Ипотека или кредит — что выгоднее

Оглавление:

1. Ипотечный кредит – плюсы и минусы
2. «За» и «против» потребительских кредитов
3. Сравнительные расчеты двух видов жилищного кредитования

Многие российские граждане стремятся сегодня любой ценой приобрести для семьи собственное жилье. Банковские структуры предлагают на своем рынке все новые линейки кредитных продуктов, чтобы каждый клиент мог выбрать вариант, который мог максимально учесть все его возможности и пожелания.

Задумываясь о приобретении жилья с привлечением недостающих ресурсов с помощью банков, многие заемщики задаются вопросом: что выгоднее – ипотека или кредит и чем они принципиально отличаются? Это достаточно субъективно, многое зависит от конкретных условий банка, региона, заемщика.

Сравнительная характеристика кредитных программ банков, анализ всех «за» и «против» на основе практических расчетов поможет сделать правильный выбор.

Ипотечный кредит – плюсы и минусы

Ипотека – форма целевого кредитования для приобретения недвижимости под залог, в качестве которого может выступать приобретаемое или собственное жилье. Стать собственником квартиры можно после того, когда ваш выбор будет одобрен банком.

Плюсы ипотечных кредитов:

1. Для программы ипотечных кредитов ставки намного ниже, чем по кредитам других видов.
2. Ипотечный кредит оформляют на продолжительный срок (до 10 — 30 лет), поэтому его условия под силу даже семье с ограниченным бюджетом.
3. Среди ипотечных программ есть варианты с минимальным первоначальным взносом или даже с его отсутствием.
4. Возможность поселения в выбранном жилье сразу после оформления всех документов.
5. Ипотечное кредитование предполагает возможность привлекать в созаемщики членов своей семьи, что способствует увеличению максимальной суммы предоставляемого банком кредита.
6. Сумма кредита полностью покрывает стоимость приобретаемой квартиры (при других видах кредитования – обычно только часть).
7. Благодаря всесторонней проверке банковскими структурами и страховыми компаниями, нет необходимости штудировать рейтинг надёжности застройщиков, риск приобретения жилья практически сводится к нулю.
8. Ипотечные программы позволяют привлечь значительные средства для покупки жилья (в отличие от кредитов потребительских).
9. Список преимуществ солидный, но все же остаются сомнения: все ли так гладко? Главным недостатком ипотеки будет особое условие банка о его правах на вашу недвижимость, при покупке квартиры в ипотеку надо быть уверенным в своей платёжеспособности больше, чем этого требует банк, потому что всегда есть огромный риск остаться и без выплаченных денег, и без крыши над головой, если залог при нарушениях графика выплат и значительной задолженности перейдет в собственность банка.

Минусы ипотечных программ:

1. Недвижимость, которую заемщик приобретает по ипотечному кредиту, не является его собственностью на весь период выплат задолженности, что означает невозможность свободного обращения с жильем (например, ее нельзя продать).
2. При очевидной доступности ипотечного кредита, благодаря длительному сроку кредитования заемщики переплачивают 100-200%.
3. Требования банка к заемщикам достаточно высоки, и не каждому под силу их удовлетворить.
4. Для получения кредита надо подготовить серьезный пакет документов, за оформление многих справок (из БТИ, регистрационной палаты) приходится платить значительные суммы.
5. Оформление ипотечного кредита может занимать до двух месяцев.
6. Выплата ежегодных страховых взносов – обязательное условие любой ипотеки – увеличивает стоимость кредита.
7. При покупке в рамках ипотечного кредита жилья на вторичном рынке в дополнительные расходы надо включить стоимость услуг лицензированных оценщиков.

«За» и «против» потребительских кредитов

Недвижимость – особый сегмент рынка: даже после спада во время кризиса цены здесь все равно вырастут. Правда, параллельно с ценой растет и спрос, так как все больше родителей стремятся обеспечить своих наследников отдельной жилплощадью. Несмотря на разнообразие ипотечных программ, а также их государственную поддержку, не все готовы связать себя ипотекой. Возможно, здесь работает стереотип («кабала на всю жизнь») или нежелание долго бегать по инстанциям и столько же ожидать решения банка, но все больше клиентов предпочитают брать кредиты наличными. Потребительский кредит – более привычная для многих форма кредитования, попробуем сравнить, что выгоднее – ипотека или потребительский кредит.

Преимущества потребительского кредитования:

1. Сравнительно лояльные со стороны банков условия потребительских кредитов.
2. Возможность приобретения любого варианта жилья без обязательного отчета банку о целевом использовании кредитных средств.
3. Минимум времени на оформление и быстрое (в сравнении с ипотекой) получение наличных.
4. Если в банке-кредиторе размещен депозитный вклад, можно рассчитывать на скидку от стандартной процентной ставки кредита.
5. Нет требования обязательного страхования.
6. Не требуют большой пакет документов, в большинстве случаев достаточно только паспорта, справки 2-НДФЛ, возможно, заверенной копии трудовой книжки.
7. Сроки такого вида кредитования незначительные (по сравнению с ипотекой) и переплата по кредиту минимальная.

