Как взять ипотеку с плохой кредитной историей, или Не все потеряно

Оглавление:

1. Условия, при которых банки дают ипотеку
2. Плохая история — по объективным причинам
3. Оформление кредита в небольшом банке
4. Как самостоятельно проверить свою кредитную историю?
5. Можно ли исправить кредитную историю?
6. Ипотека от застройщика
7. Кредитные брокеры
8. Банки, которые сотрудничают с клиентом с плохой КИ

Ипотечный кредит нередко является единственным шансом для приобретения жилья. Но возможность получить его есть далеко не у каждого, даже обеспеченного клиента банка. А причина тому — плохая кредитная история.

По статистике около 34 — 50% новостроек сегодня приобретают по ипотеке, самые популярнае из них — в экономклассе. Активно ведут себя и финансовые структуры: кредитуют приобретение недвижимости сегодня 85% существующих банков. Их условия сегодня уже не такие жесткие, как во времена кризиса, первоначальный взнос стартует от 10%. Несмотря на все положительные тенденции, есть категория заемщиков, для которых получить ипотеку – большая проблема.

При обращении за кредитом потенциальный заемщик пишет заявление, где просит определенную сумму на квартиру. Вместе со стандартным набором документов банк просит клиента дать в заявлении добро на получение информации в Бюро кредитных условий.

БКИ — коммерческая организация, предоставляющая услуги формирования, обработки и хранения КИ. Все банки заключают договоры с БКИ о предоставлении данных, но выдается она только при письменном согласии клиента. Но если потенциальный заемщик согласия не дает, банк гарантированно отказывает в ипотеке.

Кредитная история — основной инструмент для анализа рисков. Некоторые кредитные менеджеры параллельно с ознакомлением с историей платежей по кредитам анализируют и иные обязательства – оплату коммунальных услуг или мобильных операторов. Если банк находит компрометирующую информацию, то отказывает в выдаче кредита без указания причин.

Условия, при которых банки дают ипотеку

Даже если в ряде банков отказали в выдаче кредита на квартиру, отчаиваться не стоит – всегда есть банки, готовые сотрудничать с разными категориями клиентов. Разумеется, на особых условиях. На что может рассчитывать заемщик, интересующийся, как взять ипотеку с плохой кредитной историей? Ситуацию спасет:

• хороший поручитель;
• высокий стабильный заработок и постоянное место работы;
• высокая % ставка;
• увеличенный первоначальный взнос;
• уменьшенный срок выплаты;
• недвижимость в виде залога.

Даже если первые пять пунктов не подходят, последний вариант вполне реален, так как банки ничем не рискуют, получая или полное погашение ипотеки, или приобретенную недвижимость.

Плохая история — по объективным причинам

Если все варианты не подходят, а кредитную историю исправить не удалось, шанс получить нормальную ипотеку есть. Как быть в случае, если виновник плохой кредитной истории — сам потенциальный заемщик ипотечного кредита? Возможно, попал он в эти списки непреднамеренно, а в силу непредвиденных обстоятельств. Многие заемщики, до кризиса приобретая квартиру, не ожидали значительного ухудшения экономической ситуации.

Можно попытаться убедить кредитный комитет в том, что в ухудшении финансового положения не было вины заёмщика. Например, была задержка зарплаты или продолжительный больничный, а возможно, платеж внесли вовремя, а в банк он попал с опозданием. Если банк примет во внимание эти аргументы с документальным подтверждением, можно рассчитывать на ипотеку, возможно, и не на самых благоприятных условиях.

В такой сложной ситуации ведущие банки в кредите отказывают, но не стоит отчаиваться. Надо сообщить о своих проблемах кредитному менеджеру и указать причины письменно. Если банк обнаруживает подобный материал, скрытый заемщиком, отказ гарантирован, и ничего сделать нельзя.

Оформление кредита в небольшом банке

Крупные банки с безупречной репутацией на выгодных для заемщика условиях при плохой кредитной истории работать не будут. Новые кредитные учреждения, которые только нарабатывают клиентскую базу и авторитет, в условиях конкуренции предлагают и низкие проценты, и кредиты без проверки КИ, и более продолжительный срок кредитования. Молодые банки, не имея достаточного количества партнеров, сотрудничают с 1-2 БКИ, поэтому при поиске конкретного документа банк может просто не обнаружить его и оформить ипотеку. Получить ее в региональном банке без сети филиалов легче, так как подобное локальное учреждение редко запрашивает информацию о клиентах, но скрывать долговые обязательства перед другими банками нельзя. Кроме того, мелкие банковские структуры экономят на рекламе, и боятся потерять любого клиента.

Как самостоятельно проверить свою кредитную историю?

