Выгодна ли коммерческая ипотека и чем она отличается от обыкновенной?

Оглавление:

1. Коммерческая ипотека: почему это выгодно?
2. Коммерческая ипотека и обычная: принципиальная разница
3. Какие потребуются документы?
4. Залог недвижимости как важное условие коммерческой ипотеки
5. Будущее коммерческой ипотеки. Выгодна ли она для банков?

При слове «ипотека» у большинства людей возникнет только одна ассоциация – покупка квартиры в долгосрочный кредит. О том, что в ипотеку можно купить не только студию в новостройке, но и нежилые коммерческие помещения, в нашей стране известно не всем – сейчас эта практика только начинает набирать обороты. Кредит, при котором в качестве залога выступает нежилое помещение, называется коммерческой ипотекой. Заключают подобный договор, как правило, частные предприниматели либо солидные компании, которым требуется помещение для развития собственного дела.

Коммерческая ипотека: почему это выгодно?

Эта практика пришла к нам с Запада, где она давно и успешно реализуется. Предприниматели смекнули, что выплачивать деньги за помещение постепенно выгоднее и разумнее, нежели сразу отдавать большую часть своего капитала. Это позволяет сэкономить средства непосредственно для бизнеса, к тому же это гораздо выгоднее, нежели арендовать чужое помещение. Купленная и заложенная недвижимость начинает приносить прибыль, таким образом окупая саму себя.

После заключения договора заемщик получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и может сдавать ее третьему лицу. Так или иначе, рентабельность нежилого помещения компенсирует его высокую стоимость.

В числе недостатков коммерческой ипотеки для юридических лиц и частных предпринимателей – высокие требования со стороны банка, жесткие условия и сроки. Кроме того, никогда нельзя исключать возможность, что дело «не выгорит», что чревато большими финансовыми потерями.

Коммерческая ипотека и обычная: принципиальная разница

На первый взгляд может показаться, что особой разницы между жилым и нежилым помещением нет, а следовательно, и условия кредитования должны быть схожи. Это мнение неверное. Если в случае со стандартной ипотекой банк проявляет лояльность к нуждам семьи и предоставляет заем на максимально выгодных условиях, то по отношению к предпринимателю политика уже будет иной. Интерес к коммерческой ипотеке проявляют состоявшиеся бизнесмены с хорошим доходом, поэтому к ним и требования выдвигаются более жесткие, а именно:

1. Коммерческая ипотека выдается на гораздо более короткие сроки. Максимальный срок выплат – 12 лет, да и то на практике мало кому он светит. В большинстве случаев займ выдается не более, чем на 5 — 8 лет.
2. Годовые проценты тоже совсем другие: от 13% и выше. В случае, когда речь идет о большом и дорогом помещении, переплата в итоге получается немалой.
3. Не уступает по сумме и первоначальный взнос: он доходит до 40% от общей стоимости недвижимости. Правда, некоторые банки смягчают условия при коммерческой ипотеке для физических лиц: банк ВТБ24, скажем, предусматривает кредит без первоначального взноса при наличии дополнительного залога.

К документам и личности заемщика предъявляется множество требований, в частности:

• Заемщик должен быть в возрасте не моложе 20 и не старше 60 лет.
• Компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где находится банк.
• Важно, чтобы его бизнес потенциального клиента успешно развивался как минимум на протяжении последнего года.
• Сам бизнес рассматривается детально: имеют значение его прибыльность и устойчивость. Учитываться будут доходы, статус и другие критерии, которые могут указать на надежность и платежеспособность клиента. Причем, в случае, если прежде заемщик не обращался в данный банк и его постоянным клиентом не является, на его предприятие будет направлена специальная комиссия, которой и предстоит оценивать текущий бизнес.
• Значение имеет и наличие отрицательной кредитной истории: ряд банков категорически отказывает в этом случае.
• Оцениваться будет и само помещение: на предмет ликвидности, местоположение, наличия/отсутствия необходимых коммуникаций, общего состояния, наличия/отсутствия обременения и т.д.

Максимальный срок рассмотрения заявки на коммерческую ипотеку – месяц, но на практике чаще это происходит быстрее.

Какие потребуются документы?

Поскольку требования для коммерческой ипотеки четко в законе пока не прописаны, каждый банк выдвигает собственные условия. В офисе выбранного вами банка вы сможете уточнить полный пакет документов. Чаще всего, просят следующее:

• паспорт;
• ИНН;
• информация о всех имеющихся счетах в банках;
• справка о доходах;
• военный билет, если заемщик – мужчина;
• свидетельство о браке или о его расторжении;
• лицензия на бизнес;
• договор о том, что недвижимость, о которой идет речь, находится в собственности клиента. Другие документы, связанные с офисом, также могут понадобиться для коммерческой ипотеки. Сбербанк выдвигает обязательным условием наличие у недвижимости страховки.

