ЖК «Царская столица»: название говорящее, но не совсем о том

Жилой комплекс «Царская столица» в Центральном районе Петербурга, пожалуй, одна из самых необычных городских новостроек. И дело даже не в претенциозности названия (хотя, конечно, noblesse oblige), а в том, что этот ЖК – единственный из строящихся на данный момент в самом что ни на есть историческом центре – на пересечении Полтавского проезда и улицы Кременчугской, в 7 минутах ходьбы от Московского вокзала. Невский проспект – буквально за углом. И при всём этом – 15 современных многоэтажек и многочисленные инфраструктурные объекты.

Впрочем, необычность «Царской столицы» лишь местоположением в самом сердце города не ограничивается. Так, не все квартиры в домах комплекса относятся просто к комфорт-классу (который, как известно, представляет собой нечто среднее между категориями эконом и бизнес) – некоторые маркируются как комфорт-плюс. Очевидно, что это по-прежнему «недобизнес», но значительно лучше комфорта. Вопросом, в чем же разница и по каким критериям жилье здесь не дотягивает до бизнес-класса (при таком-то названии и местоположении), просто невозможно не задаться.

Пожалуй, именно на него и следует поискать ответ, подспудно выявив достоинства и недостатки столь любопытного проекта.

Начнем, как водится, с обзора отзывов и официальных сайтов в интернете.

И что там пишут?

Пишут – много! С того самого момента, как застройщик –  «ЛенСпецСМУ» (ГК «Эталон») – получил разрешение на возведение комплекса, на проект обрушился шквал отзывов и просто мнений. Единодушными интересующихся назвать никак нельзя: высказывания полярные – от хвалебных од до откровенного недоумения в адрес самого комплекса и «Эталона» в целом. Главный повод для разногласий – стоит ли квартира в «Царской столице» своих денег (вряд ли нужно пояснять, что дешевым жилье в комплексе назвать никак нельзя). Ну а ключевой аргумент противников – близость Московского вокзала со всеми соответствующими проблемами (неоднозначный контингент, в том числе маргинальные личности, характерный запах, высокая людская проходимость). В качестве контрдоводов – шаговая доступность огромного количества объектов культурного достояния Петербурга и возможность не без гордости сообщить: «Я живу в историческом центре!». Словом, дискуссии напоминают вечный спор оптимистов и пессимистов о пустоте / полноте стакана.

Естественно, у застройщика «ЛенСпецСМУ» есть свой сайт. Впрочем, не вижу смысла рассказывать об этом подробно: 28 лет на рынке без единого фиаско – вот какую репутацию удалось наработать компании. Если не это может считаться показателем надежности, то тогда что?

Что касается отдельного веб-ресурса «Царской столицы», то он довольно информативен. Обновляется своевременно: приведенные цены на квартиры, как гласит сайт, актуальны на текущую дату (смотрела специально три дня – эта дата меняется). Кстати, вот они (на 16 декабря):

Количество комнат студия 1 2 3 4
Нижний ценовой порог (в млн руб.) 4,06 5,12 6,6 8,51 10,51
Сам комплекс – это 15 корпусов этажностью от 7 до 12 плюс подземные и наземные паркинги плюс нежилые помещения, предполагаемые к продаже коммерческим предприятиям и физлицам. Соответственно, приобрести в «Царской столице» можно не только квартиру, но и место под автомобиль или, скажем, магазин.

Технология строительства – кирпично-монолитная с применением навесных вентфасадов. В настоящее время сданы корпуса 1А, 1Б, 1В. На подходе (первый квартал наступающего года) – корпуса 2Б, 2В, 3Б, 3В.

Разумеется, на сайте комплекса много рекламы. Акцент делается на уникальном местоположении корпусов (в том числе отмечается близость ключевых автомагистралей и четырех станций метро) и их оснащенности всем необходимым (повышенные меры безопасности, развитость инфраструктуры). Вполне ожидаемо – надо разбираться на месте.

