ЖК «Ультра Сити»: кот в мешке. Возможно, породистый

Два больших камня преткновения (транспортная и экологическая проблемы) и один маленький (отстающий от потребностей населения темп развития инфраструктуры) – вот так, если коротко, можно описать ситуацию в Приморском районе Петербурга. Что любопытно, застройщиков это не останавливает, и многоэтажки здесь буквально вырастают на глазах, причем, в отличие от Мурино, тоже переживающего нынче строительный бум, не только с недорогими квартирами.

О некоторых новостройках, возведение которых происходит на сравнительно небольшом участке Приморского района (исторически – в Каменке), я уже писала – это ЖК «Шуваловский» и ЖК «Чистое небо». Пришел черед их «соседа» – «Ультра Сити» от компании «Северный город». Квартиры там недешевые уже сейчас (окончание проекта намечено на III квартал 2017 года), так что, очевидно, застройщику есть что предложить за запрашиваемые деньги. Разберемся?

О долларе, твердых бытовых отходах, пробках и прочих насущных проблемах человечества: что пишут в интернете

На сайте «Северного города» указано, что работы по возведению «Ультра Сити» только начались – в декабре прошлого года. А это означает, что все интернет-отзывы не более чем прогнозы и размышления о будущем. Небезосновательные, конечно.

Естественно, многие сетуют на неприятный запах, источником которого выступает полигон твердых бытовых отходов. Забавно, что эти же «многие» недовольны и грядущим строительством мусоросжигающего завода в Левашово. Но дело-то в том, что эти, с позволения сказать, явления – взаимоисключающие: левашовское предприятие для того и собрались открывать, чтобы с полным правом рекультивировать уже имеющуюся свалку.

Так что совсем плохо с экологической обстановкой в районе точно не будет – тут дело исключительно в добросовестности строителей завода. Если применяемые технологии действительно так хороши, как, оправдываясь, заявляют разработчики проекта, то и от запаха свалки удастся избавиться, и вопрос утилизации отходов разрешить. Ну а во всем остальном экосистема Каменки внушает оптимизм: зеленых насаждений много, Юнтоловский заказник и вовсе «грозятся» превратить в суперсовременное место, металлургических предприятий нет. Правда, есть «Метробетон», автобазы. Есть немного пугающие перспективы одновременного въезда тысяч новоселов: всем им потребуется как минимум ходить и дышать.

Словом, да, выбирая одну из квартир в новостройках Каменки, нужно осознавать, с чем придется стерпеться. Но ситуация не критическая, особенно если технологии возведения зданий и изоляции квартир позволят хотя бы дома не испытывать соответствующих неудобств.

О том, что объектов социальной инфраструктуры в этой части Приморского района меньше, чем требуется, тоже пишут много. На мой взгляд, опасения преждевременные: через почти три года темпы заселения и строительства важных объектов придут в соответствие друг другу. Спрос порождает предложение.

Ну а транспортная ситуация в Каменке на текущий момент не самая удручающая. Когда население вырастет в несколько раз, возникшую проблему решит открытие станции метро «Шуваловский проспект». Хотя, конечно, временами магистрали очень загружены.

Словом, яркого негатива в адрес именно «Ультра Сити» я не обнаружила. А вот добросовестность застройщика не для всех очевидна: мне удалось отыскать отзывы, авторы которых прямо упрекают «Северный город» в непрозрачности условий договора и в попытках «привязать» цены к курсу доллара.

Что здесь можно сказать? Во-первых, каким бы ни был застройщик, даже если он, как «Северный город», работает на рынке больше 20 лет и уже сдал множество проектов, договор надо читать внимательно. Очень. Желательно – в компании юридически подкованного человека. Во-вторых, далеко не каждый приобретает квартиру, выкладывая требуемое количество миллионов рублей из чемоданчика, принесенного с собой в офис продаж. Используется рассрочка платежа или ипотечный кредит, срок которого может достигать 20 лет. Смею напомнить, что 20 лет назад доллар стоил 6 рублей (ну, с учетом деноминации) и ничто не предвещало нынешних реалий. Можно ли так сильно не верить в нашу экономику и бояться любого упоминания о долларе в любом договоре? На этот вопрос у каждого свой ответ.

