ЖК «Морошкино»: чисто поле и перспективы

Стоит ли покупать квартиру в ЖК на нулевом цикле строительства? Казалось бы, ответ очевиден: почему бы и нет, главное – удостовериться в добросовестности застройщика и правильно оценить перспективу района, в котором дом будет располагаться. А если жилой комплекс даже не на нулевом, а на минус первом цикле строительства, когда от него только и есть, что строительный забор в чистом поле и много восторженных слов о том, чем эта местность станет через несколько лет? Вроде уже и не хочется приобретать такое жилье, правда? А что, если при этом цена фантастически низкая для ближайшего «Подпетербуржья», застройщик практически ничем не провинился за годы своей работы, а район, где построят комплекс, может оказаться одним из самых «продвинутых» во всей Ленобласти? Вариант уже не кажется абсурдным – и если это так, стоит присмотреться к жилому комплексу экономкласса «Морошкино» от компании Normann.

Что в интернете?

Если честно, почти ничего. Продажи стартовали около месяца назад, возможно, поэтому отзывов конкретно о комплексе практически нет. Мнений радостных / разгневанных дольщиков, вложившихся в квартиры этого ЖК, тоже минимум. Если о чем-то и говорят, то о самом застройщике.

Ну и тут – как всегда: кто-то хвалит, кто-то недоволен. И если хвалят понятно за что (как обычно: приятные цены, неплохая репутация), то ругают преимущественно по следующим поводам:

  • за долгострой – жилой комплекс «На Заречной», возводя который Normann явно в чем-то просчитался. Как я поняла, этот ЖК – единственный у более 10 лет существующей на рынке компании, с которым возникли серьезные проблемы. Однако возмущение тех, кто купил там жилье и больше не хочет «связываться» с «Норманном», мне в целом понятно: обожглись;
  • за предварительный договор долевого участия, подписываемый покупателем перед регистрацией собственно ДДУ (сообразно 214-ФЗ): по сути, согласно этому договору не покупается квартира, а принимается обязательство заключить через несколько месяцев договор долевого участия, залогом чему служит внесенный покупателем депозит в размере стоимости квартиры. Разумеется, хочется всего и сразу, тем не менее заключение ПДДУ – практика не только «Норманна», так что здесь вопрос субъективный;
  • за недостаточно высокое качество постройки (впрочем, отмечается, что для экономкласса это обычное явление). Контрдоводов по этому параметру тоже достаточно: многие вполне довольны.

Если обобщить, то «средняя температура по больнице» в контексте отношения петербуржцев к этому застройщику – скорее плюс, чем минус. Тем более что работает «Норманн» исключительно по договору долевого участия, чем гордится: на сайте компании есть даже статья о том, чем покупка квартиры по 214-ФЗ лучше приобретения жилья с помощью строительного кооператива. Как все мы знаем, долевое участие после вступления в силу вышеупомянутого закона действительно дает покупателю ряд гарантий – и даже если у застройщика что-то пойдет не так, можно хотя бы получить вложенное обратно и определенную компенсацию в придачу. А ругают так или иначе всех – такова природа сетевых отзывов.

Ну а согласно собственно сайту «Норманна» цены в ЖК «Морошкино» (кстати, находится комплекс в Порошкино, что во Всеволожском районе в так называемом Бугровском сельском поселении, – вот такая игра слов) более чем демократичные:

  • студия – от 1 млн 35 тыс. рублей;
  • студия с двумя окнами – от 1,4 млн рублей;
  • 1-комнатная квартира – от 1,568 млн рублей;
  • 1-комнатная с большой кухней (практически «евродвушка») – 1,71 млн рублей.

Естественно, все приведенные цифры актуальны при единовременном внесении стопроцентной оплаты.

Легко заметить, что максимальное количество комнат в квартирах комплекса (речь о первой очереди – где открылись продажи) – одна. Ну, полторы, если взять за полкомнаты часть большой кухни «евродвушки». Вариантов планировок для каждого вида квартир нет – всё типовое и различается лишь конкретным местоположением выбранного жилища в длинной 12-этажке на более чем 1 000 квартир. Словом, «махровый» эконом, что хорошо видно в том числе и по цене.

