Как правильно выбрать застройщика

Застройщик – это юридическое, физическое лицо или индивидуальный предприниматель, желающий построить дом и обладающий для этого соответствующими ресурсами. Для этого он обязан получить требуемые разрешительные документы.

Содержание статьи:

• Определение застройщика
• Функции
• Обязанности
• Чем застройщик отличается от девелопера
• Как выбрать хорошего застройщика
• С кем можно спутать застройщика
• На что рассчитывать, если застройщик стал банкротом

Определение застройщика

О том, кто такой застройщик, подробно рассказывается в законодательстве РФ: в Градостроительном кодексе, в ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г., в "Своде правил о планировке и застройке территории многоэтажными жилыми домами".

Застройщик – это вид юридического лица, возводящего на земельном участке жилые многоквартирные дома и другие объекты недвижимости непроизводственного характера. Территория для строительства может находиться в собственности или аренде. В качестве финансовой базы разрешено использовать собственные или привлеченные средства, капитал, полученный от третьих лиц, партнеров или участников долевого строительства. Кроме своей основной деятельности, застройщики могут выполнять ремонт, восстановление и реконструкцию зданий.

В случаях, когда застройщики организуют полный процесс строительных работ через подрядчиков, они называются заказчиками-застройщиками. Застройщик – определение более широкое, чем заказчик, инвестор или подрядчик. Нередко он исполняет задачи всех троих.

Функции

Чтобы узнать, кто такой застройщик, необходимо рассмотреть функции, которые он выполняет:

1. Самостоятельно или совместно с другими предприятиями и организациями финансирует стройку. В этом контексте он именуется инвестором-застройщиком.

2. Публикует в печати информацию о том, как продвигается строительство, о сроках его окончания.

3. Проводит инженерную работу, оформляет нормативную документацию согласно предусмотренным строительным правилам.

4. Заключает договоры с подрядчиками на выполнение работ. В случае нарушения ими своих обязательств расторгает договорные отношения и ищет другие подрядные компании.

5. Приобретает нужные в строительном деле ресурсы: материалы, инструменты, оборудование.

6. Контролирует возведение объекта, обеспечивает своевременную сдачу построенного здания в эксплуатацию, выполнение иных договорных условий.

При решении вопроса о том, кто такой застройщик – это заказчик или подрядчик, нужно знать, что в 90–95% случаев для выполнения строительных процессов он пользуется услугами сторонних фирм и только в 5–10% выполняет их самостоятельно.

Обязанности

В зону ответственности застройщика входят:

1. Публикация в прессе и массмедиа проектной декларации и информации о строительстве.

2. Получение разрешения на застройку. Без этого документа он не вправе предоставлять сведения о строительстве, рекламировать возводимый объект недвижимости, привлекать дольщиков и т.д.

Чем застройщик отличается от девелопера

Основное отличие заказчика-застройщика от девелопера – это обязанность иметь земельный участок в собственности или аренде. Для застройщиков это законодательно признается необходимым условием. Девелопер – это предприниматель, который реализует объект с целью получения финансовой выгоды. Ему не нужно покупать или брать землю в аренду. Своих целей он добивается, заключив соответствующий контракт с застройщиком.

Как выбрать хорошего застройщика

Прежде чем подписать договор с застройщиком, рекомендуется выяснить следующую информацию о компании:

1. На сайте ФНС посмотреть дату регистрации ИНН организации, длительность ее работы.

2. Поинтересоваться расчетным счетом в банке, датой его открытия, наличием задолженности.

3. Узнать, есть ли у застройщика по этому объекту необходимые производственные фонды: офисные или иные помещения, строительное оборудование, транспортные средства.

4. Найти официальный сайт организации и ознакомиться с размещенными на нем материалами. Через интернет получить выписку о компании из ЕГРЮЛ.

5. Изучить историю работы застройщика: выполненные объекты, не сданные в эксплуатацию дома и причины этой несдачи. Строительная компания обязана предоставлять эти данные за 3 последних года.

