ЖК «Новоорловский»: для тех, кто умеет оценивать возможности и перспективы

С компанией «ЮИТ-Дом» я уже имела счастье познакомиться в ходе расследования в ЖК элит-сегмента «Смольный проспект». Причем «имела счастье» отнюдь не фигура речи: подход, декларируемый застройщиком, произвел на меня благоприятное впечатление. Ну а теперь мне предстоит узнать, что представляет собой еще один жилой комплекс от финского концерна YIT – «Новоорловский», из названия которого уже приблизительно ясно местоположение. На сей раз объект расследования – масштабный жилой квартал на Суздальском шоссе, которое пока еще не достроено до конца, относящийся к комфорт-классу. Как и его «родственник» (ЖК «Смольный проспект») он возводится по проекту именитого испанца Рикардо Бофилла.

«Разведмероприятия» в интернете

Насколько мне помнится, интернет-сообщество заинтересованных граждан весьма благосклонно относится к «ЮИТу»: ругали его лишь за высокие цены (хотя, если вновь вспомнить «Смольный проспект», стоимость более чем адекватная для соответствующей категории жилья) и недостаточную вежливость менеджеров, с которой лично я не столкнулась. Ту же картину я увидела и в этот раз, хотя местоположение «Новоорловского» не у всех вызывает восторг – и это несмотря на близость одноименного лесопарка.

Естественно, в первую очередь становится ребром вопрос о мусоросжигающем заводе, который, если таки будет построен, начнет работать в относительной близости от «Новоорловского». Не через дорогу, конечно, однако для того, чтобы назвать место возведения комплекса идеальным, пожалуй, маловато будет.
Кроме того, в шести километрах от «Новоорловского», как утверждают некоторые авторы отзывов, находится мусорный полигон, довольно крупный. Очевидцы (вернее, «оченюхцы») говорят, что запах свалки периодически ощущается. Что ж, проверим непременно.
В относительной близости либо уже работают, либо строятся-проектируются заводы, главным образом фармацевтической промышленности. Это, разумеется, вызывает опасения. На мой взгляд, чрезмерные: мест в городе (именно в городе, а не во Всеволожском, например, районе), где бы отсутствовали промышленные предприятия в радиусе десяти километров, отнюдь не много. Разве что в центре, но там иные проблемы. В мегаполисе живем – иначе и быть не может. К тому же, если верить картам, заводы будут работать не по соседству: почти до всех, по крайней мере визуально, приличное расстояние.
Наконец, «Новоорловский» представляет собой комплекс, созданный для автомобилистов: до метро идти и даже ехать придется весьма долго, а общественный транспорт в этих местах не радует частотой появления. Забегая вперед: тот автобус, на котором добиралась я, ходит с интервалом в полтора часа. А ехать – минут 15 от «Просвещения».

Ну а в остальном местоположение можно назвать и неплохим: поблизости уже упомянутый лесопарк, в трех километрах Суздальские озера (говорят, в одном из них можно купаться, но это не точно). Даже метро обещают построить – лет через семь.

Впрочем, оценивать «среднюю температуру по больнице», ведя речь о местоположении масштабной застройки на 46 гектаров, на мой взгляд, нерационально. Какие-то корпуса окажутся ближе к зеленому массиву, а какие-то – к фармпредприятию, и при этом между ними будет такое значительное расстояние, что получится, будто речь идет о совершенно разных, не похожих друг на друга жилых комплексах.

Что касается сайтов «ЮИТа» и собственно «Новоорловского», то представленная там информация очень подробная. Легко заметить, что концерн гордится комплексным подходом к освоению территории: после заселения покупатели получат и комфортабельные условия для жизни, и «полный пучок» мер безопасности, и возможности для отдыха, и важные инфраструктурные объекты от самого застройщика. И всё это – в рамках единого стилевого решения от бюро знаменитого архитектора. Кстати, не все дома «Новоорловского» будут одинаковыми. Так, первая очередь строительства предусматривает шесть 25-этажек и четыре семиэтажки плюс несколько паркингов, детсады, школу, более двух десятков коммерческих помещений. Так как в целом район дислокации комплекса не может похвастаться развитой инфраструктурой, все заботы об этом берет на себя сам концерн, обещая в упомянутых коммерческих помещениях и магазины, и аптеки, и кафе, и заведения индустрии красоты и здоровья.