Впрочем, это всё лирика и прогнозы, состоятельность которых столь же вероятна, сколь и полное фиаско. Так что перейдем к делу – сайту застройщика.

Как я уже отметила, цены в «Ультра Сити» низкими не назвать (комфорт-класс все-таки). Хотя и повыше бывают:

  • студии – от 2 890 986 рублей;
  • однокомнатные – от 3 676 239 рублей;
  • двухкомнатные – от 4 649 239 рублей;
  • трехкомнатные – от 6 948 908 рублей.

Традиционно все приведенные цены актуальны лишь при единовременном внесении стопроцентной оплаты. При любом другом варианте покупки используется базовая цена – она может быть существенно выше.

С виду, конечно, квартиры не самые дорогие, однако стоит помнить о времени сдачи комплекса в эксплуатацию: это произойдет нескоро. По мере приближения «дня икс», а также сообразно рыночной конъюнктуре цены будут меняться – в сторону увеличения.

Вот и родился главный вопрос, на который мне хотелось бы получить ответ, – почему именно этого кота в мешке (помним, что строительство стартовало два месяца назад) следует предпочесть всем остальным.

Офис и объект: «разбираем полеты»

Выбранный мной офис продаж расположился рядом с объектом – на уже знакомой мне по прежним «расследованиям» Парашютной улице:

Менеджер меня впечатлил: он рассказывал о комплексе с таким энтузиазмом, будто строит его лично. Это настроение передалось и мне – и я с удовольствием выслушала интересную информацию об «Ультра Сити»:

  • стены всех зданий сделают из керамзито-цементных блоков, что обеспечит отменное качество и изоляцию;
  • в большинстве квартир потолки запланированы высотой 2,7 м, но на двух последних этажах они будут выше – 3 метра;
  • чем выше расположена квартира, тем она дороже, но разница несущественная (между 1-м и 25-м этажами – около 200 тысяч рублей), в среднем же, планируя покупку, нужно исходить из 100 тысяч рублей за «квадрат»;
  • если у вас уже есть жилье, продав которое вы хотите приобрести квартиру в «Ультра Сити», вы можете воспользоваться специальной программой «взаимозачета» от застройщика. Подробности – в офисах продаж;
  • если вы всерьез настроились на покупку, но на данный момент испытываете некоторые трудности, с которыми готовы справиться в минимальные сроки, «Северный город» готов предоставить пролонгированную броню – на индивидуальных условиях. К тому же сейчас действует заманчивое предложение от Сбербанка – ипотека под 12 %;
  • немного цифр: до Юнтоловского заказника от комплекса – 200 метров (будет виден из многих окон); до станции метро «Шуваловский проспект», когда ее таки откроют, – 800 метров; до ныне действующей свалки, о которой так много говорят в интернете, – семь километров. Поскольку мусоросжигающий завод собираются строить по самым «продвинутым» европейским технологиям (не я придумала – сообщили), он решит проблему значительно эффективнее, чем полигон ТБО. И от запаха избавит;
  • застройщик планирует всесторонне заботиться о жильцах. Так, в домах организуют 4-ступенчатую систему очистки воды (аналогичную применят и в другом ЖК от «Северного города» – в «Доме на излучине Невы»), наладят великолепную систему безопасности. Повышенное внимание уделят вентиляции паркинга, места на котором, кстати, станут не только продавать, но и сдавать в аренду (не все, конечно, а что останется). Точная цена аренды пока не сообщается, но ориентироваться надо на 5 тысяч в месяц плюс обслуживание;
  • квартиры будут сдавать с отделкой под чистовую, но застройщик готов довести ваши «метры» до ума (до полной отделки, стало быть) за 12–15 тысяч рублей / «квадрат».

