «Извини, подвинься». Цивилизованная передача другому лицу части прав на земельный участок – это сервитут. Такой юридический инструмент добрососедства существует со времен Римской Империи. В переводе с латыни этот термин означает «вещь в рабстве». Его можно применить ко многим случаям в нашей жизни, но наибольшее распространение он получил именно в сфере земельных отношений.

Сервитут с точки зрения права

Задаваясь вопросом: «Сервитут на земельный участок, что это такое?», следует, в первую очередь, рассматривать его юридическую трактовку. С точки зрения закона – это имущественная сделка, заключающаяся в переуступке части прав одного лица другому. Каждая сторона этой сделки имеет свое название. Владелец земельного участка, на котором устанавливается сервитут, называется обязанной стороной. А тот, кому дано право распоряжаться частью другого имущества, управомочным лицом.

Заметьте, управомочное лицо в результате этой сделки не становится собственником части земельного участка, а только пользователем, причем его права пользования весьма ограничены. Грань между правом и самоуправством достаточно тонка, поэтому обязанности и права сторон, заключивших эту сделку, регулируются рядом законодательных актов. В первую очередь – это Гражданский Кодекс РФ. Вторым по значимости законодательным актом в этом вопросе является Земельный Кодекс, точнее – статья 23. Вопросы регулирования сервитутов рассматриваются также Водным и Лесным кодексами нашей страны.

Сервитут находится в области действия вещного права, поэтому он исчезает в тот момент, когда необходимость в нем отпадает. Например, вы получили сервитут на земельный участок для прохода к дому через надел вашего соседа, поскольку иным образом попасть к себе вы не можете. Как только вы построите объездную дорогу или, например, мост через овраг, позволяющие беспрепятственно подъезжать к вашему земельному участку, договор на сервитут расторгается.

Сервитут может быть установлен законодательным актом, договором ( скачать) устным или закрепленным через органы государственной регистрации прав на имущество, а также по решению суда, завещанию или даже по обычаю.

Какими бывают сервитуты

Рассмотрев понятие сервитута на земельный участок, обратимся к тому, какие бывают виды этой имущественной сделки. Их устанавливает 23-я статья Земельного кодекса. Таких видов всего два:

1. Публичный.
2. Частный.

Публичные устанавливаются в отношении неопределенного числа лиц. Достаточно ярким примером этого является то, что все мы можем беспрепятственно ходить в лес, отдыхать там, собирать грибы и ягоды, хотя сам лесной участок принадлежит государству или сдан в долгосрочную аренду. Мы не можем заготавливать в лесу дрова и строевой лес, возводить дома, строить дороги без особого разрешения собственника, поскольку это нарушает его права. Но и он сам не имеет права запретить нам посещать лесные массивы, так как это нарушает наше естественное природное право. Такие массовые сервитуты устанавливаются законодательными актами. Эти акты могут быть как федерального значения, так и местного – от законов субъектов федерации до постановлений глав администраций сельского поселения.

Частный сервитут – это когда им владеет определенное лицо физическое или юридическое. Оснований для его установления может быть множество. Это, например, уже упоминавшийся сервитут на участок земли для прохода к дому. Его может получить строительная организация, если ей потребовалось прокладывать коммуникации (электролинию, канализацию, газопровод), и другой возможности проложить их, кроме как через ваш участок, нет. Частные сервитуты устанавливаются на основании соглашений между лицом, которому он нужен и владельцем земельного участка. Если владелец отказывается его предоставлять, то будущее управомочное лицо вправе подать иск в суд. Для частных лиц такое соглашение лучше всего регистрировать в органах государственной регистрации прав собственности. В этом случае расторжение договора пройдет наиболее безболезненно.

И публичный, и частный сервитуты могут также подразделяться на

• Срочные (бессрочные).
• Возмездные.

Да, сервитут может быть бессрочным, если по вашему участку проложена коммуникация неопределенно долгого действия или, например, установлена вышка сотовой связи. В этом случае он может стать источником постоянного дохода. Закон признает, что подобное отчуждение части земельного участка является неудобством для его владельца как физическим, так и снижающим рыночную стоимость имущества. Поэтому обязанная сторона сделки вправе требовать компенсацию. Ее размер устанавливается как доброй волей договаривающихся сторон, так и по решению суда.

Сервитут нельзя скрывать

Сервитут является разновидностью обременения, которым может обладать любая недвижимость. Также как, например, наличие несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Скрывать его нельзя ни в коем случае, поскольку подобное деяние является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной и последующего ее расторжения. Это касается и тех случаев, когда земельный участок сдается в аренду.

С точки зрения закона аренда земельного участка – это временная передача прав собственности. Вместе с ней передаются все обязательства владельца, в том числе и по сервитутам на земельный участок. Будущий арендатор должен быть в курсе всего, что может произойти на его наделе. Особенно это важно, если под землей в пределах участка проложены ответственные коммуникации – газопроводы, линии правительственной связи и прочее. Ведь за любое их повреждение он выложит кругленькую сумму из своего кармана. Хотя ежедневно гоняемое через него колхозное стадо тоже не принесет много удовольствия. (Как оформить землю в аренду, можно найти здесь.)

Что нельзя делать с сервитутом

Имея возможность распоряжаться кусочком земли соседа, вы не становитесь его собственником, ваши права по его использованию весьма ограничены. Его нельзя продать, заложить в банк, в его пределах нельзя строить капитальные строения, в том числе автомобильные магистрали. В общем, нельзя делать ничего из того, что может уменьшить права собственника.

Это не навсегда

Как собственник земельного участка вы обладаете приоритетным правом на него. Поэтому можете добиваться отмены сервитута на земельный участок любыми, но законными путями. Для этого существуют следующие основания:

• Вы можете доказать, что сервитут препятствует использованию участка по его прямому назначению.
• Основания, на которых он был установлен, отпали. Например, сосед уже лет 10 как построил дорогу к своему дому, но продолжает ездить через вас, когда это ему кажется особенно удобным.

Приглядевшись внимательно к окружающей вас действительности, вы обнаружите немало случаев, к которым можно применить термин «сервитут». Этот замечательный инструмент позволяет нам оставаться людьми, даже когда наши личные пространства пересекаются.