Прогуляемся по «Царской столице»?

Офисов продаж два – на Богатырском проспекте (центральный) и непосредственно на объекте (вспомогательный – специально для этого комплекса). Узнав по телефону, что информацию представляют в обоих местах одну и ту же, я, естественно, выбрала целью посещения то, что прямо в «Царской столице».

По прибытии (от метро «Восстания» действительно несколько минут пешком) я обнаружила, что офисом представший взгляду флигель-вагончик назвать можно с большой натяжкой:

Да-да, здесь продают не шаверму, а квартиры за 10 миллионов! Но ведь главное – сам комплекс, не так ли?

Экскурсия была продолжительной, а потому информативной: сначала мы с менеджером зашли во двор первого, уже сданного, корпуса, чтобы взять ключи, а затем отправились во второй – смотреть квартиры.

Двор первого корпуса оказался чистым и аккуратным. Правда, на мой взгляд, несколько минималистичным – брусчатка, газоны, урны:

А позади – мусоровоз, будто назло – чтобы испортить благоприятное впечатление (довольно быстро уехал – и вновь всё стало чистым):

Кстати, несложно заметить, что окна квартир имеют разную площадь: панорамные (во всю стену) чередуются поэтажно со стандартными. Это – особенность корпусов первой очереди (тех самых, что имеют «ранг» комфорт-плюс). Все же остальные, комфорт-класса, – с обычными окнами.

Здесь это чередование можно рассмотреть получше (корпус 1Б, фасад):

Корпуса первой очереди (1А и 1Б) в целом выглядят впечатляюще:

А вот и вход в парадную второго корпуса (проход сквозной, вторая дверь ведет во двор):

С другой стороны это выглядит так:

При входе попадаешь в просторный холл:

Лестничная площадка – очень аккуратная, электрощиток надежный:

Двери в квартиры железные, без вставленных глазков (оные, со слов менеджера, выдают после заселения. Если сопоставить трату на этот «девайс» со стоимостью квартиры, то невозможно не предположить, что процедура выдачи дверных глазков – нечто вроде обряда инициации):

А вот что прямо за ней:

Рядом – подсобка / гардеробная (есть не во всех квартирах – зависит от планировки):

Отделка в квартирах черновая (выровненные полы, разведенная проводка, гидроизолированные санузлы). Так, например, выглядит комната (окна – панорамные, для безопасности оснащенные решетками):

А так – санузел:

Практически во всех квартирах есть балконы / лоджии (сдаются остекленными):

Отдельного разговора заслуживает вид из окна. Поскольку комплекс большой (15 корпусов как-никак), то вполне логично, что картины, предстающие взору жильцов ежедневно, могут сильно отличаться – в зависимости от того, где именно посчастливилось или не очень приобрести квадратные метры. Так, из окон, расположенных на торцах трех корпусов из 15, открывается вид на собор Феодоровской Иконы Божией Матери (и это обстоятельство заметно влияет на цену квартир – в большую, конечно же, сторону):

Из других окон вид куда менее одухотворяющий – на железную дорогу, по которой то и дело курсируют «товарняки» (комплекс расположен на территории, некогда называемой «Московская-Товарная»):

Естественно, многие окна выходят на другие корпуса «Царской столицы». По окончании всех работ можно смотреть не только на соседей, но и на паркинг второй очереди:

Кстати, строительство этой самой второй очереди (не только паркинга, но и жилых корпусов) идет вовсю. Территория стройки обнесена забором, а уже сданные в эксплуатацию дома не огораживаются:

К слову, о паркинге. Как уже было отмечено, продажа машиномест в «Царской столице» – это такой же полноправный источник дохода застройщика в соответствии с его замыслом, как и реализация квартир. Именно поэтому здесь строятся паркинги сразу нескольких типов. Так, в корпусах первой очереди они подземные и уже продаются. Вторая очередь строительства предполагает возведение многоэтажных наземных паркингов рядом с жилыми домами. Кроме того, жильцам и их гостям разрешено оставлять автомобили на всей территории «Царской столицы».