А вообще, по мнению застройщика, «Ультра Сити» – это первый в нашем городе дизайнерский жилой дом, к разработке внешнего вида которого приложила руку архитектурная мастерская «Григорьев и партнеры». На территории комплекса планируется разбить фруктовый сад (интересно, что там в нашем климате собираются выращивать...)!

Изучили мы и планировки. Как и писали в интернете, вариантов масса. Понравились мне не все, скажем, некоторые квартиры выглядят как ступеньки – получается много не самого полезного пространства, которое я, например, не знала бы чем занять. Но есть и объективно хорошие решения. Пришлись по душе некоторые «евродвушки» – аккуратные, с очень разумной геометрией комнат и пропорциями. Кстати, квартир евроформата (кухня совмещена с одной из комнат) в «Ультра Сити» довольно много – особенно в точечных зданиях. Санузлы есть и раздельные, и совмещенные. Метраж вариативный.

Наконец-то я узнала, что это такое!.. Подробности – ниже

Пока «Шуваловский проспект» (станцию подземки) даже не начали строить, метро в пешей доступности от комплекса нет. Ну, или это должен быть очень терпеливый, с большим запасом свободного времени пешеход.

Транспорт и от «Пионерской», и от «Комендантского проспекта» ходит регулярно. Занимает путь минут десять – потом придется слегка прогуляться собственно до объекта.

Когда я туда отправилась, на дорогах района было очевидное затишье. Вот, например, как выглядел обычно куда более «живой» Коломяжский проспект:

Он же – чуть позднее:

Из окна автобуса отлично видно, как интенсивно застраивается Каменка:

Еще:

Неподалеку от «пункта назначения» – две новостройки района. Слева – «Юбилейный квартал» от «ЛенСпецСМУ» (комфорт-класс), справа – «Новая Каменка» от «СУ-155» (экономкласс):

Ну а сам «Ультра Сити» пока не выглядит столь внушительно: под него лишь отведено место в «чистом поле»:

За сине-белым забором (вдали) развернется строительство первой очереди, а всего их три:

Поближе:

Чтобы рассмотреть что-нибудь в периметре стройки, я взгромоздилась на один из холмов (любезно оставленная рабочими груда строительного мусора, песка, глины и т. д.), вдохнула полной грудью…

И, да, закашлялась, потому что «наконец-то» и я ощутила столь беспокоящий «аборигенов» запах со свалки, стоило подуть ветру. Пахнет отнюдь не розами – и сильно. «Аромат» не исчезал на протяжении всего времени моего присутствия на объекте, правда, потом он чуть стих. Словом, я на собственном, так сказать, обонянии убедилась, что не все благополучно здесь с экологией, поэтому только и остается, что верить в мусоросжигающий завод: вдруг горящие отходы пахнут чуть лучше, чем разлагающиеся?..

А на стройке рабочих нет. Согласно информации на сайте сейчас на объекте забивают сваи. Не обманывают, по крайней мере, сваебойка действительно стоит:

Вид с возвышенности:

Как легко заметить, пока мало интересного. А вот в соседнем «Чистом небе» от Setl City работы ведутся чуть поэнергичнее:

Юнтоловский заказник (на заднем плане). Действительно, совсем рядом:

Кстати, застройка района представлена не только высотками, но и вот такими домиками:

Труба (похоже, «Метробетона»): работают люди:

Рядом – гипермаркеты «К-Раута» и «К-Руока». Вблизи будут возводиться вторая и третья очереди «Ультра Сити»:

Они же – при подходе:

