Как продать комнату в коммунальной квартире: роль соседей, необходимые документы и сложности процесса

Оглавление:

1. Соседский вопрос
2. Почта вам в помощь
3. Какие могут быть подводные камни?
4. Дарение: стоит ли рисковать?
5. Какие же документы потребуются?

Большинству людей никогда не потребуется информация о том, как продать комнату в коммунальной квартире – ведь подобная недвижимость считается пережитком советского времени. Действительно, сейчас количество коммунальных квартир в городах значительно поубавилось — но все же, они встречаются. Точно так же, как всегда находятся желающие приобрести такую жилплощадь. Цели при этом люди преследуют разные: у кого-то нет возможности купить более дорогое жилье, кто-то надеется на грядущее расселение, кто-то планирует в дальнейшем приобрести все апартаменты целиком. Так или иначе, продать комнату можно – но в ряде аспектов это сопряжено с большими трудностями, нежели продажа обыкновенной однокомнатной квартиры.

Соседский вопрос

Ключевая сложность при продаже состоит в том, что даже если вы являетесь полноправным ее владельцем, придется брать разрешение у соседей, решая вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире. Без согласия соседей сделать этого невозможно. Конкретно в случае продажи, согласно гражданскому кодексу, в первую очередь право на покупку комнаты принадлежит вашим соседям. Только в случае их нотариально заверенного отказа от покупки вы можете предлагать недвижимость другому покупателю. Примечательно, что предложить купить комнату соседям возможно исключительно на тех же условиях, на которых вы собираетесь предлагать ее покупателю: иными словами, завысить цену для гарантии отказа никак не выйдет.

Казалось бы, особой сложности в этом нет: все-таки вероятность, что кому-то из соседей приглянется ваша комната, не слишком велика. Достаточно лишь пригласить всю вашу дружную коммунальную компанию к нотариусу, чтобы она подтвердила, что на комнату не претендуют. Все это так, но, к сожалению, на практике чаще оказывается, что отыскать истинных владельцев соседних комнат не так-то просто. Кто-то сдает комнату, кто-то просто проживает в другом месте, а кого-то вообще давно нет в городе.

А бывает и так, что соседи все проживают по месту прописки, но совершенно не заинтересованы в появлении нового жильца. В самом деле, кому нужны незнакомые люди – жизнь в столь тесном взаимодействии порой требует долгой притирки. И никто не даст гарантии, что соседство с новым жильцом окажется приятным и комфортным. Часто доходит до того, что соседи в грубой форме, и даже посредством угроз, отказываются принимать грядущие перемены. Если соседи против, но беспокоиться не стоит: юридически подобное поведение совершенно необоснованно, и при соблюдении вами определенных условий все препятствия окажутся преодолены.

Почта вам в помощь

Существует еще один, самый простой и удобный способ: письменное извещение. Вы рассылаете всем формальным владельцам комнат или частей коммунальной квартиры письма с предложениями приобрести комнату. Согласно закону, адресатам предоставляется месяц на раздумье, в течение которого они могут изъявить желание на покупку. Если по истечении месяца ответа от соседей не поступает, это по умолчанию считается отказом.

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

• Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
• Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
• Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
• Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
• После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей. В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае. Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Какие могут быть подводные камни?

К сожалению, и на этом пути могут возникнуть трудности, способные сильно затормозить процесс совершения вашей сделки: например, если точное местонахождение одного из совладельцев коммунальной квартиры определить невозможно. Проблема решается исключительно через полицию. Подается заявление на розыск, и только в случае, если поиски не увенчаются успехом, человек объявляется пропавшим без вести, и продать комнату заинтересованному лицу становится возможным. К сожалению, этот процесс порой занимает больше года.

Могут возникнуть и препятствия иного рода. Например, в случае кончины одного из собственников коммунальной квартиры и временного отсутствия наследников ваша сделка никак не может быть осуществлена. Так или иначе, вам придется дожидаться момента, когда наследник объявится, чтобы удостовериться в том, что он не претендует на комнату. Эта ситуация может затянуться надолго, что вряд ли покажется удобным как вам, так и вашему покупателю.

Отдельно следует осветить вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире с несовершеннолетним ребенком. Если ребенок является одним из собственников той или иной доли в коммунальной квартире, вам потребуется согласие его родителей или опекунов на продажу вашей комнаты. Но загвоздка в следующем: для того, чтобы оформить отказ, родителям потребуется сначала обратиться в органы опеки и получить там соответствующее разрешение. Только при соблюдении этого условия процедура может считаться законной.

Хорошо, если вам попадутся понимающие родители, с которыми вы состоите в хороших отношениях, и которые не откажутся потратить лишнее время, чтобы помочь вам. Но, к сожалению, чаще всего людям категорически не по душе идея о том, чтобы бегать по конторам и оформлять справки, часами простаивая в очередях. Для таких случаев и является оптимальным способ извещения по почте, несмотря на то, что он несколько задерживает заключение договора. Существуют и альтернативные способы обойти вышеупомянутые проблемы и совершить сделку. Один из них — оформление договора дарения.

Дарение: стоит ли рисковать?

Что и говорить, договор дарения значительно облегчает процедуру продажи комнаты, потому что сам по себе является юридически несложным действием. Он не требует нотариального заверения, прост в оформлении и избавляет вас от всех проблем, связанных с поисками или уговорами соседей. Дарение, как и продажа, является актом, полностью исключающим в дальнейшем какие-либо права продавца на недвижимость. Согласно нынешнему законодательству, не разрешаются даже условия, допускающие проживание родственников бывшего хозяина на территории квартиры. Следуя по этому пути, вы оформляете дарение, а затем просто принимаете условленную сумму из рук покупателя.

Договор дарения является довольно рискованным. В случае, если кто-либо из ваших соседей все-таки заявит свои права на комнату, вам придется доказать, что дарение было фиктивным и предъявить доказательства факта передачи денег. В противном случае, договор может быть объявлен недействительным.

Раздумывая, как продать комнату в коммунальной квартире по договору дарения, лучше обсудить с покупателем все подробности и заручиться его согласием, а также официально зарегистрировать акт передачи денег. Не исключено, что покупатель и вовсе откажется от подобной сделки: это возможно, если факт обладания документами о покупке комнаты является для него принципиальным.

Помимо риска значительным минусом такой сделки является то, что, скорее всего, ваша комната будет оценена в меньшую сумму, чем была бы в случае официальной продажи. Это напрямую связано с возможными рисками для покупателя. Еще одной причиной является необходимость для покупателя платить налог, обязательный при договоре дарения. Впрочем, данную сделку возможно оспорить через три года после заключения договора, и признать акт продажи законным.

Какие же документы потребуются?

• Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
• Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
• Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
• Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
• Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.

При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.

Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.