О перспективах района, в котором комплекс намереваются строить, на сайте написано достаточно. В целом интерес властей к этой местности вполне логичен: до города всего ничего, а территории огромные, пока почти не освоенные. Может, когда-нибудь и с Петербургом сольют. Кстати, ближайшая станция метро – «Парнас». По карте по прямой до нее совсем небольшое расстояние, однако прямая эта проложена в чистом поле, то есть фактически на данный момент за обещанные 15 минут до «Парнаса» не добраться абсолютно точно. Но пока и комплекса самого нет – только планы и перспективы.

Если вкратце и наглядно, то представить их можно так:

Наличие магазинов, супер- и гипермаркетов Ближайший на данный момент – в пос. Юкки («Пятерочка») плюс Prisma, «Декатлон», мелкие магазины от арендаторов.
Остановки общественного транспорта, метро Маршрутки К-261, К-679, К-441 от ст. «Парнас» и «Проспект Просвещения», далее – пешком минут 15. Впоследствии ситуация значительно улучшится в связи с появлением выездов на крупные магистрали прямо от комплекса.
Ближайшие аптеки «Университетская аптека» в «Призме».
Ближайшие школы Школы 474, 471 плюс школа от застройщика на территории.
Ближайшие детсады Д/с 6, 7, частный д/с «Винни Пух» плюс сад на территории комплекса от застройщика.
Наличие крупных ТЦ, мест для культурно-развлекательного досуга, клубов, баров В сравнительной близости – крупнейший ТРЦ «МЕГА», где есть всё необходимое для проведения досуга.
Перспективы микрорайона Строительство корпусов и параллельное интенсивное улучшение инфраструктуры микрорайона в рамках проекта развития Бугровского сельского поселения «Евроград». Налаживание полноценного сообщения местности с городом и областью.
Наличие банков Сбербанк у метро «Парнас», «Проспект Просвещения». Впоследствии, скорее всего, может быть открыт филиал банка либо в периметре комплекса, либо поблизости.
Наличие поликлиник Местную поликлинику обещают построить к 2017 году, а пока придется прикрепляться к одной из поликлиник в районе м. «Просвещения».
Скверы, парки, зеленые насаждения Застройщик планирует всерьез заняться озеленением внутренней территории. Окна ряда квартир в «Морошкино» выходят на лесопосадку.
Экологическая обстановка В целом благоприятная, однако это обусловлено недостаточной на данный момент заселенностью местности. После того как сам ЖК «Морошкино» будет достроен и начнется возведение других комплексов в рамках инвестпроекта «Евроград», возможно, здесь будет довольно шумно и пыльно.
Назначение нежилых помещений в ЖК Назначение части нежилых помещений уже известно (есть в проектной декларации) – магазины продуктов, предприятия общепита, салоны красоты и т. д. Прочие можно приобрести или взять в аренду по окончании работ.
Вопрос парковки Четыре пятиэтажных паркинга в общей сложности на 800 мест плюс гостевые парковки внутри периметра. Машиноместа есть в продаже – около 260 тысяч рублей на момент нулевого цикла строительства.
Меры безопасности Домофоны, видеонаблюдение, помещения для консьержа. Территория будет огорожена, планируется контроль доступа.
Транспортные магистрали и пробки Ближайшие крупные – Выборгское шоссе и КАД. На данный момент транспортное сообщение с обеими практически нулевое, однако в ближайшие полтора года (ориентировочно) проложат приемлемые автодороги к развязкам.
Отопление и коммуникации Городские / областные.
В каком виде сдаются квартиры Улучшенная черновая отделка: стяжка пола, остекление окон и лоджий, разводка проводки, счетчики.