Есть ли подводные камни в потребительском кредитовании? Например, сумма кредита по такому виду займов не должна превышать 500 000 рублей. Если таких денег недостаточно для решения квартирного вопроса, для получения более значительной суммы (до одного миллиона рублей без подтверждения целевого использования) надо найти поручителей с документами, удовлетворяющими условиям кредитного договора. В таком виде кредитования банковские специалисты квартиры на юридическую чистоту жилплощади выбранное клиентом жилье не проверяют. Избавиться от риска можно, если заказать специалистам проверку жилья отдельно, на платной основе.

Недостатки потребительских кредитов:

1. При оформлении потребительского кредита можно рассчитывать на сравнительно небольшую сумму, способную погасить только часть расходов на покупку жилья.
2. Сравнительно высокая процентная ставка.
3. Ежемесячные выплаты отличаются от ипотечных, график выплат достаточно напряженный, поэтому семье придется перейти на жесткий режим экономии.

Что же все-таки выгоднее – ипотека или кредит наличными? Выбор варианта кредитования зависит от стоимости недвижимости, суммы имеющихся накоплений и среднего ежемесячного дохода семьи. Если для приобретения заветных квадратных метров не хватает 30% их стоимости, выгоднее ориентироваться на потребительский кредит. Если же молодая семья собственных сбережений не имеет, выбор будет в пользу ипотечного кредитования.

Из всяких правил бывают исключения: если ежемесячный доход семьи стабильно высокий, чтобы выдержать среднемесячный платеж большого потребительского кредита, то, безусловно, можно сэкономить на переплате.

Сравнительные расчеты двух видов жилищного кредитования

В основе расчетов средняя ипотечная ставка – 11% годовых и среднестатистическое значение в потребительских кредитах – 17%. Сумма кредита, необходимая заемщику, одинаковая – 2,5 миллиона рублей. Срок выплат по ипотечному кредиту – 15 лет, а для потребительского – 3 года. Дополнительно к ипотечному кредиту уплата страховки – 1,5% в год (среднестатистический показатель). Рассчитать ипотечный кредит по другим параметрам, вы можете при помощи нашего ипотечного калькулятора. 

Потребительский кредит: стандартный расчет:

• сумма кредита – 2, 5 млн. руб.;
• срок кредитования – 36 мес.;
• процентная ставка – 17% годовых;
• единовременные комиссии – 0% от суммы кредита;
• ежемесячные комиссии – 0% от остатка долга;
• вид платежа – аннуитетный;
• сумма ежемесячного платежа – 89 131, 82 руб.;
• переплата % за кредит – 708 745, 45 руб.;
• итоговая переплата с учетом комиссий - 708 745, 45 руб..

Ипотечный кредит: стандартный расчет:

• сумма кредита – 2 500 000 руб.;
• первоначальный взнос – 0 руб;
• срок кредитования - 180 мес.;
• процентная ставка – 11% годовых;
• единовременные комиссии – 0% от суммы кредита;
• ежемесячные комиссии – 0% от остатка долга;
• вид платежа – аннуитетный;
• сумма ежемесячного платежа – 28 414, 92 руб.;
• переплата % за кредит – 2 614 687, 21 руб.;
• итоговая переплата с учетом комиссий - 3 177 187, 21 руб.

Приведенные расчеты только подтверждают предварительные выводы: переплата по потребительскому кредиту составляет 708 745, 45 рублей, или 28, 35% стоимости жилья, а по ипотечному 3 177 187, 21 рублей, или 127% стоимости квартиры. Если сравнивать ежемесячные платежи, то в ипотечном варианте они реальны даже для семьи со средним доходом – 28 414, 92 руб., по второму виду кредитования – 89 131, 82 рубля в месяц доступно только семьям с бюджетом выше среднего.

Чтобы понять в конкретном случае, что выгоднее для вас – ипотека или жилищный кредит, можно сделать аналогичные расчеты по своему кредиту.

Потребительский кредит можно советовать тем, кто рассчитывает в недалеком будущем на поступление в семейный бюджет значительной суммы от продажи дачи, авто или вступления в права наследства. При таких вариантах кредит можно быстро закрыть, и квартира сразу переходит в собственность. Выбор потребительского кредитования очевиден, если для приобретения жилья недостает суммы, равной примерно половине годового семейного бюджета. В любом случае потребительский заём банк-кредитор представит клиенту только при условии своевременного погашения долга согласно утвержденному графику платежей, зафиксированному в кредитном договоре.

Если верить специалистам, самые приемлемые условия кредитования сегодня предлагают крупнейшие федеральные кредитные структуры. Их условия для разных регионов практически не отличаются. Максимальное разнообразие кредитных программ характерно для двух столиц – Москвы и Санкт-Петербурга. Здесь проживает большое количество потенциальных клиентов с финансовыми возможностями выше средних по стране.

Алексей: 27 лет, без семьи, с чистой зарплатой 52 000 рублей, без кредитной истории, жилье съемное. Оформляю ипотеку для приобретения студии эконом-класса в Санкт-Петербурге с первоначальным взносом миллион рублей. Друзья не советуют покупать вторичное жилье из-за его «убитого» состояния и вкладываться в строительство на раннем этапе — для добросовестных застройщиков сейчас условий нет.