Добросовестный застройщик обязан иметь следующие документы:

• свидетельство о регистрации;

• ИНН;

• учредительную документацию;

• разрешение на строительство;

• свидетельство о праве собственности на землю или договор о ее аренде;

• проектную декларацию;

• документацию на строящийся объект;

• поручительство банка;

• страховку гражданской ответственности.

Все перечисленное должно быть представлено на сайте застройщика. По просьбе клиентов эти бумаги должны показать им и в офисе фирмы. Чтобы проверить, кем является застройщик – мошенником или добросовестной организацией, рекомендуется внимательно изучить эти документы.

Банк, в котором застройщик держит расчетный счет и получает финансирование, должен быть надежным. Некоторые дольщики при выборе застройщика дополнительно консультируются с независимыми экспертами, посещают уже построенные объекты, общаются на них с жильцами, ищут отзывы в интернете.

С кем можно спутать застройщика

Застройщика в отдельных случаях путают с заказчиком. В строительной сфере заказчиком является лицо, поручающее подрядной организации выполнение работ, проверяющее и принимающее их результаты. Согласно типовым договорам подряда, заказчик обязуется создать исполнителю все условия для работы, в т.ч. предоставить землю для постройки. При этом заказчик не обязан владеть территорией, которую передает подрядчику.

В сфере строительства встречаются и технические заказчики. Если у генеральной заказывающей организации нет опыта по проведению отдельных строительных работ или отсутствуют ресурсы, застройщик вправе привлечь для этого стороннюю фирму. Она будет называться техническим заказчиком и за отдельную плату помогать генеральному выполнять его функции.

Застройщик, согласно определению, финансирует из собственных или сторонних денежных средств постройку объекта. Из-за этого возникает путаница между застройщиком и инвестором. При этом в качестве вкладчиков капитала разрешено выступать всем видам юридических или физических лиц. Им, в отличие от застройщика, не нужно получать лицензию на возведение дома и организовывать строительные работы.

Чтобы понять, кто такие подрядчик и застройщик, необходимо знать, что подрядчик – это сторона, отвечающая за:

• непосредственное выполнение оговоренного объема работ;

• реализацию поставленных заказчиком (застройщиком) задач;

• соблюдение утвержденного проекта, строительных норм и правил.

На стройке могут быть генеральный подрядчик и субподрядчики. Генеральный подрядчик – главный исполнитель всех работ. Но отдельные, узкоспециализированные процессы он имеет право доверить третьим лицам, которые именуются субподрядчиками. Они более чем в 50% случаев выполняют земляные, электромонтажные, сантехнические, отделочные работы, занимаются охраной и последующим благоустройством территории.

На что рассчитывать, если застройщик стал банкротом

Чтобы узнать, кто такой несостоятельный застройщик, необходимо рассмотреть вопрос о банкротстве. Банкротом признается организация, у которой нет денег для выплаты по долговым обязательствам. Решение о признании застройщика таковым выносит арбитражный суд. Процедура банкротства может длиться 1–2 года.

После этого компании-застройщику назначают конкурсного управляющего, который должен в течение 15 дней с момента вступления в должность известить дольщиков о банкротстве. Им в свою очередь необходимо написать заявление о своих требованиях по получению квартиры или возврату уплаченных денежных средств, а также на включение своих претензий в реестр кредиторов.

Сверх того, дольщик имеет право включить в заявление другие требования: о взыскании штрафа, моральной компенсации, неустойки и т.д. Суд обязан рассмотреть их.

Заявление можно подать в течение 2 месяцев с момента получения извещения об открытии конкурсного управления. Но если оно будет подано позднее 90 суток со дня признания застройщика банкротом, шансы на удовлетворение требований снизятся.

Судебные органы рассмотрят требования всех кредиторов и дольщиков и после реализации имущества банкрота полностью или частично удовлетворят их.