ЖК «Шуваловский»: лотерея с неизвестным призовым фондом

«Дорогу – молодым!» – таким мог бы стать девиз будущего жилого комплекса «Шуваловский» в Приморском районе Петербурга. Почему? Двадцать четыре многоэтажки более чем на 8 600 квартир экономкласса – раз. Расположение в самой, наверное, динамично развивающейся части города – два. Сдача квартир с чистовой отделкой, что позволяет высвободить максимум времени и денег на что-то поприятнее ремонта, – три. Действительно, отменный вариант для молодых семей, только вступающих на тернистый путь самостоятельной жизни. Правда, пока лишь, что называется, в зачаточном состоянии (в настоящее время – нулевой цикл строительства): окончание всех работ по комплексу намечено аж на 2020 год, а первую очередь сдадут не раньше чем через два года.

Стоит ли ждать так долго или игра совершенно не стоит свеч? Попробуем изучить то, что доступно потенциальным покупателям уже сейчас, и сделать беспристрастные выводы!

Что пишут о комплексе в Сети?

Как несложно догадаться, внушительный по масштабам проект на нулевом цикле – обширнейший плацдарм для домыслов, вымыслов и просто размышлений. Обсуждения «Шуваловского» в интернете исключением здесь не стали. И далеко не все пользователи, интересующиеся комплексом, его хвалят.

Главных проблем, судя по форумным сообщениям, две. И только одна – та, о какой можно было бы подумать, – транспортная: темпы развития автомагистральной сети в Приморском районе уже давно заметно отстают от реальных потребностей стремительно прибывающего населения, к тому же возведение станции метро хотя бы в пешей доступности от ЖК планируется лишь через пять лет. А вторая проблема – экологическая: грядущее строительство мусоросжигательного завода в Левашово. 

Наделав немало никак не утихающего шума, оно вызывает массу недовольства, в том числе и потенциальных покупателей квартир в «Шуваловском», ведь воздушные массы будут переносить все выхлопы вкупе с характерным сильным запахом именно в сторону комплекса. Кстати, на крайне неприятный запах жалуются уже сейчас, и без завода, – как оказалось, причину его установить проблематично, но с высокой долей вероятности виной тому полигон ТБО «Новоселки», что за кольцевой. Если это действительно так, то к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию проблема уже исчезнет: рекультивируют полигон, перенеся его «куда подальше», уже в следующем году. Наверное – если у администрации не поменяются планы.

Ну а хвалят преимущественно застройщика (компанию «ЛСР. Недвижимость»), сам микрорайон за развитость инфраструктуры и перспективность, качество чистовой отделки в будущих квартирах (с поправкой – если обещания совпадут с реальностью). Здесь ничего особенно интересного: всё ожидаемо.

Сайт самого застройщика, кстати, одного из самых авторитетных игроков петербургского рынка недвижимости, о мусоросжигательном заводе не говорит ни слова. О стоящем неподалеку «Метробетоне» – тоже. Зато много красивых слов сказано о близости новостройки к природе: Новоорловскому лесопарку, Юнтоловской лесной даче, будущих зеленых зонах внутри комплекса. Иначе говоря, застройщик, в отличие от возможных покупателей, почему-то считает, что экологическая ситуация в районе расположения «Шуваловского» – это едва ли не самая сильная сторона проекта. Нет, непременно надо отправляться на объект и разбираться, что к чему, тем более что цены согласно предложенному прайсу не такие уж и «эконом» (особенно если учесть, что пока вместо домов там котлован):

Что сдается и когда Количество комнат в квартире Площадь, кв. м Стоимость, млн. руб.
Дом 1, 2, 3, 4, 5 (IV квартал 2016 г) 1 33,84–45,52 2 944 080–3 960 240

2 48,02–70,58 4 177 740–5 999 300

3
73,9–85,23 6 281 500–7 244 550

Покинув сайт, я немного расстроилась, что не увижу по прибытии на объект зданий комплекса: в соответствии с информацией застройщика там будет на что посмотреть, ведь внешний вид корпусов ЖК разрабатывался архитектурной мастерской «Григорьев и партнеры» специально с целью достижения гармонии между дизайном «Шуваловского» и окружающей природой. Выглядеть это в итоге должно как «дома-пластины, расширяющиеся в верхней части, с изогнутым силуэтом»!