И что прикажете делать? Если бы не запах с полигона ТБО, впечатления от «Ультра Сити» были бы существенно ярче. В хорошем смысле. Но с другой стороны, я здесь была не раз (см. Отзыв о Шуваловском парке и отзыв о Чистом небе) – и с таким столкнулась впервые, то есть ощущать нежелательные «ароматы» приходится не перманентно. Поскольку я в растерянности, вот вам просто общие данные о комплексе:

Наличие магазинов 24 часа, супер- и гипермаркетов В 10–15 минутах от комплекса расположен гипермаркет «К-Руока», недалеко – супермаркет «Дикси», в близлежащих домах есть небольшие продуктовые магазины.
Остановки общественного транспорта, метро Ближайшая станция метро – «Комендантский проспект». Остановки автобусов 135, 171, 180, 194 находятся на Парашютной улице. Маршрутки К127, К179, К79 останавливаются на проспекте Королева.
Ближайшие аптеки Находятся недалеко (5–10 минут), но работают они не круглосуточно.
Ближайшие школы Параллельно со сдачей третьей очереди будет построена школа, рядом есть школы 246, 595, 578, 581, 635, 580, 697, 583, 579 и школа 688 для детей с ослабленным здоровьем и сохранным интеллектом.
Ближайшие детсады На территории комплекса «Северный город» построит детский сад. Ближайшие из уже работающих – 24, 27, 50, 65, 66, 67, 71, 73, 69, 79, 580 плюс частные д/с «Умный малыш», «Домовенок», «Наследник».
Наличие крупных ТЦ, мест для культурно-развлекательного досуга, клубов, баров Ближайшие крупные ТЦ и развлекательные комплексы – у метро «Комендантский проспект».
Перспективы микрорайона Интенсивная застройка района с параллельным его освоением в плане инфраструктуры. Открытие станции метро.
Наличие банков «Транснациональный банк» и Сбербанк в 10–15 минутах ходьбы.
Наличие поликлиник Ближайшая поликлиника – 115, рядом детская поликлиника 75.Также в комплексе обещают открыть современный медицинский центр.
Скверы, парки, зеленые насаждения Рядом с комплексом Юнтоловский лесопарк, Шуваловский карьер, сразу за ним – Новоорловский лесопарк, недалеко расположен Мартыновский сквер.
Экологическая обстановка Неоднозначная с такими же неоднозначными перспективами. Сам застройщик обещает по максимуму компенсировать неудобства жильцов (очистка воды, озеленение внутренней территории).
Назначение нежилых помещений в ЖК Галерея ресторанов, пекарня, продуктовые магазины.
Вопрос парковки Вентилируемые подземные паркинги со спуском на лифте. Пока продажи не открыты (стартуют ближе к лету), ориентировочная цена машиноместа – полмиллиона рублей. Соотношение числа мест к числу квартир – 2:3.
Меры безопасности Огороженная территория, индивидуальные электронные ключи, доступ гостей через отдельные входы (с консьержем). Система видеонаблюдения на въездах во двор и в паркинг, на детских площадках, в парадных и на придомовой территории. Застройщик обещает внедрить инновационные технологии позволяющие управлять камерами со смартфона (можно будет посмотреть на ребенка, играющего во дворе, находясь на работе).

Дверь в квартиру металлическая, усиленная, со звукоизоляцией. Замки высокой взломоустойчивости.

Транспортные магистрали и пробки Комендантский проспект (будет продлен и пройдет через ЖК), пр. Королева и Парашютная улица. Пока район не до конца застроен, пробок нет, то есть можно довольно быстро выехатьв центр или к КАД.
Отопление и коммуникации Городские. Горизонтальная разводка труб. Отопительные приборы: стальные панельные радиаторы PURMO со встроенным терморегулятором.

В доме – индивидуальный тепловой пункт с мощностью, на 30 % превышающей стандартные нормы, что позволяет качественно отапливать все квартиры на всех этажах.