Что касается цен, то порядок их следующий:

корпус 1.1.2 (сдается в конце 2016 года) – от 3,9 млн рублей до 8,1 млн рублей;
корпус 1.5.1 (сдается во втором квартале 2017 года) – от 3,1 млн рублей до 11 млн рублей;
корпус 1.1.1 (сдается в конце 2016 года) – от 3,9 млн рублей до 8,2 млн рублей.

Для комфорт-класса вполне пристойные цены, как видим, хотя и не самые низкие (с учетом времени сдачи домов в эксплуатацию). Если же качество постройки, отделки (кстати, в данный момент в рамках акции полную отделку можно получить в подарок), мер безопасности, внутренней инфраструктуры окажется таким, как пишут в рекламе на сайте застройщика, то можно считать заявленную стоимость оптимальной. Поедем оценивать?

Офис и объект: пробуем на зуб финское качество

Отдел продаж квартир в «Новоорловском» находится прямо на объекте:

Менеджер (который, как и в прошлый раз, оказался отнюдь не таким невежливым, как писали в отзывах) рассказал мне о планировках и других особенностях комплекса. Приведу их традиционно в табличке, благо информации было представлено более чем достаточно:

Наличие магазинов 24 часа, супер- и гипермаркетов	Пока в ближайшем окружении трудно найти что-либо, хотя бы отдаленно похожее на магазин, однако застройщик планирует сдавать коммерческие помещения домов под строго определенные цели, владельцы магазинов в перечне потенциальных арендаторов присутствуют (в том числе обещают построить гипермаркет).
Остановки общественного транспорта, метро	Пока в непосредственной близости от ЖК остановок нет, но когда достроят Суздальское шоссе, ситуация, скорее всего, изменится. На данный момент есть остановка автобуса 173 на дороге в Каменку, но ходит он весьма нерегулярно (с перерывами в полтора часа).
Ближайшие аптеки	Несомненно, в коммерческих помещениях комплекса будет аптека, но в первое время придется пользоваться другими, ближайшие из которых расположены на Выборгском шоссе.
Ближайшие школы	В проекте от застройщика две школы, пока же ближайшие находятся в районе станций метро «Проспект Просвещения» и «Озерки».
Ближайшие детсады	Запланирована постройка пяти детских садов, первый из которых начнет функционировать одновременно со сдачей первой очереди.
Наличие крупных ТЦ, мест для культурно-развлекательного досуга, клубов, баров	Пока до ближайших крупных ТЦ придется ехать к станциям метро «Проспект Просвещения» или «Озерки».
Перспективы микрорайона	Окончание строительства Суздальского шоссе, что обеспечит хорошую транспортную доступность; постройка рядом научных центров; открытие станции метро «Академгородок» после 2020 года.
Наличие банков	Ближайшие банки на данный момент находятся на Выборгском шоссе.
Наличие поликлиник	Ближайшие поликлиники – 116, 117, детская поликлиника 63. Также есть несколько частных клиник и учреждений медицинского профиля.
Скверы, парки, зеленые насаждения	С одной стороны квартал окружает лесной массив, с другой раскинулся Новоорловский лесопарк.
Экологическая обстановка	Дышится легко, вокруг комплекса зеленые массивы, однако когда Суздальское шоссе будет достроено, возможно, дорожное движение по нему будет весьма оживлённым. Также не до конца ясно, будут или нет строить мусоросжигательный завод относительно рядом.
Назначение нежилых помещений в ЖК	В первой очереди коммерческие помещения запланированы под магазин товаров для дома и быта, салон красоты, стоматологический центр, магазин «Товары для детей», игротеку для детей, магазин «Мебель, кухни, двери, окна», магазин хозтоваров, отделение почтовой связи. Судьба коммерческих помещений в домах последующих очередей пока не известна.
Вопрос парковки	Будут возведены наземные многоуровневые паркинги. Продажи уже открыты (от 440 до 700 тысяч рублей за машиноместо, причем чем ниже этаж, на котором оно расположено, тем выше стоимость).
