Перепланировка квартиры: как организовать процесс по закону

Оглавление:

1. Эскиз новой квартиры
2. Снос перегородок и укрепление проемов
3. Перепланировка санузла
4. Устройство перегородок
5. Возведение арок
6. Уменьшение воздухоотвода
7. Избавление от мусора
8. Оформление перепланировки квартиры
9. Разрешение получено – что дальше?
10. Перепланировка без согласования

Маленькая квартира надоедает, дети растут, подходит время для нового ремонта, и мы все чаще задумываемся над перепланировкой квартиры, которая позволит обновить и существенно ее благоустроить со сравнительно небольшими затратами. Но такая реконструкция может оказаться не такой простой, как кажется, поэтому стоит заранее продумать все детали капитального ремонта. С чего начать перепланировку квартиры?

Эскиз новой квартиры

Для начала надо продумать и нарисовать все, что хотите изменить в своей квартире, как она будет выглядеть и каким образом получить функциональную перепланировку. Каждую комнату лучше изобразить на отдельных листах – проходы и потолки, стены и пол – все надо продумать до мельчайших деталей, включая отделку комнат. Если есть возможность, не помешает и консультация дизайнера, хотя на стоимость ремонта это может повлиять существенно.

Снос перегородок и укрепление проемов

Снос стен, особенно несущих, — дело ответственное, поэтому перед началом надо обязательно получить разрешение на такие работы. После планировки начинается самый грязный этап ремонта – выпиливание проемов и снос стен. Не стоит забывать, что в квартире лишних перекрытий и ненужных выступов не бывает – каждый такой элемент выполняет какую-то функцию, и удаление любого из них может изменить всю расчетную конструкцию с самыми непредсказуемыми последствиями.

Чаще всего перепланировка включает снос кирпичных или гипсовых перегородок, сухой штукатурки или асбестоцементной плиты. Такие виды работ не должны вызывать беспокойства, так как перегородки из таких материалов не составляют никакой нагрузки на здание. Но разрешение на перепланировку надо получать в любом случае, даже если квартира – ваша собственность, она занимает всего лишь небольшую часть дома, и соседей ваш капитальный ремонт не должен касаться никаким образом.

Если планируете оформлять арку в кирпичной или бетонной стене, есть несколько проверенных способов для таких работ. Самый простой и бюджетный – вырубить перфоратором, но такой вариант больше подходит для новостроек, так как кроме шума, пыли и вибраций у соседей есть угроза и собственному ремонту – может отвалиться штукатурка.

Алмазная резка стены осуществляется шлицфрезером. Такая перепланировка особых хлопот не доставляет – шума меньше, пыли почти нет, да и края арочных проемов получаются намного аккуратнее.

Чтобы избежать печальных последствий перепланировки для всего дома, нужно чтобы проемы в несущих стенах – кирпичные или бетонные – были укреплены специальными уголками или швеллером.

Перепланировка санузла

Перепланировка санузла выполняется на самом начальном этапе ремонта. Раньше ее использовали для совмещения санузла с ванной комнатой, сейчас эта тенденция благополучно уходит, и на сегодня главная цель такой перепланировки – увеличение площади (прибавка может быть в 1 кв. м и больше). У такой перепланировки есть свои преимущества: возведенные перегородки будут строго вертикальными и толще своих предшественников, к тому же после удаления нижней плиты у сантехнической кабины в ванной комнате появится возможность установить двухметровые стандартные двери.

Устройство перегородок

Для разделения внутреннего пространства квартиры с целью получить дополнительную комнату возводят легкие перегородки, которые, тем не менее, должны быть прочными и с надежной звукоизоляцией. Легкие стенки-перегородки закреплять между стенами, полом и потолком нужно тщательно. Они бывают из шлакоблока, кирпича, пеноблоков или каркасные – с обшивкой разными материалами (ДСП, фанера, гипсокартон, оргаллит, сухая штукатурка). Выбор материала зависит и от функциональности. Так, в ванной лучше устанавливать кирпичную перегородку – облицовка плиткой каркаса нежелательна. Кирпичные перегородки прочнее, хорошо поглощают звук, но в то же время они достаточно дороги, массивны и требуют устойчивого основания. Каркасные стены легкие и обойдутся дешевле, но звукопроницаемость и пожароопасность – существенный минусы такой конструкции.

Возведение арок

Декоративная межкомнатная арка – доступный и популярный вариант обновления интерьера, используемый для зонирования пространства, маскировки неэстетичных конструкций (балок, воздухоотводов и т.п.). Благодаря своей многовариантности арки приживаются в любом помещении, сложноорганизованная арка способна стать основой композиции, подчиняя себе весь интерьер помещения. Многочисленные виды арок (классика, эллипс, портал, фрамуга, трапеция, полуарка) способны значительно преобразовать вид квартиры – расширить дверной проем, увеличить визуально высоту потолка, сэкономить полезную площадь, объединить комнату с балконом (арки – полки, арки-стеллажи арки со столиками и барными стойками). Этот оригинальный элемент дизайна, способный придать изюминку любому помещению, изготавливают их из разных материалов: дерева, камня, кирпича, плит МДФ, гипсокартона.

