Расторжение договора аренды: основания, особенности

Оглавление:

1. Нормативное регулирование
2. Прекращение аренды жилого помещение возможно в нескольких случаях

Предоставление жилого помещения во временное пользование за определённую плату требует заключения обязательного договора аренды, который будет являться гарантом выполнения обязательств сторон и описывать права наймодателя и нанимателя в отношении арендуемой недвижимости. Расторжение договора аренды по инициативе арендатора производится очень просто: жильцу необходимо лишь заранее уведомить собственника о своём будущем выселении. А вот хозяину жилплощади выселить неаккуратных, шумных и не очень приятных людей из своей квартиры уже сложнее.

Конечно, можно поверить будущему жильцу на слово, и заселить его «под честное слово». Но тогда закон никак не защитит вас, если вы решите прекратить аренду своего имущества и использовать его для других целей. Вдруг жильцы не пожелают съезжать и будут игнорировать все ваши просьбы о выселении?

А вот если, сдавая квартиру внаём, вы заключали официальный и законный договор, вы можете его расторгнуть в любом из случаев, предусмотренных действующим законодательством. Расторжение договора аренды регулируется Гражданским кодексом и возможно лишь ситуациях, описанных в его положениях. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Нормативное регулирование

В соответствии с 687-й статьёй Гражданского кодекса, арендатор жилого помещения имеет право в любое время расторгнуть договор аренды. При этом ему необходимо заручиться согласием всех лиц, постоянно вместе с ним проживающих и уведомить о своём решении арендодателя не менее, чем за три месяца до даты предполагаемого расторжения договора.

Возможно также или расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке. К судебному разбирательству, согласно действующему законодательству, можно прибегнуть в следующих случаях:

• наниматель не вносил плату за пользование жилым помещением в течение шести месяцев (если в договоре не указан другой, более длительный срок) при долгосрочном найме;
• наниматель не вносил плату за использование жилого помещения более двух раз (в случае краткосрочного найма) по завершении срока, установленного в договоре аренды;
• наниматель либо граждане, проживающие вместе с ним, разрушили жилое помещение или нанесли порчу имуществу.

Суд может решить предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, произведённых им во время эксплуатации жилого помещения. Данный срок не может превышать двенадцати месяцев. При вынесении такого судебного решения, арендатор должен устранить причину, указанную арендодателем как основание для расторжения договора в исковом заявлении.

Если в течение установленного срока наниматель не исправит допущенные им нарушения либо откажется принимать необходимые меры для их исправления, суд принимает решение расторгнуть договор аренды жилого помещения. Это происходит по повторному заявлению наймодателя.

Но, по просьбе нанимателя, срок устранения недостатков может быть продлён ещё на год.

Таким образом, руководствуясь законом, выселить неугодного жильца из собственной квартиры может быть не так уж и просто. Поэтому стоит приложить всевозможные усилия и попытаться договориться мирным путём, не прибегая к судебному разбирательству. Чтобы выполнить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец вы можете скачать здесь. Но лучше не экономить — в риелторской фирме договор с большей долей вероятности будет составлен верно.

В судебном порядке расторгнуть договор аренды можно и по заявлению нанимателя, если жилое помещение перестало удовлетворять требованиям, изложенным в договоре: стало непригодным для постоянного проживания в нём людей, достигло аварийного состояния и в прочих ситуациях, предусмотренных существующими законодательными нормами.

Если арендатор злоупотребляет своими правами, изложенными в договоре: он и совместно проживающие с ним граждане используют жилплощадь не по назначению, систематически мешают соседям, нарушают интересы и права третьих лиц, наймодатель имеет полное право предупредить нанимателя о необходимости прекращения такого поведения. Если наниматель не перестал нарушать условия аренды, наймодатель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендатором. Если суд удовлетворит ходатайство, наниматель будет обязан выселиться из квартиры вместе со всеми проживающими совместно с ним гражданами.

Прекращение аренды жилого помещение возможно в нескольких случаях

• по инициативе нанимателя: он может выселиться из квартиры по собственному желанию, но обязательно должен предупредить о своём желании прекратить договорные отношения наймодателя в определённые законом сроки;
• по взаимному соглашению сторон: наниматель может предложить съехать немедленно, а наймодатель согласиться с его предложением;
• по решению суда: наниматель вправе прекратить договор аренды, если помещение перестало отвечать требованиям, изложенным в договоре, а наймодатель — если жильцы неподобающим образом обращаются с принадлежащим его имуществом, нарушают интересы и права третьих лиц, представляют угрозу спокойствию соседей.

Стоит отметить, что судебные тяжбы, которые решают вопросы расторжения договора аренды в одностороннем порядке гк рф, часто затягиваются на пару лет. Это обусловлено нормами законодательства, о которых упоминалось: нанимателю сначала дадут время на исправление нарушений, которые он допускал во время эксплуатации в квартире. А если он не устранит эти нарушения, то может попросить ещё некоторое время на решение созданных им проблем.

Поэтому, если вы собственник жилого помещения, старайтесь подходить к поиску потенциальных жильцов максимально ответственно. Конечно, заранее не предугадаешь, насколько аккуратными и порядочными окажутся квартиросъёмщики. Лучше всего поискать арендаторов среди знакомых: «сарафанное радио» позволит хотя бы иметь представление о будущих жильцах.