Собираем пазл: составляем из разных деталей представление о комплексе

Как я уже писала ранее, все квартиры от «ЛСР. Недвижимость», сдаваемые с чистовой отделкой, внутри выглядят приблизительно одинаково. Особая «элэсэровская» технология строительства и облицовки фасадов панелями «собственного приготовления» также применяется при возведении всех жилых домов от застройщика.

Поскольку эта информация была мне уже известна, я не слишком удивилась, вновь очутившись в шоу-руме в ЖК «Калина-парк». Он, кстати, больше похож по внешнему виду на будущие квартиры в «Шуваловском», чем на квартиры в ЖК «София», поскольку, например, разводка труб отопления в ЖК «Шуваловский» предполагается стандартная вертикальная:

Высота потолков, кстати, в нем запланирована меньшая, чем в предыдущем комплексе, – 2,64 м. Это довольно логично: экономкласс.

Уже знакомые нам обои пастельных тонов (наклеенные, между прочим, встык), линолеум с пластиковыми плинтусами, двухкамерный стеклопакет (а вот попавшей в кадр вентиляции не предусмотрено – она только в «Калине»):

Шпонированная дверь с фурнитурой:

– и санузел с установленным санфаянсом и отделанными плиткой полом и стенами:

Планировки – тоже свойственные «ЛСР»: типовые, со строгой геометрией. Больше всего в комплексе некрупных по площади «однушек» с совмещенным санузлом – действительно, ЦА – молодежь, не располагающая значительными средствами, но желающая иметь свои «четыре стены». «Двушки» и «трешки» попросторнее и поинтереснее, но в целом выбор вариантов планировки не слишком велик. Всё стандартное.

Исследование района: задействованы все органы чувств

Добираться до пункта назначения от ближайшей станции «Комендантский проспект» было не то чтобы непросто, но и не очень быстро: две минуты от метро до автобусной остановки, около пяти – ожидание транспорта, еще десять – поездка. По прибытии я, начитавшаяся отзывов и гневных эскапад в адрес проектировщиков мусоросжигательного завода, естественно, тщательно принюхалась. 

Возможно, мне повезло (хотя было очень ветрено – и, похоже, это обычное для местности состояние: территория открытая), но никаких особенных неприятных запахов я не почувствовала. Ощущения дыхания полной грудью, впрочем, тоже не испытала: абсолютно обычный воздух в обычном районе. Однако довольно грязно. 

Вот, например, какая картина предстала моему взгляду сразу после того, как я покинула салон автобуса (не инсталляция, а куча грязи неизвестного происхождения):

В целом же окрестности производят впечатление района, застраивающегося чрезвычайно активно: повсюду высятся уже сданные новые многоэтажки:

И наряду с высотками – деревья, обширные равнины: полное освоение территории еще впереди. «Фирменный» красный строительный забор «ЛСР» заметен издалека (подход к объекту по Парашютной):

Кстати, отметила качество дорожного покрытия на этой улице:

Напротив огороженного периметра будущего комплекса высилась груда грязи (возможно, глины и песка – отходов строительных работ) побольше предыдущей – целый импровизированный холм, взобравшись на который я смогла обозреть панораму «Шуваловского», вернее, того, из чего он и «вырастет», почти что с высоты птичьего полета:

Нулевой цикл – он и есть нулевой цикл, однако видно, что работа движется:

А это уже вблизи (дальше не пустили):

Не могла не отметить, насколько немноголюдна пока эта местность. Чуть поодаль, там, где многоэтажки уже заселены, жизнь бьет ключом, а вот на самой Парашютной улице пешеходы редкость. По всей видимости, причин тому две. Во-первых, идти по этой улице особенно и неоткуда: ближайший «эпицентр цивилизации» – недавно открывшийся финский гипермаркет «К-РУОКА» в 15 минутах ходьбы. Вот, кстати, и он:

А вторая причина – Парашютную крайне сложно переходить, так как специально отведенные для этого места отсутствуют. Чтобы попасть на другую сторону, нужно либо лавировать в плотном автомобилепотоке, рискуя жизнью, либо идти более 10 минут к «легальному» переходу – к тому же гипермаркету.