Уменьшение воздухоотвода

Для жителей многоэтажек в последнее время стала актуальна перепланировка воздухоотвода, встроенного по типовому проекту на кухне. Экспериментировать с таки видом работ опасно – лучше поручить ее не обычным строителям, а узким специалистам, которые занимаются конкретно реконструкцией воздуховодов и только после всех согласований.

Избавление от мусора

Всякая перепланировка квартиры связана со значительным количеством мусора, который удобно собирать в одной из комнат. Если накопилось на целый контейнер, можно заказывать вывоз мусора. До начала ремонта надо запастись крафт-мешками, а организаций, занимающихся вывозом хлама, достаточно. Как только с перепланировкой закончено, можно переходить непосредственно к ремонту.

Оформление перепланировки квартиры

Первым этапом перепланировки является ее оформление. Согласование изменений типового проекта жилого помещения – дело не быстрое, но жизненно необходимое. За незаконную перепланировку последствия могут быть самые печальные – от солидного штрафа до выселения из квартиры с последующей ее продажей «с молотка». С чего начать оформление перепланировки квартиры?

1. На первом этапе надо обращаться в БТИ, чтобы получить поэтажный план дома и экспликацию.
2. Следующий шаг ─ согласование проекта, если квартиру ждут серьезные изменения. Проект желательно согласовать именно в той организации, которая была автором типового проекта своего дома ─ их заключение о безопасности вашей перепланировки обязательно. Если же перепланировка косметическая, можно обойтись эскизом, нарисованным самостоятельно.
3. В государственной жилищной инспекции потребуют еще свидетельство о праве собственности на квартиру.
4. В управляющей компании надо получить копию лицевого счета и актуальную выписку из домовой книги.
5. Дополнит пакет документов заявление о намерении перепланировки жилья.

Собранные документы надо передать в государственную жилищную инспекцию. За 45 дней там обязаны принять решение о запрете или разрешении на перепланировку квартиры.

Разрешение получено – что дальше?

Если планировка оформлена, можно готовить инструменты и материалы. Вместе с разрешением на капитальный ремонт выдают журнал производства работ по перепланировке, где четко отражены все этапы перестройки. Четко следовать утвержденным документам – главное условие перепланировки, ведь любой полет фантазии закончится новыми согласованиями.

Когда квартира будет полностью соответствовать проекту и представлениям об идеальном жилье, надо приглашать специальную комиссию, которая должна зафиксировать все изменения. На последнем этапе надо снова отправляться в БТИ для получения нового технического паспорта на усовершенствованную квартиру.

Перепланировка без согласования

Перепланировка квартиры для повышения комфортности жилья практиковалась всегда, только в советские времена это были мелкие усовершенствования типовых квартир в виде объединения элементов раздельного санузла по своему усмотрению, потому что законодательной базы на этот счет тогда не было. На сегодня и количество, и степень перепланировок выросли заметно – активная реклама дизайна, изменившиеся представления об организации личного жилого пространства. Насмотревшись телепередач типа «Квартирного вопроса», «Школы ремонта», «Идеи вашего дома», многие обладатели типовых квартир с энтузиазмом берутся за переделку своего жилья, даже не задумываясь об оформлении разрешения на перепланировку, и тем более о том, что не всякий вариант квартирных реформ будет утвержден. Вот некоторые варианты, при которых возникают наибольшие сложности.

• Перенос кухни на территорию жилой комнаты, если точнее, то на площадь, под которой находится жилая комната. Такая перепланировка возможна только на первых этажах. Во многих жилых домах типовых серий на кухне имеется общедомовой вентиляционный короб, выступающий из стены. Хозяева такой кухни нередко выпиливают часть венблока для установки мебели или бытовой техники. Уменьшение каналов вентиляции, тем более их демонтаж – грубейшее нарушение правил эксплуатации жилых домов и согласованию не подлежит. Если из-за сужения канала вентиляции в соседних квартирах поднимется влажность, образуются застой воздуха и попадание неприятных запахов в соседние квартиры, такие «усовершенствования» никого не оставят равнодушными. На поступающие жалобы жилищная инспекция выписывает штраф и предписание устранить изменения в кратчайшие сроки. В случае игнорирования предписания составляется исковое заявление в суд на лишение владельца квартиры прав собственности.
• Еще более серьезным в смысле возможных последствий является устройство проемов в несущих стенах – части сложной инженерной конструкции, гарантирующей устойчивость дома. Даже небольшой проем разрешат сделать только после технического обследования с усилением его стальной рамой. Форма проема должна быть прямоугольной, овальные арки запрещены! Все работы проводятся на специальном оборудовании, исключающем вибрацию. Дверные проемы возможны только в том случае, если на нижнем и верхнем этажах в этом же месте нет аналогичной перепланировки.
• Сносить несущие стены, колонны и другие несущие конструкции жилого дома категорически запрещено. Такой строгий запрет связан с реальной угрозой обрушения зданий и опасность человеческой жизни.
• Даже такие, на первый взгляд, мелочи, как индивидуальное остекление балкона, наружный блок кондиционера, защитная металлическая решетка на балкон и другие работы, которые затрагивают фасад здания, требуют обязательного согласования, прежде всего, с архитектурным управлением. Выявление фактов перепланировки квартиры без согласования грозит штрафом, в случае отказа – лишением прав собственности.