Переуступка прав собственности: виды и риски

Оглавление:

1. Кому выгодны сделки подобного типа
2. Виды сделок цессии
3. Ипотека и цессия
4. Цессия и налоги

Переуступка прав собственности возможна при любом виде сделки от купли-продажи до соинвестирования. Чаще всего она возникает при строительстве новых жилых объектов. В этом случае лицо, которое приобрело объект недвижимости на первых этапах строительных работ, передает права и обязанности на него третьей стороне — застройщику. В юридической практике такая схема получила название «цессия». Продавец прав и обязанностей, связанных с этис жильем, — цедент, а покупатель именуется цессионером.

Кому выгодны сделки подобного типа

Сделки цессии в некоторых жизненных ситуациях выгодны и продавцу, и лицам, приобретающим жилые объекты. Для большинства покупателей переуступка прав собственности на квартиру — единственный шанс приобрести жилье в конкретном многоэтажном доме, если продажа объектов в нем завершена.

Сделки цессии — прибыльный инструмент инвестирования. Перепродажа объектов может принести хорошую прибыль, достигающую 60% и более. Некоторые застройщики начинают реализацию квартир на самых ранних этапах. Как правило, при возведении подземного паркинга стоимость объекта, купленного ранее, может увеличиться на 10%. Затем в середине стройки и по ее окончании стоимость еще увеличиться на 40 — 50%.

Иногда продажа таких объектов вызвана финансовыми трудностями, когда первоначальный покупатель не имеет возможности оплачивать взносы заемщику. В этом случае потенциальный цессионер обязан узнать об объеме накопившейся задолженности у застройщика.

Иногда случаются и позитивные моменты, побуждающие цедента реализовать жилье, — это получение наследства, получение бесплатного объекта от государства и т.д.

Виды сделок цессии

Уступка по договору долевого участия. Сделка возможна до сдачи квартиры застройщиком. До этого времени собственник прав на жилье может меняться много раз. Если застройщик получил не весь объем денежных средств, то задолженность перед ним автоматически переходит на цессионера. Такой договор обязательно регистрируется в государственных органах.

Уступка по предварительному договору реализации объекта. Основная его особенность — цессионер приобретает право в перспективе заключить договор с третьей стороной о передаче квартиры на определенных условиях, но не о передаче жилья. Договор может быть расторгнут. При этом все взносы цессионера третьей стороне возвращаются.

Ипотека и цессия

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, ипотека по которой вступила в силу, возможна. В соответствии с ФЗ « Об ипотеке» цессионер приобретает право собственности на объект недвижимости, а также обязанности перед банком об уплате ежемесячных платежей. В этом случае переоформляется залоговая, так как в качестве собственника выступает новое лицо.

До сдачи квартиры объект может быть реализован неограниченное количество раз по сделке цессии. В этом случае цедент не несет ответственность за своевременность выплаты платежей новым должником. Однако как первая сторона сделки он не освобождается от ответственности за передачу недействительного требования (Гражданский Кодекс РФ).

Цессия и налоги

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, налоги по которой взимаются с первого инвестора, вызывает массу спорных вопросов. Нежелание цедента оплачивать все налоговое бремя понятно, ведь налог исчисляется со всей суммы сделки. Нередко обе стороны делят между собой обязанность по уплате налоговых платежей.

В договоре следует указывать реальную сумму сделки. В противном случае могут возникнуть трудности с получением налогового вычета или при подаче претензий к застройщику.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке. Риски

Сделки цессии относятся к самым рискованным. Цессионер должен помнить о рисках, связанных:

• С недобросовестным застройщиком. Прежде чем оформлять подобную сделку, необходимо уточнить о репутации застройщика, узнать на какой стадии находится возведения объекта, получить документы, подтверждающие стадию строительных работ, а также посетить стройку.
• С мошенниками. Нередко на один объект договор заключается с несколькими лицами. Поэтому цессионер обязан требовать государственной регистрации сделки.
• С возможностью получения лишь первоначальной суммы, при условии аннулирования договора долевого участия (ФЗ № 214).
• Сделки по переуступке прав собственности весьма популярны в России. Финансовые трудности первой стороны цессии, получение наследства или бесплатного жилья заставляют их реализовывать объект недвижимости. Тем, кто боится приобрести жилье на ранних этапах строительства, подобные сделки — просто палочка-выручалочка. Максимальные риски несут инвесторы, которые приобрели жилье до возведения котлована или подземного паркинга.