Спуск в уже готовый подземный паркинг выглядит следующим образом:

А это – выезд:

Что касается нежилых помещений на первых этажах, то их продажа – еще одна разновидность извлечения дохода застройщиком. Поскольку первая очередь комплекса сдана, на ряд коммерческих помещений уже нашлись арендаторы / покупатели:

Некоторые пока свободны:

Что можно сказать о комплексе на уровне ощущений? В уже сданных домах подключены все коммуникации: в квартирах тепло. Вокруг действительно чисто, опрятно. Пресловутого запаха вокзала, о котором так много писали в интернете, я не почувствовала. Маргиналов поблизости тоже не приметила. А вот поезда ходят регулярно – но характерного перестукивания колес не слышно. От создаваемых составами вибраций также ничего не сотрясается.

Вот одна из панорам – Полтавский проезд:

А совсем рядом с комплексом находится школа со стадионом:

Вдоволь нагулявшись, я стала расспрашивать менеджера – задавать вопросы, которые меня интересовали более всего: почему комфорт-плюс, а не бизнес, и в чем разница. Отвечали мне охотно, но с регулярными перерывами: звонят и интересуются жильем в «Царской столице» ежеминутно.

Итак…

1-комнатная – от 34 (студии – от 28 кв. м.)
Критерий комфорт-класса Воплощение в комплексе
Архитектура Большее разнообразие архитектурных опций, по сравнению с экономклассом (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты. Улучшенные просторные планировки, навесные вентилируемые фасады с отделкой натуральным камнем (первая очередь) и керамической плиткой (вторая и последующие очереди), панорамные окна на нечетных этажах (первая очередь).
Объемно-планировочные решения Высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Высота потолков 3 метра, большие лоджии (более 3 м), в большинстве квартир предусмотрены кладовые / гардеробные комнаты.
Общая площадь квартир, кв. м
1-комнатная – от 34 (студии – от 28 кв. м.) 43,7–48,7 (студии 39,7–39,9)
2-комнатная – от 50 71,8–96
3-комнатная – от 65 84–129
4-комнатная – от 85 116,6–182,2
Внутренняя отделка квартир Квартиры без отделки (черновая) или с улучшенной отделкой. Черновая отделка (стяжка, разводка электрики, гидроизоляция санузлов).
Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру) Металлические двери с домофоном в парадных, помещение для консьержа, металлические входные двери квартир. Металлические двери со стеклами в парадных, консьержи в каждом корпусе, металлические входные двери квартир.
Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Комплекс находится в центре города, в окружении огромного количества объектов социальной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры.
Параметры паркинга Согласно нормативным требованиям местного генплана. Подземный паркинг с возможностью приобретения нестандартных или семейных парковочных мест.

Словом, все квартиры, относящиеся к комфорт-классу, имеют полное право на пребывание в этой категории. А «плюс» квартирам в домах первой очереди обеспечили следующие факторы:

  • удачное расположение (максимально близко к Невскому проспекту);
  • отделка фасадов натуральным камнем;
  • панорамные окна во всю стену (гигабайты ругательств в интернете посвящены этим окнам, из которых якобы может выпасть ребенок. Скажу честно: нужен очень сильный и высокий ребенок, способный выбить прочное стекло и перевалиться через решетку).
Почему не бизнес? Всё просто: не хватает лифтов в паркинг, ограждения придомовой территории, собственной службы охраны и части необходимых для отнесения жилья к бизнес-классу элементов инженерного обеспечения, например климат-контроля и автономного отопления.

Кстати, несмотря на то что на официальном сайте комплекса в основном ведется речь о трех очередях строительства, представленных к продаже, на самом деле их четыре – и окончание работ по последней намечено на середину 2016 года. Когда можно будет купить квартиру четвертой очереди, пока не сообщается.