Многие заемщики даже не подозревают, что входят в группу риска недобросовестных клиентов. Поэтому до визита в банк надо проверить чистоту своей КИ. Иногда в бюро попадает недостоверная информация. До обращения в банк целесообразно связаться с БКИ и уточнить свою кредитную историю (раз в году эта услуга предоставляется бесплатно). При подтверждении информации соответствующими документами (письмо банка-партнера, выписка по счету с подтверждением своевременного внесения средств) такую кредитную историю признают положительной.

Можно ли исправить кредитную историю?

Кредитная история – это не вечное клеймо. Можно взять 1-2 небольших потребительских кредита, вовремя вносить все платежи и своевременно закрыть долг. При проверке истории микрокредитов банки увидят реальные результаты, и могут дать вам ипотечный кредит. Если ипотека нужна не сегодня, лучше выбрать этот способ, тем более, при последующих обращениях банки будут более благосклонны.

Вот один из отзывов о том, как взять ипотеку с плохой кредитной историей: «У меня КИ убитая напрочь, работаю на себя, потому официального подтверждения своих доходов не имею. Не хватает на жилье 1 млн. рублей. Нашел в Москве компанию, которая занимается этим, но комиссия у них – 6%. На форуме мне предложили заполнить заявки сразу в несколько банков, и я довольно быстро получил заветный капитал. Возможно, вы получите одобрение даже нескольких региональных банков, и можно будет выбрать оптимальные условия».

Ипотека от застройщика

Многие компании-застройщики для своих партнеров предлагают кредитные программы на вполне лояльных условиях, причем проверку кредитной истории дольщиков там устраивают не всегда. Зачастую, выбирая среди квартир, доступных в рассрочку от застройщика, вы получаете ещё и значительно более низкий процент по кредиту. Но минусы тоже есть, как правило, рассрочку можно взять только на время строительства жилого комплекса (обычно не более 3 лет). 

Эксперты считают, что необходимо подавать документы в наибольшее количество банков, преимущественно в клиентоориентированные структуры, борющиеся за своих клиентов. Неспроста же многие девелоперы и застройщики сотрудничают с многими банками-партнерами. Поскольку застройщик не может влиять на решение банка, компания стремится получить аккредитацию в разных банках — крупных, известных, и менее популярных, которым можно доверять.

Кредитные брокеры

Кредитный брокер имеет возможность помочь с оформлением ипотечного кредита, подсказав банк, который проверяет кредитные истории или просто не сможет найти ее в базах данных бюро, с которыми сотрудничает. Также брокеры могут способствовать одобрению заявки. Подобные услуги не дешевы, особенно, если кредитный брокер — последний шанс заемщика. Возможен и займ у частного инвестора за два дня без поручителей и справок о доходах. Условия кредитования у брокеров:

• сумма – 100 тысяч – 3 млн. рублей;
• время оформления – от 1 ч.;
• % ставка – от 20% годовых;
• сроки – до 5 лет;
• без поручителей;
• оформление без справок .

Но при обращении к брокеру надо соблюдать осторожность: не все профессионалы отличаются порядочностью.

Банки, которые сотрудничают с клиентом с плохой КИ

Выдать ипотечный кредит с проблемной кредитной историей могут не только недавно открывшиеся банки, ведь намного важнее для кредитора сегодняшняя финансовая ситуация у клиента. Если банк убедили, что у заемщика есть стабильная высокооплачиваемая работа, или успешно развивается собственный бизнес, то шансы на ипотечный кредит возрастут. Можно рассмотреть и вариант, как взять ипотеку с плохой кредитной историей в Сбербанке. Таких клиентов там кредитуют только при наличии финансового поручителя с определенными требованиями:

• официальное трудоустройство;
• стабильное финансовое положение;
• возраст 18 – 70 лет;
• нормальная кредитная история.

На таких условиях можно оформить от 15 тысяч до 3 млн. рублей до 5 лет под 13 — 17,5% годовых.

Какие шансы?

Шансов получить новый кредит гораздо больше у того заемщика, который пользовался услугами банка неоднократно, а проблемы возникли впервые. После взаимодействия с кредитным менеджером и предоставлением документов с подтверждением платежеспособности, кредит будет выдан на обычных условиях.

Дадут добро или нет, во многом зависит от кредитной политики банка-кредитора. Если банк пользуется скоринговой моделью, где плохая КИ служит стоп-фактором, клиент получит отказ. Многие банки пользуются индивидуальным подходом и при наличии достаточного количества компенсирующих факторов или дополнительного обеспечения рассматривают заявления таких заемщиков положительно.

Если довелось попасть в черный список заемщиков, а ипотека очень нужна, придется постараться. Если просрочки несерьезные, надо документально доказать банку, что на это были причины, возможно, придется обойти несколько финансовых учреждений в поисках самого лояльного. Велика вероятность требования несколько поручителей, процентная ставка будет выше, а кредит ниже ожидаемого. Но шанс получить ипотеку даже при отрицательной КИ, если попали вы в эту "историю" по уважительной причине и один раз.