Ох, и непростой вышел пазл: даже общее объективное представление о будущем комплексе сформировать затруднительно. У меня получилось сделать это так (онлайн-карты и выданные в офисе продаж рекламные буклеты мне очень помогли):

Наличие магазинов 24 часа, супер- и гипермаркетов В 5–10 минутах от комплекса расположен гипермаркет «К-РУОКА» и супермаркет «Магнит», в ближайших домах есть небольшие продуктовые магазины, некоторые работают круглосуточно.
Остановки общественного транспорта, метро Ближайшее метро «Комендантский проспект» (в транспортной доступности – от 10 минут езды). Рядом с комплексом остановки автобусов 135, 171, 180, 194.
Ближайшие аптеки Недалеко (5–10 минут), но работают они не 24 ч. Ближайшая на данный момент круглосуточная аптека находится практически на пересечении улиц Парашютной и Маршала Новикова – до нее чуть более 2 км.
Ближайшие школы После сдачи всех корпусов ЖК застройщик откроет на территории школу; поблизости уже функционируют школы 246, 595, 578 и школа 688 для детей с ослабленным здоровьем и сохранным интеллектом.
Ближайшие детсады Одновременно со сдачей первой очереди (конец 2016 г) на территории ЖК будет открыт детский сад. Впоследствии на территории комплекса их будет два. Ближайшие на данный момент – 27, 50, 65, 69, 79, частный д/с «Умный малыш».
Наличие крупных ТЦ, мест для культурно-развлекательного досуга, клубов, баров Крупные ТЦ и развлекательные комплексы – у метро «Комендантский проспект».
Перспективы микрорайона Строительство корпусов, внутренней инфраструктуры ЖК и параллельное интенсивное улучшение инфраструктуры микрорайона вплоть до 2020 года. Открытие станций метро «Шуваловский Проспект» (2020 г) и «Парашютная улица» (2025 г).
Наличие банков Ближайшие банки: «Транснациональный банк» в 5–10 минутах ходьбы и офис Сбербанка в 10–15 мин.
Наличие поликлиник Ближайшая поликлиника – №115, рядом детская поликлиника №75.
Скверы, парки, зеленые насаждения Рядом с комплексом – Шуваловский карьер (так даже хотели назвать сам ЖК), сразу за ним – Новоорловский лесопарк, недалеко расположен Мартыновский сквер.
Экологическая обстановка Район находится вдали от оживленных магистралей, но будет активно застраиваться и заселяться. Сильное влияние на экологическую ситуацию окажет решение о строительстве мусоросжигательного завода в Левашово – если оно будет принято. В настоящее время ключевые негативные факторы – близость «Метробетона» и постоянные транспортные заторы на автодорогах района. Застройщик обещает озеленить внутреннюю территорию.
Назначение нежилых помещений в ЖК Пока продажа коммерческой недвижимости не ведется, однако соответствующие помещения в комплексе будут.
Вопрос парковки Застройщиком предусмотрены двухъярусные наземные паркинги на придомовой территории (согласно плану их 16, из них два – в первой очереди). Места есть в продаже по цене 450–500 тысяч – можно приобрести в рассрочку.
Меры безопасности Служба консьержа с системой видеонаблюдения, автоматическая пожарная сигнализация, переговорные устройства домофонной связи в квартире.
Транспортные магистрали и пробки Главная улица – Парашютная. Сейчас пробок на ней нет, но, возможно, после полного заселения микрорайона будет некоторая транспортная напряженность. Сама улица выходит на КАД, что позволяет довольно быстро достигнуть пункта назначения, если он не в центре города. В целом Приморский район считается проблемным в этом отношении.
Отопление и коммуникации Городские, радиаторы с терморегуляторами.
В каком виде сдаются квартиры Чистовая отделка: межкомнатные двери, обои пастельных тонов, линолеум, керамическая плитка на полу и стенах санузлов, полный комплект сантехники, счетчики электроэнергии и воды, увеличенное количество розеток, точки подключения к интернету, балконы с холодным остеклением.