Собрав всё, что мне стало известно о «Царской столице» благодаря сайту, информации от менеджера, картам «Гугла» и «Яндекса» и собственным ощущениям, я получила следующую картину:

Наличие магазинов 24 часа, супер- и гипермаркетов В 5–10 минутах ходьбы достаточно много небольших магазинов, некоторые из них работают круглосуточно. У метро «Площадь Восстания» и рядом масса относительно больших продуктовых магазинов, работающих 24 часа. У станции метро «Площадь Александра Невского» – гипермаркет Prisma (15 минут ходьбы).
Остановки общественного транспорта, метро В 10 минутах ходьбы от станции метро «Маяковская»/«Площадь Восстания» и в 15 –от станции «Площадь Александра Невского». До «Лиговского проспекта» придется идти значительно дольше.
Ближайшие аптеки В 5–10 минутах ходьбы – несколько.
Ближайшие школы Школы №153, №167, №169, №207 (английская спецшкола), №292, частная школа «Дипломат».
Ближайшие детсады Детсады №11, №25, №29, №44, №100, №103, есть несколько частных детских садов.
Наличие крупных ТЦ, мест для культурно-развлекательного досуга, клубов, баров В пешей доступности – одни из крупнейших в центре города ТЦ «Галерея» и «Стокманн. Невский Центр», вокруг множество кафе и баров, есть клубы и кинотеатры.
Перспективы микрорайона Исторический центр – со всеми «атрибутами»: старые здания реставрируются, постоянно открываются новые коммерческие заведения различного профиля, дорожное покрытие регулярно ремонтируется. Пока это единственная новостройка, но, возможно, в будущем начнется возведение ЖК на месте Боткинской больницы (пока это лишь планы).
Наличие банков Большое количество банков в 5–7 минутах ходьбы.
Наличие поликлиник Ближайшие поликлиники №37 и №44.
Скверы, парки, зеленые насаждения Сад Сан-Галли, Митрополичий сад, Овсянниковский сад – в 10–20 минутах ходьбы
Экологическая обстановка Туристическое и транспортное сердце города, неподалеку – железная дорога. Экология – соответствующая. Застройщик обещает уделить особенное внимание озеленению территории комплекса.
Назначение нежилых помещений в ЖК Пока практически не заняты, к сдаче комплекса ситуация, скорее всего, изменится.
Вопрос парковки Парковаться можно будет вокруг корпусов, где нет пешеходной зоны. Места в паркинге пока продаются только в первой очереди. Цена – от 1,76 до 2,77 млн руб. за машиноместо. Есть стандартные места (2,5 х 5,2 м), нестандартные (ширина увеличена до 3,1 м), семейные (можно поставить в ряд 2–3 автомобиля). Непроданные места на паркингах предполагается сдавать в аренду.

Во второй очереди паркинг не подземный, а наземный, многоэтажный.

Меры безопасности Видеонаблюдение, противопожарная сигнализация, один консьерж на корпус. Забором территория не обносится.
Транспортные магистрали и пробки На Невском и Лиговском проспекте постоянные пробки, особенно сильные – утром и в конце рабочего дня.
Отопление и коммуникации Городские.
В каком виде сдаются квартиры Черновая отделка (стяжка, разводка электрики, гидроизоляция санузлов). Планировки просторные (этого следовало ожидать – при такой высоте потолков), вариантов на выбор масса.

Не могу не поделиться субъективными впечатлениями. Когда я уже покидала территорию «Царской столицы», я неожиданно поняла, почему комплекс называется именно так. Разумеется, ожидаешь, что каждая квартира здесь будет похожа на царские палаты – чтобы при входе невозможно было не воскликнуть: «Лепота!», – но причина не в этом. Комплекс – это Петербург в миниатюре! Благолепие златокупольного храма – и неприглядность товарной железной дороги; нарядный Невский за одним поворотом – и разграфиченные стены давно не видевшего руки реставратора здания за другим; богатые иностранные туристы – и сомнительные личности, обитающие в окрестностях Московского вокзала; самые крупные и роскошные торговые центры – и инфекционная больница. Всё рядом, всюду кипит жизнь как она есть: находится место и прекрасному, и совсем наоборот. Так что название вполне «говорящее», но говорит оно нам не совсем то, что можно подумать изначально.