В случае коммерческой ипотеки для юридических лиц среди документов большая часть будет уделена информации о доходах компании. Понадобятся бухгалтерские отчеты, сведения о расходах и доходах и другие характеристики компании.

Залог недвижимости как важное условие коммерческой ипотеки

Не стоит путать коммерческую ипотеку с обычной ссудой на покупку недвижимости. Коренное различие состоит в том, что в случае с ипотекой залогом становится само помещение, и только оно. В то же время нельзя сказать, что условия здесь аналогичны стандартной ипотеке. Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку, банк выделяет клиенту средства, на которые тот покупает жилье, становящееся впоследствии залогом. При этом зачастую банк выделяет сумму меньше требуемой: скажем, при коммерческой ипотеке в Сбербанке она составляет не более 80% от общей стоимости помещения.

В ситуации с бизнес-ипотекой все обстоит иначе. Согласно правилам, желаемое помещение необходимо выкупить до момента заключения договора. Только потом банком предоставляются средства, которые вновь можно пустить в деловой оборот, и выплачивать проценты по мере развития бизнеса. Это условие предсказуемо вызывает затруднения у ряда клиентов: как приобрести недвижимость, если нуждаешься в кредитных средствах на него?

Из этой ситуации существует несколько выходов:

• Договориться с продавцом о том, что часть средств будет выплачена после предоставления кредита. Договоренность оформляется нотариально, возможно, даже с доверенностью от банка. Таким образом, как только помещение поступит в собственность заемщика, тот сможет заложить ее, получить кредит и выплатить остаток суммы.
• Взять дополнительный кредит в другом банке, который покроет недостающую сумму на покупку недвижимости. Как только все вопросы с основным банком будут улажены, заемщик сможет закрыть второй долг. Конечно, возиться с двумя кредитами довольно трудоемко, но это неплохой выход из положения.
• Еще один окольный путь: регистрация официальной компании как третьего лица и оформление в ее собственность интересующего помещения. Таким образом, залог банку предоставит фирма, а заемщик, получив кредит, выкупит ее и станет полноправным владельцем как компании, так и офиса.
• Ну и наконец, существует ряд банков, которые предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса и без недвижимости в качестве залога. Но будьте готовы к тому, что в этом случае условия кредита будут куда менее выгодными. Если у банка нет гарантий, он выдвигает куда более жесткие условия и высокие процентные ставки. Целесообразнее все же найти способ купить помещение, тем более, что в скором времени вам удастся вернуть затраченные средства.

Будущее коммерческой ипотеки. Выгодна ли она для банков?

Несомненно, такая сделка представляет для кредиторов большую выгоду. В конечном счете, она приносит банку огромные деньги, несравнимые с теми, что банк получает при предоставлении обычной ипотеки. Между тем, банки пока не спешат активно распространять информацию об этом предложении, и развитие коммерческой ипотеки в нашей стране по-прежнему остается на зачаточном уровне. С чем это связано?

Во-первых, речь идет о больших суммах, а соответственно, и о больших рисках. К клиентам предъявляются очень жесткие требования, которым соответствует не каждый. Подобное предложение банк может сделать только человеку с действительно надежным бизнесом.

Другая проблема связана с оценкой самой недвижимости. Казалось бы, даже в случае, если клиент «прогорит» в своем деле, заложенное помещение переходит в собственность банка-кредитора, что компенсирует ему неудачу. Но на практике банки часто не рискуют связываться с недвижимостью, которая многократно передавалась из рук в руки, и первоначального владельца которой определить затруднительно. Банкам гораздо привычнее и понятнее работать с квартирами в новостройках, реализуемых через 214ФЗ, минимизируя риски. 

Существующее законодательство требует поправок и четких параметров, связанных с коммерческой ипотекой. Некоторые условия прописаны не до конца и вызывают множество вопросов. Это необходимо для дальнейшей популяризации программы и четкого понимания механизма ее действия.

Если верить прогнозам специалистов, после того, как сформируются четкие правила и законы относительно коммерческой ипотеки, спрос на нее значительно повысится. Конечно, данное предложение заинтересует лишь определенную аудиторию, поскольку речь идет о больших деньгах и специфических условиях. Но для бизнесменов данный вид ипотеки представляет немалую выгоду. В связи с этим можно надеяться, что возможность получения кредита на выгодных условиях станет для предпринимателей стимулом вести честный и прозрачный бизнес. В этом случае получение ипотеки станет легкодоступным, а возможностей для развития бизнеса – больше.