Полагаю, надо остановиться на упомянутом инвестпроекте «Евроград». Говорят о нем довольно давно, говорят, как водится, разное, но по последним данным (взяла их на сайте Ленобласти) выглядят перспективы развития Бугровского сельского поселения примерно следующим образом: интенсивное освоение этого участка Всеволожского района между Выборгским и Приозерским шоссе действительно будет происходить, однако в существенно меньших масштабах, чем еще год назад писали в интернете. Причина тому – несоответствие некоторых проектов градостроительным нормам и необходимость сделать план застройки адекватным этим самым нормам. Но так или иначе, проект реализуется, пусть и с поправками, а это значит, что район неизбежно разовьется одновременно по всем направлениям.

Офис продаж и поездка в Порошкино на объект: заглянем в будущее

Получив общее представление о комплексе, я, как водится, наведалась в офис после предварительного звонка. Кстати, от менеджера я еще до визита в БЦ «Москва» (офис застройщика находится там на шестом этаже) получила типовой образец пресловутого ПДДУ по электронной почте.

Изучала договор я, конечно, под микроскопом. Если не питать иллюзий и не думать, что при подписании ПДДУ ты сразу получаешь ключи от квартиры, то всё вполне прозрачно. Немного насторожил, по сути, лишь один пункт – тот, где прописано некое «вознаграждение застройщика». Но бояться его не следует:он появился в каждом договоре долевого участия после вступления в силу 214-ФЗ и означает лишь то, что покупатель не претендует на прибыль строительной компании (эх!..), формируемую, грубо говоря, из разности между затратами и выручкой от продажи. Однако сама формулировка вполне логичного пункта конкретно в этом договоре слегка расплывчата – не сразу можно понять, что вообще имеется в виду. Но когда знаешь, о чем речь, вопросов не остается.

Во всем остальном претензий нет: сначала заключаешь договор о том, что… заключишь еще один договор по истечении нескольких месяцев, вносишь так называемый обеспечительный платеж и ждешь. В назначенный срок подписывается настоящий договор долевого участия, регистрируется в госоргане, и всё – теперь только ждать, пока дом достроят.

А офис практически битком набит: можно подумать, что квартиры «Норманн» раздает бесплатно – такой ажиотаж. При мне, пока ждала своей очереди, купили квартиру в ЖК «Три апельсина» на «Парнасе» (кстати, по-моему, единственная «норманновская» новостройка не эконом-, а комфорт-класса). Так что явно не я одна отметила хорошую репутацию компании: очевидно, что люди ей верят.

В целом ничего нового я не узнала, иначе говоря, информация о комплексе, представленная на сайте, соответствует действительности. Ипотеку на данный момент предоставляет только «ДонХлебБанк», принадлежащий «Норманну». Впоследствии перечень кредитующих организаций расширится до стандартного – ВТБ, «Сбер» и т. д.

Попрощавшись, я отправилась на поиски приключений, вернее, того места, где когда-нибудь возведут 12-этажные монолитные дома комплекса «Морошкино». Забегая вперед: ох и нелегкая это работа…

Как добраться и что там можно увидеть

Как выяснилось в конце путешествия в Порошкино, отыскать объект на местности не так-то просто, даже несмотря на указания, выданные мне менеджером и приведенные на сайте. Именно поэтому подробно расскажу, как добраться до ЖК, вернее, до того, что он собой представляет на данный момент, от станции метро «Проспект Просвещения».

После выхода из метро необходимо дойти до остановки общественного транспорта на улице Хошимина:

Мне повезло: нужная маршрутка №261 уже стояла там и ждала пассажиров. Впрочем, как выяснилось, транспорт в сторону поселка Юкки ходит от метро очень часто.

Минут через 20 я вышла на остановке «Юкки-2» (ориентир – магазин «Пятерочка»):

Тем, кто решил воспользоваться обычным автобусом, выходить на этой остановке:

Дальше я немного прошлась по поселку. Некоторые инфраструктурные элементы обнаружить удалось, например медучреждение:

Магазинчики:

Красивая церковь:

Ну а от остановки маршрутного такси необходимо двигаться по улице Советской. Но – не «слушая» советов карты «Яндекса», предлагающей так и идти по этой улице не сворачивая. Дело в том, что в один прекрасный момент Советская раздваивается – часть ее так и остается Советской, а вторая ветка носит название улицы Южной. Вот именно по Южной и следует идти.