Меры безопасности	Охрана в парадных, видеонаблюдение на всей территории комплекса: на придомовых территориях, на детских площадках, при входе в парадные, в лифтовых холлах и в лифтах (камеры антивандальные). Организация участкового пункта полиции на территории комплекса (после завершения строительства).
Транспортные магистрали и пробки	Пока к комплексу ведут Новоорловская улица и дорога в Каменку, которые, соответственно, могут вывести либо к Парашютной улице, либо к Выборгскому шоссе. Когда будет завершено строительство Суздальского шоссе, ситуация изменится в лучшую сторону.
Как выглядят парадные	Двери главного входа в парадную – металлические, с 2-камерными стеклопакетами. Двери лифтового холла – противопожарные. Двери на лестницах и переходных балконах – металлические, частично остекленные (стекло армированное), с однокамерным стеклопакетом. Полы вестибюлей, лифтовых холлов, тамбуров, межквартирных коридоров облицованы керамогранитом с нескользящей поверхностью. В 25-этажных корпусах устанавливается по три финских лифта KONE (один грузопассажирский и два пассажирских). В 7-этажных корпусах – по одному грузопассажирскому лифту KONE в каждой парадной. Все лифты имеют размеры, обеспечивающие транспортировку людей с ограниченными возможностями, пользующихся креслами-колясками. Заниженные до 4 см поребрики в местах пересечения тротуаров с проезжей частью.
Отопление и коммуникации	Централизованная двухтрубная коллекторная система отопления, скрытая в железобетонных плитах перекрытий. Современные стальные панельные радиаторы с терморегуляторами. В ванных – электрические полотенцесушители. Дополнительная двухступенчатая Очистка воды (фильтрация и у/ф обеззараживание). Система горячего водоснабжения закрытая, приготовление горячей воды происходит через теплообменник из очищенной холодной воды.
В каком виде сдаются квартиры	Внутриквартирные перегородки из гипсокартона с заполнением минватой, в ванных – финские АСО-панели. Поверхности стен ровные, зашпаклеванные, оштукатуренные, ошкуренные. Потолок под покраску (выровнен, загрунтован). Самовыравнивающиеся полы. Гидроизолированные пол и стены в санузлах. Трубы скрыты. Двухкамерные окна с клапанами микропроветривания.
	Остекление на балконах и лоджиях – раздвижные алюминиевые рамы. Стальные, усиленные квартирные двери со звукоизоляцией и фурнитурой ABLOY. Розетки, в том числе для подключения стиральной машины в ванной комнате. Кран для стиральной машины. Интернет-, телефонная, TV-розетка.
Технологии строительства.	Здания из сборных железобетонных конструкций. Свайный фундамент с железобетонным ростверком (для 25-этажных корпусов); монолитная железобетонная плита (для 7-этажных корпусов). Наружные стены подвального и первого этажа здания монолитные железобетонные; со второго этажа трехслойные сборные железобетонные конструкции. Межквартирные стены толщиной 180 мм. Дополнительная звукоизоляция кухонных стен, если они общие с соседней квартирой. Перегородки между санузлами и жилыми комнатами звукоизолированы дополнительно. Плоская неэксплуатируемая кровля с внутренней системой водоотвода.

Обсудили мы и планировки, тем более что сам застройщик ими гордится, называя максимально комфортными и вообще оптимальными. Похоже на правду: комнаты просторные (40-метровые «однушки» например), геометрия классическая, много квартир евроформата – кухня совмещена с гостиной.

То, как будет выглядеть полная отделка в квартирах «Новоорловского» (напомню, ее можно получить в подарок на 17–25 этажах, так что, видимо, сработала поговорка про дареного коня), в офисе не посмотреть. Зато есть так называемый технорум – помещение, где представлены в разрезе и схемах фрагменты постройки и изоляции. То есть, финское качество оценить можно.