Вот такая «Шуваловская рулетка»! Слишком много принципиально важных «если» и «может быть», чтобы делать глобальные выводы: еще из школьного курса истории все мы помним, как сложно строить адекватные планы на «ближайшую пятилетку». Но всё же стоит попробовать:

  • если завод в Левашово таки построят и полигон ТБО не перенесут, то, по всей вероятности, придется мириться и с неприятным запахом, и с подозрительно непрозрачным воздухом. Тем не менее вполне возможно, что появившиеся за это время многоэтажки, которых немало уже сейчас, выступят в роли дамбы для воздушных масс и перенаправят ветры в другую сторону, не дав зловонию распространиться;
  • если городские власти всерьез возьмутся за исправление транспортной ситуации в Приморском районе, то пробок станет меньше, а возможностей добраться в любую точку города – больше. Однако это неизбежно повлечет за собой рост числа автомобилей на магистралях района и ухудшение экологической ситуации, и без того непростой;
  • если построят мусоросжигательный завод, оставят на прежнем месте полигон ТБО, не предпримут радикальных мер по улучшению транспортной ситуации в Приморском районе, но при этом в целом по стране будет наблюдаться колоссальный рост цен на недвижимость, что вполне вероятно в нынешних реалиях, то, возможно, приобретение квартиры в «Шуваловском» станет отличным вложением средств – даже невзирая на весь негатив;
  • ну а если за те пять лет, что пройдет до окончания всех работ по возведению ЖК, решатся и транспортная, и экологическая проблемы, то те, кто успел купить здесь квартиру, станут обладателями оптимального по соотношению затрат и результата жилья в действительно перспективном районе.
В одном можно быть уверенным точно: качество постройки и отделки квартир будет на сто процентов соответствовать ожиданиям, сформированным обещаниями застройщика: такой репутацией, как у «ЛСР», нужно дорожить.

Рискнем подвести итоги?

Сложно оценивать то, что появится лишь через пять лет, если ты не писатель-фантаст, но я всё-таки попытаюсь.

  • Добросовестность застройщика – пять баллов: пока «ЛСР. Недвижимость» еще никого не подвела и вряд ли будет начинать. Отсутствие на сайте упоминания о непростой экологической ситуации в районе возведения «Шуваловского», конечно, насторожило, но с другой стороны – имеют право.
  • Качество постройки – пятерка: для экономкласса вариант оптимальный по всем параметрам (многие из показателей применимы и к комфорт-классу).
  • Расположение комплекса – три балла. Приморский район давно находится «под прицелом» городских властей, желающих вкладывать средства в его развитие. Кроме того, уже несколько лет здесь очень сильные муниципальщики с активной позицией, старательно борющиеся и за чистоту, и за порядок, и за разрешение проблем с транспортом. Однако всерьез за освоение именно этой части района взялись совсем недавно, поэтому пока результаты не слишком впечатляющие. Ну а с экологической ситуацией всё неоднозначно: если сработает худший сценарий, впору ставить «неуд», а если лучший, общая оценка станет твердой четверкой, – так что возьмем среднее значение.
  • Транспортная доступность – три балла: в целом по району напряженная ситуация на дорогах практически в любой час суток, кроме нескольких глубокой ночью и ранним утром, а конкретно место расположения комплекса еще и сильно удалено от метро.
  • Состояние инфраструктуры района – пять баллов (оценка выставлена с экстраполяцией нынешних темпов развития местности на пятилетний период). Впрочем, здравый смысл подсказывает, что развивать инфраструктуру будут усиленно – дабы не дать жильцам всех уже сданных окрестных новостроек умереть от голода или скуки.
  • Состояние внутренней инфраструктуры – также отлично авансом: судя по размерам будущего комплекса (за огороженным периметром, где впоследствии появятся дома первой очереди, вдаль простирается лесопосадка, часть которой будет вырублена для высвобождения места под дальнейшую застройку), места под все обещанные «ЛСР» инфраструктурные блага хватит.

В качестве заключительного аккорда хочется сказать нечто вроде «поживем – увидим», однако если необходимо принимать решение о покупке квартиры в «Шуваловском» уже сейчас (кстати, сделать это можно всеми стандартными способами), к ситуации больше подходит поговорка про риск и шампанское. Что довольно символично в преддверии новогодних праздников!

Быстрый поиск по новостройкам
  • Метро
  • Районы СПб
  • Районы ЛО
  • Локации
  • Локации