Дальше варианта два – либо шагать по тропинке вдоль забора, либо топать по узенькой тропинке. Второй способ более экстремальный: дорожка очень извилистая – можно заблудиться.

В любом случае, если все сделать правильно, поход завершится возле фирменного «норманнского» строительного забора:

Его, кстати, даже еще не доделали до конца:

Рекламный щит, подтверждающий намерения Normann построить именно «Морошкино»:

Итого от «Просвета» до места назначения добираешься минут за 40. Многовато будет, конечно, однако в перспективе это время сократится – когда появятся дороги, а не вот какие тропинки (по ней можно пройти от комплекса до Юкковского проспекта):

От «Парнаса» путь, думаю, отнимет минут на 5 меньше сейчас и на 10 – потом. Словом, не самое удобное местоположение, но если застройщик и власти займутся этой территорией хотя бы вполсилы относительно своих планов, года через три «Морошкино» окажется в «нужном месте в нужное время».

Кольцевая, кстати, совсем рядом (шум от нее ощутимый, так что надеюсь, «Норманн» выполнит свои обещания по звукоизоляции):

Чтобы вы могли прикинуть, насколько близок комплекс к поселку Юкки, показываю вид с Юкковского проспекта (синий забор разглядеть можно):

И для автомобилистов: к «Морошкино» можно подъехать, но предварительно придется делать большой крюк. Вот подъезд:

А дорога, по которой, в принципе, могут пройти автомобили, вот такая:

И больше вокруг нет решительно ничего. Чистое поле, деревья. И, видимо, радужные перспективы.

Подведем итоги?

Опыт, конечно, интересный: только и приходится, что анализировать информацию, сверять ее с существующими планами и оценивать адекватность соответствия первого и второго. Но кое-что, на мой взгляд, можно утверждать однозначно:

  • приобретать квартиру в «Морошкино» совершенно точно можно тем, кто не собирается там жить, а просто хочет вложить деньги: естественно, по мере продвижения работ цены на жилье в комплексе будут расти;
  • покупателя не настигнет разочарование, если он будет отдавать себе отчет в том, что покупает квартиру экономкласса в Ленобласти, выкладывая довольно скромную сумму;
  • комплекс не превратится в долгострой: в «Норманне» умеют делать выводы;
  • район расположения ЖК перспективный, однако перспективы эти долгосрочные, то есть в течение ближайших двух-трех лет кардинально здесь ничего не поменяется. Но лучше – станет.

И, наконец, оценки:

  • добросовестность застройщика – все-таки отлично, хотя и с небольшой натяжкой. Условия договора прозрачны, на рынке работает долго, а отсутствие шквала отрицательных отзывов в Сети – это вообще, наверное, лучший индикатор достойной репутации;
  • качество постройки – четыре: экономкласс без особенных изысков. Впрочем, вентиляцию и звукоизоляцию обещают – уже хорошо;
  • транспортная доступность – три. Сейчас можно и меньше ставить, но с учетом перспектив и с поправками на частичную их несостоятельность (как это обычно бывает), думаю, среднее значение будет самым адекватным;
  • состояние района – три: я верю, что всё появится, и понимаю, что не сразу, однако пока там почти совсем ничего нет. Хотя места хватит на целый город;
  • состояние внутренней инфраструктуры – пять: если принять за аксиому выполнение «Норманном» всех своих обещаний, то покупатели могут рассчитывать на возможность ведения полноценной жизни в периметре комплекса и в незначительном отдалении от него.

Словом, покупка квартиры в ЖК «Морошкино» на данном этапе – мероприятие венчурное. Но по предварительным прогнозам с высокими шансами на успех.

Быстрый поиск по новостройкам
  • Метро
  • Районы СПб
  • Районы ЛО
  • Локации
  • Локации