Вот, например, дверь в квартиру:

Камеры видеонаблюдения (как можно заметить, мерам безопасности «ЮИТ» уделяет особое внимание):

Разрез плиты перекрытия (по сути, из таких плит с арматурой сделаны полы квартир):

Гидрозвукоизоляция (подложка):

Межкомнатная стена в разрезе (два листа с утеплителем-изолятором посредине):

Разрез пола в санузле, вентиляционная шахта, слив (позволяет не затопить соседей даже в случае ЧП):

Потолок и вентиляция в ванной (разводка труб скрыта, поэтому «подшивные» потолки чуть ниже – 2,5 м, а не 2,7 м, как в комнатах и прихожей):

Стена между санузлом и кухней или комнатой (в разрезе):

Счетчики:

Макеты стеклопакетов для окон и лоджий:

Элементы крепления и кусок антитравматического покрытия для детской площадки:

Покинув офис, я оказалась на свежепроложенной дороге, идущей вдоль забора, которым и обнесена стройка:

Если прогуляться по ней, можно дойти до моста через железнодорожные пути. К концу года его достроят, и он соединит две части Суздальского шоссе:

А вот и сама стройка:

И еще:

Один из фармацевтических заводов возводится действительно недалеко, в полукилометре (не удалось узнать, что же собираются там производить, возможно, и ничего – только проводить испытания). Кстати, он швейцарский:

Как мне рассказал менеджер, далее за этим заводом развернется «мини-Сколково» – обширная территория, заполненная разнообразными наукоемкими предприятиями и соответствующими объектами инфраструктуры. Именно поэтому там и планируется открытие станции метро «Академгородок». На мой взгляд, такой подход свидетельствует о том, что серьезной угрозы благополучию граждан, проживающих поблизости, нет: раз территорию будут осваивать комплексно (а не силами одного частника, заботящегося лишь о прибыли), то и об утилизации подумают. Ну а дышится здесь легко. Неприятных запахов за всё время, что я провела на объекте, не учуяла.

«Паспортичка» ЖК «Новоорловский»:

Панорама объекта с недостроенного Суздальского шоссе (плюс лесной массив поблизости):

Суздальское шоссе (обратите внимание на высокое качество дорожного покрытия и наличие пешеходной зоны):

«Березовый» Новоорловский лесопарк:

Там красиво:

Да и сам комплекс не оставил выраженно негативных впечатлений. Разве что ощущение, что он строится для тех, кто умеет смотреть в отдаленное будущее, ориентируясь не на текущее состояние дел и положение вещей, а на перспективу, причем отдаленную, стратегическую. Поясню. Весь сетевой негатив, посвященный местоположению «Новоорловского», оценивается с позиции «здесь и сейчас». Однако это не совсем корректно, по моему мнению. Мусоросжигающий завод могут вообще не построить. Наукоград, включающий в том числе несколько фармпредприятий, может оказаться отличным местом трудоустройства, позволяющим повысить благосостояние. И переехать например. Нынешняя транспортная доступность комплекса оставляет желать лучшего, но всё изменится по окончании работ на Суздальском шоссе. А может, всё будет с точностью до наоборот.

… а потому оценки – такие

Входных данных маловато, однако рискну оценить комплекс поэлементно следующим образом.

Добросовестность застройщика – пять. «ЮИТ» мне понравился еще тогда, когда я проводила расследование в другом его комплексе, и разочаровать за это время не успел. Находились, правда, отзывы, посвященные тому, что концерн якобы экономит на материалах, но мне такая критика не показалась убедительной ввиду голословности. У меня сложилось впечатление, что здесь слов на ветер не бросают.
Постройка – пять. Технорум, похожий на музей, куда даже с детьми можно приходить, меня впечатлил. Продуманность планировок – тоже. Будучи помноженным на высокое мнение о добросовестности застройщика, такое впечатление не может не стать причиной отличной оценки.
Транспортная доступность – четыре. Оценка – среднее арифметическое из «отлично» в будущем и «удовлетворительно» на данный момент.
Инфраструктура микрорайона – три. Поблизости не строится и не стоит ни одного жилого комплекса. Соответственно, и различных инфраструктурных объектов, необходимых для комфортной жизни, мало. По крайней мере, в пешей доступности. Другое дело, что об этом хочет позаботиться сам застройщик, что уже другая история.
Внутренняя инфраструктура – пять. Детские площадки и пешеходные зоны, школа и детсады, магазины, кафе и салоны красоты – всё будет. Но не сразу, а по мере освоения 46-гектарной территории. Впрочем, и сам комплекс пока находится в фазе активного строительства, так что надо просто подождать.

Могу сказать уверенно, что цены на квартиры в «Новоорловском» не завышены и застройщик намерен честно отработать каждый вложенный покупателем рубль. На первый и даже второй взгляд кажется, что не верить ему оснований нет.