В каком виде сдаются квартиры Под чистовую: стяжка, выравнивание, проводка.
Технология строительства
  • Многослойные теплосберегающие фасады. Наружная стена из монолитного железобетона толщиной 200–250 мм. На ней – утеплитель из минваты с высокими теплоизоляционными свойствами, негорючей, стойкой к перепадам температуры и влажности. Далее – сетка из стекловолокна и декоративная штукатурка на основе силиконовых смол.
  • Все балконы и лоджии остеклят, что обеспечит дополнительную теплоизоляцию.
  • В местах общего пользования – энергосберегающие лампы.
  • Индивидуальные счетчики воды в каждой квартире.
  • Трубы полипропиленовые. Они не ржавеют, то есть прослужат долгие годы.
  • Большие окна (1,8 x 1,8 м почти во всех квартирах) из качественного ПВХ с двухкамерными стеклопакетами. Индивидуальные вентиляционные клапаны для дополнительного притока воздуха.
  • В каждой студии – система принудительной вентиляции.
  • Ниши для кондиционеров.
  • Все розетки и выключатели расположены на правильной высоте, дополнительная защищенная розетка в ванной комнате, предусмотрены розетки на лоджиях.
  • Характерная для застройщика технология «плавающий пол» (стяжка не касается стен, то есть не передает вибрацию) минимизирует шум.
Прогнозируя, особенно при большом временном охвате, невозможно полноценно отделить домыслы от реального положения дел. Видится же ситуация с «Ультра Сити» следующим образом: застройщику прекрасно известны местные проблемы, от которых никуда не деться (и тут совершенно не «Северный город» виноват), а потому он пытается компенсировать покупателям возможные неудобства. В квартирах будут чистыми и воздух, и вода. Шум и вибрацию поглотят изоляторы, временное отсутствие метро «покроется» достойными условиями для автовладельцев. Школа, детский сад, магазины на первых этажах – всё будет на территории комплекса. Ну а окончательное решение вкупе с готовностью принимать риски проживания в этом месте – за покупателем.

Традиционно – оценки

Большую часть отметок, естественно, выставляю авансом – опираясь на информацию от застройщика и отзывы. Согласитесь, не слишком многое можно объективно оценить, разглядывая сваебойную установку.

  • Добросовестность застройщика – четыре: вынуждена принимать во внимание «глас народа», недовольного условиями договора. Хотя мне «Северный город» нравится: много лет на рынке, не один проект за плечами, отношение ко мне как к покупателю более чем импонирует. Опять же Сбербанк готов предлагать льготные условия, что тоже показательно.
  • Качество постройки – пять: описываемая технология строительства и обеспечения комфорта (принцип «трех Э» – экологичности, эргономичности, эффективности), что греха таить, производит благоприятное впечатление.
  • Расположение комплекса – три. Против вышеупомянутых «трех Э» – транспорт, экология, инфраструктура. Правда, осознаю, что сопоставлять проблемы, актуальные сейчас, и жизнь в комплексе, которая будет «потом» (после 2017 года), несколько неадекватно.
  • Транспортная доступность – четыре: кто знает, как изменятся наши представления о передвижениях из пункта А в пункт Б в будущем.
  • Состояние инфраструктуры района – пять: здесь нет долгосрочной проблемы (в отличие от экологической и транспортной), то есть инфраструктурный ответ стремительно растущему спросу – будет.
  • Состояние внутренней инфраструктуры комплекса – пять. А что еще можно ставить за фруктовый сад?! Если серьезно, то отлично оборудованные паркинги, собственные детсад и школа, рекреационные зоны, продуктовые магазины от арендаторов – всё уже запланировано.

А от ответа на главный вопрос – стоит ли предпочитать квартиру в «Ультра Сити» всем другим многочисленным предложениям– воздержусь. Здесь тот самый случай, когда, кроме «время покажет», лучше ничего не говорить.

Быстрый поиск по новостройкам
  • Метро
  • Районы СПб
  • Районы ЛО
  • Локации
  • Локации