Ну а если отбросить лирику, то по итогам посещения ЖК могу сказать однозначно, что целевая аудитория покупателей – деловые люди, ищущие подходящие объекты для вложения средств или просто желающие проживать в историческом центре Петербурга, знающие на что идут. Молодых «ипотечных» семей среди желающих приобрести здесь квартиру значительно меньше, чем, например, среди интересующихся комплексами в спальных районах города. Что вполне закономерно и, наверное, правильно.

Выставим оценки?

Итак, пришло время оценить жилой комплекс «Царская столица» с квартирами класса комфорт и комфорт-плюс, чуть-чуть не дотянувшими до бизнес-класса, по пунктам.

  • Добросовестность застройщика – пять из пяти. Сильнейший и старейший игрок рынка с хорошей репутацией, которая еще раз подтвердилась: представленная на сайте комплекса рекламная информация соответствует действительности. Немного удивила непрезентабельность офиса продаж, но он всё-таки не центральный, поэтому лично я – прощаю.
  • Качество постройки – пять из пяти. Тепло-, звуко-, шумоизоляция отменная, технология строительства оптимальная, черновая отделка квартир – единственно возможный вариант при такой стоимости жилья (вряд ли кто-то, выложив столь крупную сумму, согласится на типовой проект), квартиры просторные с большим выбором комфортных планировок.
  • Расположение комплекса – четыре из пяти: разве можно оценить культурно-исторический центр лучшего города страны на удовлетворительно?! Ну а не отлично, естественно, потому, что совсем рядом – Московский вокзал и инфекционная больница, да и экологическую ситуацию сложновато назвать благоприятной.
  • Транспортная доступность – четыре из пяти. Вариантов попасть в любой «пункт Б» города (и даже страны: вокзал-то совсем близко) не счесть, однако в пробках придется постоять.
  • Состояние инфраструктуры района – четыре из пяти. Всё, конечно, рядом (вообще всё, что может понадобиться), но, к сожалению, удобно добираться до этого «всего» только жильцам корпусов первой очереди. Всем остальным – посложнее (скажем, в обход железнодорожных путей).
  • Состояние внутренней инфраструктуры района – четыре из пяти: забора вокруг нет, строительство собственного детсада не предусмотрено (впрочем, как я уже отмечала, целевая аудитория комплекса несколько иная). Когда оформят обещанные зеленые и рекреационные зоны, должно стать очень хорошо.

Общее впечатление: для такой сложной задачи, как возведение крупного ЖК в историческом центре, застройщик сделал всё, что мог, для того, чтобы статус «жилье в двух шагах от Невского» принадлежал не только коммуналкам в старых домах с ветхими коммуникациями, но и комфортабельным и просторным современным квартирам. Не совсем царские палаты и не без недостатков, но вполне достойно.

Что касается условий приобретения квартир в «Царской столице», то они довольно любопытные, как и весь комплекс:

  • единовременная 100 %-я оплата в течение семи дней – по минимальной цене;
  • рассрочка (по схеме «10 + 90»: взнос от 10 % в течение недели и уплата оставшейся суммы в течение 45 дней) – по фиксированной на начало сделки цене;
  • двумя равными долями – с уплатой первой половины в течение семи дней, а оставшейся – полугода. Цена также фиксируется на момент сделки.

Есть и вариант с ипотечным кредитованием от нескольких банков, некоторые из которых предлагают скидки и бонусы. Подробности лучше уточнить у менеджера: нынче ситуация с предоставлением ссуд меняется буквально ежедневно.

Спецпредложения
Быстрый поиск по новостройкам
  • Метро
  • Районы СПб
  • Районы ЛО
  • Локации
  • Локации